[힘이 되는 부동산 법률] 거래허가 잠탈 계약 후 30년 만에 돌려받은 땅(최종편)

한경닷컴 더 라이프이스트

“거래허가 잠탈 계약 후 30년 만에 토지를 다시 돌려받게 된 매도인 스토리 진행 경과”라는 제목의 2023. 1. 17. 자 칼럼에서 소개한 사건의 최종 대법원 판결이 최근 선고되었다. 이해를 돕기 위해 두 번에 걸친 지난 칼럼을 먼저 소개한다. 분량상 언급된 판결은 제목을 제외하고 생략한다(자세한 판결 내용은 지난 칼럼 참고).

“거래허가 잠탈 계약 후 30년 만에 토지를 다시 돌려받게 된 매도인 스토리”라는 제목의 2021. 3. 12. 칼럼에서 소개된 사연이 있는데, 약 2년이 지난 현재까지의 재판진행 경과를 소개한다. 지난 칼럼 내용은 다음과 같다.

의도치 않은 우연한 사정으로 뜻하지 않게 큰 행운을 얻을 수 있게 된 어느 의뢰인의 사연이다. 의뢰인은 1991년 보유하던 토지를 甲과 乙에게 매매하게 되는데 당시 가격은 1억 3천여만원. 계약 당시에 대금은 모두 지급받았지만, 문제는 이전등기. 해당 토지가 거래허가 구역 내에 있었는데 甲, 乙 모두 거래허가를 받을 수 없어서 이들을 대신해서 이전등기 받을 사람을 물색하다가 결국 1996년 丙 앞으로 이전등기되었다. 문제는 이전등기를 가지고 있던 丙이 해당 토지를 2017년 丁에게 임의로 매매하고 대금으로 5억 8천만원을 챙기면서 발생한다.

명의수탁자인 丙의 배신적 행동에 격분한 甲은 丙에게 대금반환을 요청했지만 여의치 않자, 丙을 상대로 자신의 지분 1/2에 해당하는 2억 9천만원을 지급해달라는 소송을 제기하게 된다.

1심 재판결과는 甲의 승소. 丙은 실질적 소유자가 아니라 명의수탁자에 불과하다는 점에서 1심 판결은 상식적으로나 정의 관념상 무난했다. 하지만, 2심 재판에서 甲이 패소하고 말았다. 판결 이유는 다음과 같다(판결이유에서 윤00로 설시된 사람이 토지매도인인 의뢰인이다).

★ 서울고등법원 2020. 2. 11.선고 2019나2021338 [부당이득금]
<중략>

등기명의인에 불과하고 실질적으로는 남의 재산을 처분한 대금이라는 점에서 甲에게 반환되는 것이 상식적이지만 2심 재판부는 법리적으로는 그렇지 않다고 판단했다. 1심 재판부가 간과한 부분에 근거한 결론인데, 바로 토지거래허가의 법리상 계약 자체가 원천 무효이어서 甲은 소유권이전청구권 자체를 애초부터 가질 수 없기 때문이라는 이유 때문이다.

결국, 丙에게 최종 패소한 甲은 방향을 급선회하여 의뢰인을 상대로 지급받은 대금 1억 3천여만원을 돌려달라는 취지의 부당이득반환청구소송을 제기하게 된다. 이에 대해 의뢰인은 변호사를 선임하여 ① 10년 소멸시효가 도과되었다는 청구기각 항변과 함께, ② 의뢰인 앞으로의 이전등기반환과 동시에 지급할 수 있다는 취지의 동시이행 항변을 하면서 재판을 진행하고 있다.

그런데 재판과정에서 甲은 ‘금전청구보다는 丁 앞으로 넘어간 등기를 甲이 돌려받을 수 있도록 협조해달라’는 취지로 의뢰인에게 제안하게 된다. 그동안 의뢰인은 뜻하지 않은 재판을 당해 甲의 금전청구를 어떻게 방어할 수 있을지에만 전전긍긍했었는데, 甲으로부터 이런 제안을 받은 후부터는 “丁에게 넘어간 이전등기를 되찾아올 수 있는 방법”에 관심을 가지게 되었다. 진행 중인 재판의 소송대리인인 변호사에게 문의했지만 속시원한 답을 듣지 못하게 되자 필자를 방문하게 된다.

