실수요자나 투자수요 모두에게 아파트값 여전히 높아…2분기에도 주택시장 회복 힘들 듯

정부의 각종 규제 완화와 대출금리 인하, 이사철 수요로 아파트 시장이 다소 회복되는 모습이다.

국토교통부에서 발표한 2월 아파트 매매거래량은 전국 3만1337건으로, 지난 1월(1만7841건)보다 75.6% 증가했고, 작년 하반기 월평균 거래량 1만9075건보다 64.3% 늘었다. 전국 아파트 매매가격 하락폭은 작년 12월 -2.9%에서 올해 2월에는 -1.6%로 둔화됐다. 미분양 물량도 2월 기준 7만5429가구로 전월 7만5359가구에서 79호 증가에 그쳤다.

분양과 거래, 가격면에서 주택시장이 작년 말 저점을 통과한 것처럼 보인다. 하지만 2분기에도 주택시장이 살아나긴 어려울 것으로 전망된다.

우선 아파트값이 실수요자가 매력적으로 느낄 만큼 충분히 하락하지 않았다. 한국부동산원에 따르면 아파트값이 본격 상승한 2020년 1월 대비 지난해 6월 아파트값 상승률은 전국 22%였지만 지난해 7월부터 올 2월까지의 하락률은 -11%로 절반 수준이다. 특히 같은 기간 30% 이상 상승했던 경기(36%), 인천(35%), 대전(32%), 세종(34%)의 하락률은 -19~-12%로 매수자가 서둘러 구입할 만한 수준은 아니다.

최근 주택담보대출 금리가 3%대로 낮아졌지만, 이자율보다 낮은 아파트값 상승률로는 매수자를 유인하기 어려울 전망이다.

투자수요도 마찬가지다. 투자수요는 전세를 끼고 구입해서 향후 매매차익을 노리거나, 아파트를 구입해서 임대소득을 기대하는 경우가 있다. 우선 전세를 끼고 구입하는 이른바 갭투자가 녹록지 않다. 작년 하반기 이후 전국 매매가격은 11% 하락했지만, 같은 기간 전세는 14% 빠져 매매보다 하락폭이 더 컸다. 특히 세종, 경기, 인천 등은 전세가격이 약 20% 하락했다. 자칫 전세를 끼고 구입했다가 전세 재계약 시점에는 추가 투자금이 필요할 수도 있다.

국토교통부의 올해 1분기 아파트 실거래가격을 분석한 결과 매매와 전세거래가 모두 있었던 단지의 전세 비중은 전국 평균 66.4%였고, 매매와 전세가격 차이는 1억2000만원 수준이었다. 서울의 경우 매매 평균 9억7000만원, 전세 5억1000만원으로 매매와 전세 격차는 4억6000만원이었다. 세종시는 매매와 전셋값 차이가 2억7000만원 선이었다. 매매-전세 차액과 전세 가격 하락까지 고려하면 투자리스크가 더 커질 수 있다.

보증부 월세를 끼고 구입해서 월세 수입을 노리는 경우는 어떨까. 지난 1분기 아파트 매매와 보증부 월세거래가 모두 있었던 아파트의 전국 평균 매매가는 4억2000만원이었고, 평균 보증금은 8800만원에 월세 77만원, 세전 임대수익률은 3.6%로 조사됐다. 서울의 경우 아파트 매매가격은 9억7000만원, 보증금 2억원, 월세 111만원으로 전국에서 월 수입이 가장 높았다. 하지만 예상 임대수익률은 2.0%로 전국에서 가장 낮았다. 경기도는 매매가격 4억8000만원, 보증금 8500만원에 월세 79만원으로 3.2%였다. 임대수익률이 가장 높을 것으로 예상되는 경북, 충남, 충북 등은 평균 5.4%로 조사됐다. 하지만 대출이자, 세금부담, 임대 계약 만기로 인한 중개수수료 등을 감안하면 임대수익률은 1~2% 더 낮아질 것으로 예상된다.

결국 아파트 가격이 상승세로 전환되지 않는 한 실수요자와 투자자 모두 적극적으로 주택시장에 뛰어들 가능성이 낮다. 2분기에도 수요자의 관망세 속에 아파트 가격이 하향 안정세를 유지할 가능성이 높아 보인다.

알투코리아부동산투자자문 김혜현 이사