美 주요지역 공실률 20%까지 급등
미국發 위기 국내 전이 우려로
한국 리츠 투자 심리 급랭
신한알파리츠 두달새 21% 하락
"중장기적으로 국내 영향 제한적"
금리 상승 종료 기대감으로 회복세를 타던 리츠(REITs·부동산투자회사) 주가가 급락하고 있다. 미국발 상업용 부동산 부실 우려가 리츠 전반에 대한 투자 심리를 악화시키면서다. 전문가들은 국내 핵심 지역 부동산은 공실이 거의 없기 때문에 중장기적으로 리츠에 미치는 영향은 제한적일 것이라고 전망했다.
상장 리츠 줄줄이 하락세
28일 국내 상장 리츠는 전 거래일에 이어 하락세로 마감했다. 신한서부티엔디리츠(-2.37%), 마스턴프리미어리츠(-2.65%), 미래에셋글로벌리츠(-0.93%) 등이 큰 폭으로 내렸다. 외국인과 기관투자가가 쌍끌이 매도하며 하락세를 주도했다. 개인은 순매수로 대응했다.
순수 오피스 리츠인 신한알파리츠는 지난 1월 말 고점 대비 20% 넘게 하락했다. 같은 기간 롯데리츠, ESR켄달스퀘어리츠, 마스턴프리미어리츠 등도 15%가 넘는 낙폭을 기록했다.
리츠 급락 여파로 개인들이 큰 손실을 볼 것이란 분석이 나온다. 상장 리츠는 퇴직연금 확정기여형(DC) 및 개인형퇴직연금(IRP)의 핵심 투자처이기 때문이다. 이경자 삼성증권 연구원은 “2008년 글로벌 금융위기처럼 미국 부동산 가격 폭락이 국내에도 전이될 수 있다는 우려가 나오면서 국내 리츠도 덩달아 악영향을 받고 있다”고 설명했다.
미국 상업용 부동산이 위기의 진원지로 지목된 이유는 샌프란시스코 등 미국 주요 지역 상업용 부동산의 공실률이 최대 20% 수준으로 치솟았기 때문이다. 대출금의 70%가 중소형 은행에서 조달된 점도 리스크 요인으로 꼽힌다. 미국 JP모간은 상업용 주택 담보 대출의 약 21%가 채무불이행 될 것이란 전망을 내놓기도 했다.
“중장기적 영향은 제한적”
전문가들은 미국발 충격이 국내 상업용 부동산 자산 가치에 미치는 영향은 크지 않을 것이라고 내다봤다. 주요 상장 리츠가 투자하는 서울 상업지역은 공급이 제한적이고, 임대율도 100%에 가까운 수준을 유지하고 있어서다. 이경자 연구원은 “한국 상업용 부동산은 임대료, 자산 가치 등 주요 펀더멘털에 큰 문제가 없다”고 말했다.
앞으로 국내 리츠의 투자 매력이 높아질 것이란 진단도 나온다. 국내 주요 리츠가 순자산가치(NAV) 대비 0.6배 수준에서 거래되고 있어서다. 강경태 한국투자증권 수석연구원은 “강남 등 서울 핵심 상업지구는 수요가 공급을 초과하고 있어 단기적으로 시세가 떨어져도 결국 가치가 회복될 것”이라고 말했다. 증권사들은 SK리츠, 신한알파리츠, ESR켄달스퀘어리츠 등 주요 상장 리츠에 대해 ‘매수’ 의견을 제시했다.
일각에서는 투자 심리가 단기간에 회복되기 어려울 것이란 전망도 나온다. 고금리 장기화로 차입금 부담이 커지고 있어서다. 만기가 돌아오는 대출금을 다시 차입할 경우 저금리 당시 조달했을 때보다 이자 비용이 올라간다.
