사진=게티이미지뱅크
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부동산을 1인 법인이나 가족법인에게 양도하는 분들이 있습니다. 이유는 다양합니다.

1가구 1주택 비과세, 일시적 2주택 비과세를 위해 주택 수를 제외할 목적일 수 있습니다. 1인 법인을 설립해 임대소득, 건강보험료 등 여러 절세 목적으로 운영하기 위함일 수도 있습니다. 매매차익이 큰 부동산의 양도소득세를 절세할 목적일 수도 있고 법인을 활용한 증여세, 상속세 절세 목적일 가능성도 있습니다.

소득세법에 따라 1가구 1주택자 또는 일시적 2주택자들은 보유하던 주택을 양도하는 경우 양도소득세 비과세 혜택이 적용됩니다. 하지만 해당 주택 외 오피스텔 등 세법상 주택에 포함되는 부동산을 보유하고 있어 비과세 적용이 어려운 경우가 있습니다.

최근 소득세법시행령 개정에 따라 일시적 2주택 처분 기한이 3년으로 연장됐습니다. 기타 보유주택을 빠르게 매도하고 종전주택을 양도해 비과세를 받으려고 하지만 현재 시장에서 매수자를 찾기가 쉽지 않아 어려움을 겪는 분들도 있습니다. 이때 법인에게 양도를 통해 개인의 주택에서 제외하는 방안으로 비과세를 받을 수 있습니다.

또는 부동산 임대소득 외 근로소득, 사업소득 등이 많아 종합소득세 부담이 크다면 1인 법인으로 소유권을 변경해 임대소득과 건강보험료 절세효과 등을 누릴 수 있습니다.

만약 부동산 취득 후 시세가 많이 올라 높은 양도소득세가 고민이라면, 법인에게 소유권을 한번 이전하여 실제 부담되는 양도에 대한 세금을 절세할 수 있습니다.

고가의 부동산을 소유하고 있는 부모님이 상속세가 걱정이시라면 법인을 활용해여 증여세 및 상속세를 절세할 수 있습니다.

"세무상 이슈 함께 검토해야 문제 없어"

이처럼 법인을 활용할 수 있는 상황은 다양하지만 이를 활용하기 위해서는 1인 법인, 가족법인은 특수관계법인으로서 발생하는 세무상 이슈를 함께 검토해야 합니다.

1. 양도자(개인) : 부당행위계산 부인

개인이 특수관계인인 법인으로부터 시가보다 높은 가격으로 부동산을 매입(고가매입)하거나, 시가보다 낮은 가격으로 부동산을 양도(저가양도)한 때 시가와 대가(거래가액)의 차액이 시가의 5% 또는 3억원을 초과하는 경우 부당행위계산 부인에 해당합니다.

이때 개인이 특수관계인인 법인에게 저가로 양도하여 양도소득세 부담을 줄이는 행위를 방지하기 위하여 양도가액을 대가(거래가액)가 아닌 시가로 보아 계산합니다.

예를 들어 20억원의 부동산을 특수관계인인 법인에게 10억원에 저가양도하는 경우에도 개인의 양도소득세는 10억원이 아닌 20억원을 양도가액으로 하여 재계산합니다.
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양도가액의 기준이 되는 세법상 시가란 상속세 및 증여세법 규정을 준용하여 평가한 가액입니다. 해당 부동산의 최근 거래가액, 경·공매가액, 수용가액, 감정평가액 또는 유사한 부동산의 최근 매매사례 가액을 우선으로 하며, 이러한 가액이 없는 경우 공시가격 등 기준시가를 가액으로 삼습니다.

소득세법에서의 특수관계인은 국세기본법의 특수관계인 범위를 따릅니다. 국세기본법은 본인이 개인인 경우와 법인인 경우를 구분하여 규정하고 있으나, 소득세법은 본인이 개인인 경우를 준용합니다. 국세기본법에 따라 1인 법인 또는 가족법인은 특수관계인에 해당하게 됩니다.

결국 부당행위계산 부인에 따라 양도가액이 시가로 재계산되므로 양도소득세 비과세나 감면 적용되는 부동산이거나 근린생활시설 등 부동산이 공시지가 등의 기준시가로 평가액이 적용될 수 있도록 양도시기를 조절한다면 양도소득세 부담을 줄일 수 있습니다. 다만, 주택의 경우 취득세와 종부세의 세부담이 개인보다 높으므로 유의해야 합니다.

2. 양수자(법인)

법인이 저가로 양수하는 경우 법인은 이익이 발생하지만 그 이익에 대해서는 세금을 부과하지 않습니다. 법인세법에 따른 부당행위계산의 부인은 법인이 특수관계인 개인으로부터 고가로 양수하는 경우 적용하며 저가양수에는 적용되지 않습니다.

이러한 이익은 이후 법인이 부동산을 처분할 때 양도차익에 대하여 법인세를 부과하는 것으로 정리되지만, 법인세 세율은 9%~24%로서 개인의 양도소득세 6~45%보다 낮은 세율이 적용되므로 이를 활용하여 절세효과를 얻을 수 있습니다.

3. 법인의 주주 : 증여 의제

법인은 처분이익에 대한 법인세를 모두 부담하지만, 법인이 부동산을 저가로 양수하면서 법인의 주식 가치가 증가하게 되므로 법인의 주주에게 이익이 됩니다.

저가 양도에 따라 이러한 이익을 특정 주주가 증여 받은 것으로 보아 상속세 및 증여세법에 따른 특정법인과의 거래를 통한 이익의 증여의제 규정이 적용될 수 있습니다.

세법상 시가와 실제 지급한 대가(거래가액)의 차액이 시가의 30% 또는 3억원을 초과하는 경우 주주에게 지분율에 해당하는 증여세를 과세합니다.

여기서 증여금액은 법인의 이익(시가-대가)에서 그 이익에 대한 법인세 상당액을 차감한 금액입니다. 이 금액을 개별 주주의 지분비율로 나눠 주주별로 산출한 증여금액이 1억원 미만이 경우에는 증여금액이 있더라도 증여세를 부과하지 않습니다. 따라서 해당 과세기준금액을 활용한다면 증여세 부과 없이 매매거래를 진행할 수 있습니다.

개인이 특수관계인인 법인에게 시가보다 30% 이하로 양도하여 증여 의제 규정이 적용되는 경우라 하더라도 양도자 본인의 지분에 대해서는 증여세를 부과하지 않습니다.

만약 본인에게 증여세가 과세 된다면 본인이 본인에게 증여하는 불합리한 논리가 적용되는 것이므로 상증세법에 따른 증여 의제 대상에 해당하지 않습니다.

개인이 절세의 목적으로 부동산을 법인에게 양도하는 경우 개인의 양도소득세 뿐만 아니라, 법인의 취득세, 보유세, 이후 법인의 양도차익에 대한 법인세, 주주에 대한 증여세를 고려해야 합니다. 또한 양도 이후 법인을 운용하면서 발생되는 법인세와 법인의 이익을 주주를 비롯한 개인으로 환원할 때 발생되는 종합소득세까지 함께 고려해야 합니다.

개인과 법인 간의 부동산 거래는 여러 종류의 세금이 부과되는만큼 사전에 세무상 이슈에 대한 충분한 검토를 통하여 가장 알맞은 절세 계획 수립이 필요합니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 세금고민 있을 땐, 택슬리 | 이상웅 세무사

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