사건 검토 결과, 의뢰인은 뜻하지 않은 큰 행운을 얻을 수 있는 기회를 가지고 있었다. 앞서 본 판결에서 보는 바와 같이 토지거래허가의 법리상 1991년 체결된 의뢰인과 甲, 乙의 매매계약 자체가 무효이어서 그 이후 丙, 丁 앞으로의 이전등기 모두 원인무효로 되면서, 의뢰인 앞으로 등기를 반환받을 수 있는 권리가 있었던 것이다.

★ 대법원 1990.12.11. 선고 90다8121 판결 【소유권이전등기】
<중략>

그 결과, 매매한 지 30년 이상이 지나 토지가격이 급등한 때문에 의뢰인은 큰 이득을 볼 수 있게 되었다. 더구나, 받은 대금 1억 3천여만원 역시 받은 지 10년이 도과해서 소멸시효를 이유로 반환할 의무가 없었다.

★ 서울중앙지방법원 2008. 9. 11.선고 2007가합45635 [부당이득금]

☞ 미등기전매 목적의 거래로서 계약이 원천 무효라는 이유로 수수된 대금의 반환을 인정한 사안(상소심 재판에서, 반환할 금액범위에 대해 논란되었지만 계약무효로 수수된 대금을 부당이득으로 반환해야 한다는 근본적인 점에는 차이가 없었음)
<중략>

토지거래허가 제도를 잠탈하기 위해 저질러진 불법행위 이후 30년이 지나면서 그 토지를 두고 다시 희비가 극명하게 교차되고 있었다. 명의수탁자인 丙이 저지른 우연한 임의처분에 따른 결과가 우여곡절을 만들고 있는 셈인데, 의뢰인에게 토지를 반환당한 丁은 丙에 대한 부당이득반환청구를 통해 대금 전부를 돌려받을 수 있어 丙과 丁간의 법률문제는 비교적 공평하게 해결될 수 있지만, 불법행위를 자행한 甲, 乙은 등기는 물론이고 과거 지급한 대금마저도 돌려받지 못하게 되면서 최종적인 패자로 남을 가능성이 크다. 반면 의뢰인은 우연한 기회를 통해 아무 대가없이 가격 급등한 토지를 30년 만에 고스란히 반환받는 큰 행운을 얻으면서 최종 승자가 될 것이다. -이상-

다소 낙관적인 전망과 달리 실제 재판진행과정은 녹녹치 않았다. 甲으로부터 제기된 1억 3천여만원을 돌려달라는 취지의 부당이득반환청구소송은 예상대로 의뢰인이 승소했다.

★ 대전지방법원 천안지원 2021. 8. 31. 선고 2020가단108536호 [매매대금반환]
<중략>

하지만, 의뢰인이 제기한 토지반환소송은 우여곡절이 있었다. 최종 명의소유자인 丁을 상대로는 진정명의회복을 위한 이전등기청구를, 토지의 근저당권자에 대해서는 근저당권말소청구를 했는데, 예상과 달리 1심에서 패소하고 말았다.

★ 대전지방법원 천안지원 2022. 6. 10. 선고 2021가합102174 [소유권이전등기]
<중략>

법리적으로는 의뢰인 주장이 맞지만, 계약무효임을 알지 못하고 취득한 최종소유자를 보유하기 위해 “신의칙”을 근거로 의뢰인 주장을 배척해버린 것이다. 법리상 신의칙 적용을 할 수 있는 사안이 아니었기에 즉시 항소했고 결국 2심에서는 승소할 수 있었다.

★ 대전고등법원 2023. 1. 11. 선고 2022나13160호 [소유권이전등기]
<중략>

신의칙에 대한 판단이 2심에서 변경된 이유는, 근본적으로 이 사건에 신의칙을 적용하는 것이 법리적으로 부당하기 때문이지만, 그 외에도 다음과 같은 우리 주장이 주효했다고 판단된다.

