사진=게티이미지뱅크
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1. 서울시 간담회 개최

서울시는 2023. 3. 22. “정비사업 공사비 등 분쟁현황 관련 관계자 및 전문가 간담회”를 개최하였다.

주요지구의 시공자들의 공사비 증액 요구 현황을 파악하고, 이에 대해 조합장들과 전문가들의 의견을 듣는 자리였다.

2. 증액 요구 현황

○ **구역
- 착공, 입주 1개월 남은 상태
- 시공자 1,662억원에서 2,332억원으로 670억원(40.3%) 증액 요구하면서, 이것이 관철되지 않으면 입주 키를 주지 않겠다고 함

○**아파트
- 이주
- 시공자 3,233억원에서 5,320억원(58%) 증액 요구
- 평당 474만원에서 780만원대 증액 요구

○ **아파트
- 착공, 공사 중
- 1조1,277억원에서 1조2,837억원(1,560억원 13.8%) 증액 요구

○ *** 아파트
- 착공
- 시공자 9,353억원에서 1조4,063억원(4,700억원 50%) 증액 요구

3. 시공자들의 행태에 대한 조합의 지적사항

(1) 시공자는 착공 이후 물가변동을 이유로 증액을 요구하지 않기로 도급계약을 체결하고서, 뒤늦게 도급계약을 무시하고 물가변동 주장을 하면서, 입주를 한달 남기고 증액을 당장 하지 않으면 입주 키를 주지 않는다. 이 경우 조합은 가처분으로 해결할 수 밖에 없다.

(2) 시공자들은 공사비 증액을 요구하면서 왜 무슨 이유로 얼마를 증액하여야 하는지에 대해 상세이유를 제시하지도 않고 무조건 증액요구를 하고, 이는 내역입찰을 하였음에도 마찬가지이다.

(3) 총액입찰이 문제이다.

(4) 대안 설계 제안이 문제이다.
현재는 무상 제안, 특화 제안으로 명칭만 바꾸어 주장하나, 결국 이는 공사비 증액 요인으로 작용한다. 심지어 무상 제안 당시 몇 번이나 무상이라고 강조하고, 심지어 공문으로 무상이라고 하였음에도 불구하고, 나중에 말을 바꾸어 무상 제안으로 인한 설계 변경에 따른 공사비 증액을 요구하고 있다.

(5) 공사비 검증제도는 강제성이 없어서 실효성이 없다.

4. 제시된 대안

(1) CM의 협조를 받고 있다. 도움이 된다. 다만, CM회사도 일부 회사를 제외하고 원가관리를 할 수 있는 회사가 많지 않다. 주로 공기관리를 하는 편인데, 실제는 원가관리가 매우 중요하다. 특히 시공자 선정과정에서부터 CM회사의 도움을 받는 것이 중요한데, 자금이 없어 그렇게 하지 못하는 경우가 많다.

(2) 입찰 전에 철저히 시공자 관련 지식을 습득하여야 할 필요가 있다.

(3) 비리에 대한 처벌을 강화하여야 한다.

(4) 서울시 표준 계약서를 수정하여 주기를 바란다.

(5) 대안 설계(특화, 무상)에 대한 통제를 강화하여 달라.

(6) 굴토 문제도 세밀히 검토하여야 한다. 굴토 하나로 600억원을 증액하여 달라고 요구하는 곳도 있다.

(7) 조합에서 시공자 선정 전에 충분히 전문가와 함께 검토하고 조합원 교육도 한 이후 시공자 선정을 하여야 한다.

(8) 입찰지침서가 중요하다.

(9) 시공자와 조합이 상생협약 시에 서울시가 인센티브를 주는 제도를 도입하여 주기를 요청한다.

(10) 갈등을 해결할 툴이 없다. 이를 만들어 주기를 요청한다.

(11) 공사비 검증을 한국부동산원이 하면 강제성이 없어 효과가 없으므로, 감독기관인 서울시가 해야 한다. 공사비 증액도 조합설립변경인가로 제도개선을 바란다.

5. 사견

시공자는 선정이 되면 그야말로 슈퍼 을이다. 따라서 시공자를 선정하고 계약 하는 문제는 조합의 명운이 달려 있다고 봐야 한다.

시공자는 선정 전에 문서로 약속하였던 것도 선정 이후에 뒤집는 경우가 있다. 설마 하는 생각은 버리기를 바란다.

그런데 우리는 돈을 시공자로부터 빌려 쓰기 위해 너무나 조급한 마음을 가지고 너무나 준비도 소홀한 채로 시공자를 선정하는 것은 아닌지 생각해 볼 필요가 있다.

정비사업은 시공자가 토지를 구입하지 않고 진행하고, 나아가 조합원 분양이 있어 리스크 제로 사업이다. 시공자 입장에서는 황금알을 낳는 거위이다. 따라서 조합들은 더 여유를 가지고 철저한 준비를 마친 이후에 시공자 선정을 하여야 한다.

선정기준도 브랜드와 총액 공사비를 위주로 하지 않아야 한다. 서울에서 시공자 선정은 어차피 미스코리아 중에서 한명을 선정하는 것과 같다. 어느 회사를 선정해도 큰 차이가 없다. 따라서 시공자가 제안하는 사업참여제안서의 실질적인 내용을 분석하여 선정하여야 한다. 이를 위해서는 미리 조합이 입찰지침서를 제대로 만들고, 이에 대한 조합원 교육을 실시하고, 정확한 비교표를 만들어 배포를 하여야 한다.

공사비 증액요인을 제시하는 시공자(특히 대안 설계), 독소조항(연대보증, 공사비 먼저 전액 충당, 입금 다음날 시공자 통장으로 자동이체, 계약 해제시 과도한 연체금리 요구)을 제시하는 시공자는 피해야 하고, 마감재를 투명하게 제시하고, 층간소음, 벽간소음 방지대책을 제대로 제시하는 시공자를 선정하여야 한다. 그러려면 조합원 교육이 반드시 필요하다.

제일 바람직한 것은 선정과 계약을 따로 하지 말고, 시공자 선정 총회에서 도급계약서도 같이 통과시키는 것이다. 그러면 시공자가 갑질을 할 틈이 없지만 그 이후에 특히 위약금 약정이 없으면 간담회에서 조합장들이 울분을 토하는 것처럼 말을 바꾸는 것이 시공자이다.

시공자 선정 및 계약은 가장 중요하다. 여유를 가지고 철저한 준비를 거친 이후 하기를 권한다. 그리고 시공자 문제 만큼에는 모든 조합원들이 일치 단결하는 것이 부담금을 줄이는 지름길임을 잊지 않아야 할 것이다.

[재개발재건축 총회진행, 임원 선임해임, 시공자 선정 실무] 책 참고
[법무법인강산]

<한경닷컴 The Lifeist> 김은유 법무법인 강산 대표변호사

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