"리츠 대형화 꿈꾼다"…첫 삼성 공모리츠 '출격'

삼성FN리츠 IPO 간담회

'대치타워', '에스원 빌딩' 기초자산…삼성생명 잠실빌딩 추가 예정
"2030년까지 국내 대표리츠로 성장 목표"

김정근 삼성SRA자산운용 대표가 13일 서울 여의도에서 열린 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사(삼성FN리츠) 설명회에서 인사말 하고 있다.

"강력한 스폰서십과 운용 안정성을 바탕으로 리츠의 대형화를 이루겠습니다. 2030년까지 국내 대표 리츠로 성장시킬 예정입니다."

김대혁 삼성SRA자산운용 국내투자본부장 겸 리츠본부장은 13일 서울 여의도에서 기업공개(IPO)간담회에서 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사(삼성FN리츠)에 대해 이같이 설명했다.

김정근 삼성SRA자산운용 대표는 인사말에서 "기존 기관 중심의 사모 부동산 펀드에서 공모로 사업 영역을 확대해 개인 투자자에게도 우량 자산의 투자 기회를 제공하려고 한다"며 공모 리츠를 선보인 배경에 대해 설명했다.

삼성FN리츠는 삼성 금융계열 통합 브랜드 '삼성금융네트웍스(삼성생명·삼성화재·삼성SRA자산운용·삼성증권)' 출범 후 내놓은 첫 공모 상장 리츠다. 국내 핵심 업무지구에 위치한 '대치타워(서울 강남구 대치동)'와 '에스원 빌딩(서울 중구 순화동)'이 기초자산이다. 대치타워는 삼성생명이 64.8% 임차하고 있으며, 에스원 빌딩은 삼성그룹 계열사 에스원이 100% 사용하고 있다. 모두 공실률이 1% 미만으로 임대차 안정성이 확보됐다고 김 본부장은 설명했다.

김대혁 삼성SRA자산운용 국내투자본부장 겸 리츠본부장이 13일 서울 여의도에서 열린 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사(삼성FN리츠) 설명회에서 발표하고 있다.

삼성FN리츠는 최대주주는 삼성생명과 삼성화재로 지분 39%를 차지하고 있다. 대주주가 보유한 자산을 바탕으로 하는 만큼 안정성이 뛰어난 게 특징이다. 운용은 펀드 운용 10년 이상 경력의 삼성생명의 100% 자회사 삼성SRA자산운용이 영속적으로 맡는다. 김 대표는 "강력한 스폰서십을 바탕으로 안정성, 수익성, 시장성, 상품성을 고루 갖춘 리츠"라고 소개했다.

삼성FN리츠는 대형 다물 리츠로 성장을 목표로 하고 있다. 그간 리츠의 대형화는 국내 리츠 업계의 고민거리였다. 시장 유동성과 거래량 등의 한계가 있어서다. 하지만 삼성FN리츠는 대형화를 가능케 할 성장 모멘텀을 가지고 있다고 자신했다.

김 본부장은 "삼성FN리츠는 스폰서가 보유한 다수의 우량 오피스에 대한 우선매수협상권을 확보하고 있다"며 "향후 국내 우량 오피스 자산을 확보하는데 유리한 고지를 점하고 있다"고 말했다. 스폰서의 안정적인 신용등급은 추가 자산 편입을 위한 자금 조달을 용이하게 해 리츠 성장의 발판이 될 것이란 설명도 더했다.

삼성FN리츠는 올해 삼성생명 잠실빌딩을 추가로 편입할 예정이다. 이후 2024년부터 2030년까지 삼성생명 서초타워, 삼성화재 판교사옥, 청담스퀘어, 삼성화재 서초사옥 등 주요 업무지역 내 우량 자산을 지속적으로 편입한다는 계획이다.

연 4회 분기 배당 제도도 삼성FN리츠만의 차별점이다. 삼성FN리츠는 상장 리츠 최초로 1·4·7·10월 결산 기준 분기 배당을 진행한단 계획이다. 현재 상장 리츠 중에선 코람코더원리츠(2·5·8·11월)와 SK리츠(3·6·9·12월)가 분기 배당을 실시하고 있다. 김 본부장은 "세 리츠를 사면 매월 배당이 가능한 현금 흐름을 만들 수 있다"고 설명했다.

서울 강남동 대치동 대치타워(왼), 서울 중구 순화동 에스원빌딩(오).

향후 3년간 연평균 배당 수익률은 5.6%로 예상됐다. 금리 평균이 4.7%라는 가정 하의 추정치다. 다른 상장 리츠 대비 낮다는 평가가 나오지만, 이에 대해 김형진 삼성SRA자산운용 리츠투자팀장은 "고금리 시기에 변동금리로 자금을 조달한 만큼 향후 금리가 안정돼 리파이낸싱하게 되면 자금보다 더 높은 배당수익률을 지급 가능할 것"이라고 말했다. 삼성FN리츠는 지난해 11월 3491억원을 선순위 담보대출로 빌렸다. 만기는 2년이다. 조달금리는 양도성예금증서(CD) 금리(91일물)에 110bp(1bp=0.01%포인트)를 가산한 수준이다.

최화성 삼성증권 대체투자본부장은 "에스원 빌딩과 대치타워 모두 현재 인근 오피스 대비 임대 수익은 낮고, 자산 가치는 저평가된 상태"라며 "강남권 공실률과 오피스 수요를 고려하면 향후 자산가치 상승과 임대 수익 증가가 기대되는데 이는 결국 배당 수익률 상승으로 이어질 것"이라고 전망했다.

삼성FN리츠는 단일 공모가 5000원에 총 2378만주를 공모한다. 상장을 통해 1189억원을 조달할 예정이다. 공모 조달 금액 가운데 1050억원은 지난해 11월 차입한 브릿지론 상환에 사용한다는 계획이다. 예상 시가총액은 3865억이다. 이달 20~21일 기관 투자가 대상 수요예측, 같은 달 27~28일엔 일반 청약에 나선다. 다음달 중 유가증권시장에 상장한다. 이번 IPO의 공동 대표 주관사는 삼성증권과 한국투자증권이며, 공동 주관사는 NH투자증권과 KB증권이다.

신현아 한경닷컴 기자 sha0119@hankyung.com