먼저, 신의칙위반을 거론하면서 1심 판결에서 언급된, 매매대금 사건에서의 소멸시효 항변 문제에 대해 2심 재판과정에서 과감히 ‘대금반환 용의가 있다’고 분명히 하였다는 점이다.

---원고들이 이 건 재판 승소시, 금전적으로 피해를 본 사람에게 매매대금을 반환할 용의가 있다는 점을 분명히 합니다. 매매대금이 반환된다면 “이중이득” 운운하는 피고 주장은 더 이상 설 자리가 없을 것입니다. 원고들은 토지거래허가를 잠탈한 것에 대한 법적인 결과물인 토지반환만 받으면 충분히 만족합니다. 기존 토지대금까지 반환하지 않을 생각은 추호도 없습니다.

** 만약 피고들이 원고의 이런 제안에 응할 의향이 있다면 언제든 조정할 수 있습니다만, 토지가격과의 차액이 있기 때문에 피고들이 응할 리는 없다고 생각합니다. 때문에 앞으로는 이중이득 운운하는 것은 삼가주시기 바랍니다.

우리의 이런 주장에 대해 2심 재판부는 다음과 같이 판단함으로써 결국 우리 주장에 공감해주었다고 할 수 있다.

---토지거래허가를 배제·잠탈하여 무효인 매매계약의 매도인이 그 매매계약에 따른 매매대금을 그대로 보유할 수 있다는 사정을 이유로 해당 토지를 전득한 제3자에 대하여 토지거래허가를 배제·잠탈한 매매계약 및 그에 기초한 전매계약의 무효를 주장할 수 없다고 보기도 어렵다(오히려 이 사건 제1,2 매매계약이 무효여서 원고들이 여전히 이 사건 토지의 소유권을 보유하고 있음에 터 잡아 그 소유권등기를 회복하는 절차를 밟고 있음에도 그 매매대금의 반환을 구하는 청구에 대하여 소멸시효 주장까지 하는 것이 신의성실의 원칙에 반할 소지가 더 커 보인다)---

두 번째는, ‘만약 이 사건 의뢰인 청구가 배척되면 결국 이 사건 토지를 임의처분한 丙(이 사건 피고 보조참가인)이 어부지리를 얻을 수 있게 된다’는 취지의 다음과 같은 2심에서의 주장이 설득력을 얻었을 것이라 짐작된다.

----문제는 조00으로부터 이를 매수한 피고들의 보호문제인데, 등기공신력이 없는 우리 제도상 그 밖의 수많은 원인무효의 경우들과 마찬가지로 최종매수인은 보호될 수 없는 것이 부득이한 결과입니다. 피고들이 토지를 반환하게 되면 매도인인 조00에 대해 부당이득반환청구를 통해 대금을 반환받고, 더 나아가 손해배상까지 청구하는 방법으로 권리구제를 하는 것이 원칙인 것입니다.

***비록 박00, 조00 재판 판결문에서 명시되지는 않았지만, 위 재판부 역시 원인무효로 인한 등기원상회복 후 조00이 보유하는 대금의 반환을 법적 해결방안으로 예정했을 가능성이 매우 큽니다(명의수탁자에 불과한 조00의 대금보유를 최종적으로 용인했을리 만무하기 때문입니다).

또한, 이러한 정상적인 절차만이 조00의 부당한 이득보유를 막을 수 있게 됩니다(명의수탁자에 불과함에도 불구하고 조00은 박00과의 종전 재판을 통해 박00에 대한 매매대금의무는 완전히 면한 상태로, 매매대금을 그대로 보유하고 있습니다). 토지거래 잠탈의 문제를 알지 못한 피고들에 대한 보호 그 자체에만 집착해서 원고 청구를 기각하게 되면, 조00과 같은 자를 보호하게 되는 엉뚱한 결과가 발생할 수밖에 없습니다. 오히려, 이런 결과가 신의칙에 반할 수 있습니다.

