구분등기 되지 않은 다가구주택 소유자도 분양권 받을 수 있다

K씨는 재개발구역 안에 있는 다가구주택 공동 소유자다. K씨를 포함해 3명의 공유자는 각자 조합원 분양을 신청했다. 하지만 조합에서는 3명에게 단 하나의 분양권만 배정하는 내용의 관리처분계획을 수립했다. 이들 주택 소유자는 독자적인 분양권을 받기 위해 소송을 하기로 마음먹었다. 과연 이들은 승소할 수 있을까.

도시정비법과 서울시 조례 규정 등에 따르면 다가구주택 소유자의 경우 1997년 1월 15일 이전에 지분 또는 구분소유등기를 마치는 경우 각자 분양권을 받을 수 있다. 그런데 K씨를 비롯한 다가구주택 소유자는 1997년이 지나서 구분소유등기를 했기 때문에 분양대상자에서 제외된 것이었다.

서울시 조례 부칙 조항에 따르면 1997년 1월 15일 전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 마친 다가구주택과 1990년 4월 21일 다가구주택 제도 도입 이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 마친 ‘사실상의 다가구주택’은 건축허가를 받은 가구 수로 한정해 가구별 각각 1명을 분양대상자로 보게 된다.

대법원은 서울시 조례 부칙 조항을 두고 다가구주택 제도 도입 이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분등기를 마친 ‘사실상의 다가구주택’을 포함하는 규정이라고 보았다. 이런 규정의 취지는 다가구주택이 독립된 구조를 가진 가구별로 구분 거래되기도 하는 현실을 반영한 것이었다. 즉 지분등기를 이전하는 방법에 따라 사실상 가구별로 독립적 거래가 가능한 경우에는 예외적으로 다가구주택의 가구별 개별 분양대상 자격을 인정하는 것이다.

K씨와 비슷한 사례에 대해 서울행정법원과 서울고등법원의 판결도 존재한다. 다만 해당 사건에서 건물은 주 용도를 주차장으로 해 최초 건축허가를 받았고, 근린생활시설로 설계변경을 했다가 결국 상가로 사용승인을 받은 사실이 있어 원고 패소판결이 내려졌다. 법원은 이 경우에는 서울시 조례 부칙 조항이 정한 사실상의 다가구주택에 해당하지 않는다고 판단했다.

그렇다면 K씨의 경우는 어떨까. 다가구주택은 1970년 주택 용도로 처음 건축허가를 받았다. 이뿐만 아니라 K씨의 주택은 3개 가구로 독립된 구조를 지니고 있고, 지분등기가 완료된 상황이다. 위에서 언급한 서울행정법원의 판결과는 다른 판단이 나올 수 있다는 얘기다.

K씨는 소송을 통해 관할 구청을 상대로 사실조회신청을 하고 최초의 건축허가서, 과거의 건축물대장, 건축물현황도를 법원에 제출할 필요가 있다. K씨의 주장과 그의 다가구주택 연혁 등을 입증해야 하기 때문이다. 실제 다가구주택의 현관문, 각 가구의 사진 등을 제출해 해당 다가구주택이 가구별로 구분 거래됐다는 사실을 충분히 납득시켜야 한다.

대법원은 서울시 조례에서 ‘사실상의 다가구’란 개념을 사용해 예외적으로 다가구주택의 개별 분양 대상을 인정한다고 보았다. 다만 재개발 사업으로 공급되는 주택을 다수 취득할 목적으로 이른바 ‘지분 쪼개기’와 같은 행위를 하는 폐해는 방지할 필요가 있다고도 판단했다.

K씨는 오래전 다가구주택을 매수했고, 나머지 2명의 조합원도 조합설립 때부터 조합으로부터 조합원 지위를 인정받아 조합원의 권리를 행사해 왔다. 지분쪼개기나 부동산 투기와 관련이 없어 K씨와 나머지 소유자는 독자적인 개별 분양대상 자격이 인정될 수 있을 것으로 판단된다.

고형석 법률사무소 아이콘 대표변호사