무섭게 급증하던 전국 미분양 주택 수가 감소세로 전환했다. 전국 미분양 주택이 줄어든 건 지난해 4월 이후 1년 만이다. 하지만 미분양 리스크가 완화됐다기보다 공사비 급등으로 인한 정비사업 조합과의 갈등, 분양 시장 위축 등을 고려해 건설사가 사업 일정을 늦추거나 적극적으로 할인 마케팅을 벌인 결과라는 분석이다. 여기에 ‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양 증가세가 이어지고 있어 지방을 중심으로 한 중소·중견 건설사의 유동성 위기 우려는 여전하다는 지적이 나온다.
아파트 공급 줄어들자…미분양도 꺾였다

○11개월 만에 꺾인 미분양

국토교통부는 지난 3월 말 기준 전국 미분양 주택이 7만2104가구로 집계됐다고 27일 발표했다. 2월 말 7만5438가구에 비해 4.4%(3334가구) 줄었다. 미분양 주택은 지난해 5월 이후 10개월 연속 증가세를 이어오다 11개월 만에 감소세로 돌아섰다. 지난해 4월 2만7180가구였던 미분양 주택은 10개월간 꾸준히 늘어 7만 가구를 넘어섰다.

지역별로는 수도권에서 미분양 물량이 크게 줄었다. 지난달 수도권 미분양 물량은 1만1034가구를 기록해 2월보다 12.0% 줄었고 지방은 6만1070가구로 2.9% 감소했다. 선순위 청약 마감에 실패해 미분양 물량으로 잡혔던 서울 강동구 ‘둔촌주공’(올림픽파크 포레온) 잔여 물량 899가구가 무순위 청약에서 ‘완전판매’되고, 성북구 장위동 ‘장위자이 레디언트’ 등에서 미분양 물량이 해소된 영향으로 풀이된다. 국토부 관계자는 “건설사의 자구 노력 등이 반영돼 미분양이 일부 해소되고 있다”며 “특히 수도권에서 미분양 감소세가 나타나고 있다”고 설명했다.

전체 미분양 주택이 줄었지만, 준공 후에도 미분양으로 남아 있는 ‘악성 미분양’ 주택은 오히려 늘었다. 지난달 전국 준공 후 미분양 주택은 8650가구로 2월보다 1.1% 늘었다. 특히 수도권 악성 미분양 주택은 1612가구로 전년 동기 대비 8.7% 증가했다. 미추홀구 등에서 대규모 전세사기 여파로 부동산 시장이 얼어붙은 인천을 중심으로 악성 미분양이 34.4% 급증한 영향이다. 지방 악성 미분양은 7038가구로 전달보다 0.5% 줄었다.

○“미분양 리스크 해소는 아직”

업계에선 얼어붙은 분양시장이 서울 도심을 중심으로 누그러지는 조짐이 나타나고 있지만 미분양 리스크는 여전하다고 보고 있다. 건설사가 사업 일정을 미루면서 분양 물량 자체가 크게 줄어든 데 따른 ‘착시 효과’라는 얘기다. 실제 건설사들은 높아진 원자재 가격과 인건비 때문에 주택 수주 자체를 기피하고 있다. 그나마 수주한 건에 대해서도 착공을 늦추는 분위기다.

올 1분기(1~3월) 분양에 나선 주택은 2만4214가구로 지난해 같은 기간보다 62.9% 급감했다. 이 중 수도권에서 분양한 주택은 1만4650가구로, 지난해 같은 기간(3만8000가구)의 절반에도 미치지 못했다. 지방의 경우 올해 들어 대구, 대전, 울산, 세종, 강원, 경북 등에서 분양한 단지가 한 곳도 없을 정도다.

건설사의 주택 착공 실적도 급감했다. 올 들어 지난달까지 전국 주택 착공 물량은 5만3666가구로 전년 동기 대비 36.2% 줄었다. 이 중 서울 착공 물량은 6719가구로 59.2% 감소했다. 인천 2263가구(-69.0%), 경기 2만1887가구(-18.6%) 등 수도권을 중심으로 하락세가 두드러졌다. 대구(-91.6%), 울산(-79.3%), 세종(-97.8%) 등 분양 물량이 적은 지역일수록 착공 실적도 저조했다.

박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 “분양시장 환경이 크게 달라진 게 없다”며 “최근 미분양이 소폭 감소세를 보이는 건 건설사가 분양 물량을 줄인 데다 기존 미분양 해소를 위한 할인 등 다양한 자구책을 실시한 결과”라고 말했다. 건설사가 분양 물량을 늘리면 다시 미분양 주택이 증가할 수 있다는 것이다.

김소현 기자 alpha@hankyung.com