여러 가지 면에서 기억에 남는 사건이다. 법리뿐만 아니라 여러 이해관계를 종합해서 잘 설득한 덕분에 좋은 결과를 얻었다는 점뿐 아니라, 약 30년 전에 체결된 계약무효를 두고, 동시에 진행되는 이전등기청구 사건과 매매대금반환청구 사건에서 과연 어느 청구(내지 항변)가 신의칙위반일 수 있는지가 다른 사건에 영향을 미치게 되는 특이한 구조이고, 실제로도 관련 두 사건의 1,2심 판단이 완전히 뒤바뀌는 결과로 이어졌다는 점 때문이다. 이 사건은 대법원 상고될 가능성이 크고, 의뢰인 상대로 한 대금반환 사건의 2심은 조만간 선고예정에 있는 등 최종적인 재판결과가 어떻게 될지 궁금하지 않을 수 없다. -이상-

그 후 예상대로 상대방 丁은 대법원 상고했고, 상고심에서는 대형 법무법인을 새로 선임하면서 억울함을 호소했다. 하지만, 상대방 상고는 결국 심리불속행기각, 즉 의뢰인이 최종승소하게 되었다.

한편, 1심에서 의뢰인 승소 즉 원고 청구기각된 甲이 의뢰인 상대로 제기한 1억 3천여만원 부당이득반환청구소송의 항소심 재판부는, 위 대전고등법원 2022나13160호 판결선고 후 다음과 같이 화해권고 결정하였다.

1. 대전고등법원 2022나13160 사건에서 '이00, 이00에 대하여 피고(선정당사자)와 선정자들에게 아산시 00면 00리 000 답 3,765㎡에 관하여 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행하라'는 판결이 확정되는 것을 정지조건으로, 원고(갑)에게, 피고 이00은 36,709,090원, 피고(선정당사자) 윤00, 선정자 윤##, 윤&&, 윤@@은 각 24,472,727원을 위 판결 확정일로부터 30일 이내에 지급한다. 만일 위 돈의 지급을 지체하는 경우에는 지급하지 않은 돈에 대하여 지급기일 다음 날부터 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 더하여 지급한다.
2. 원고는 나머지 청구를 포기한다.
3. 소송비용은 각자 부담한다.

대전고등법원 2022나13160호 [소유권이전등기] 판결문에서의 “--오히려 이 사건 제1,2 매매계약이 무효여서 원고들이 여전히 이 사건 토지의 소유권을 보유하고 있음에 터 잡아 그 소유권등기를 회복하는 절차를 밟고 있음에도 그 매매대금의 반환을 구하는 청구에 대하여 소멸시효 주장까지 하는 것이 신의성실의 원칙에 반할 소지가 더 커 보인다”는 언급에 따른 것이다. 법리는 별론으로 하더라도 상식에 부합하는 것이고 앞으로의 대법원 판결을 고려하더라도 우리로서는 수용하는 것이 마땅했다. 필자의 권유로 의뢰인은 이를 즉각 수용했고 원고(갑)도 이의하지 않아 화해권고결정은 확정될 수 있었다. 이런 결과를 바탕으로 필자는 상고이유서 답변서를 통해 다음과 같이 변론했다.

원고들은 원심에서부터 이중이득의사 없음을 분명히 했는데(피고들은 원고 제안을 거부했습니다), 게다가 원심판결에서의 언급을 바탕으로 관련사건에서 내려진‘이 사건 대법원판결 확정과 동시에 박00(갑)에게 매매대금을 지급한다’는 취지의 화해권고결정에 대해 원고들이 수용하여 확정되었습니다.

결국, 원심판단은 그 외 관련사건 여러 재판부의 공감대를 받고 있는 합리적인 결론이라는 점을 알 수 있는 바, (1) 위 화해권고결정의 토대는, ‘이 사건의 경우 결국 토지거래허가법리상 계약무효인 이상 원고들은 이전등기를 받고, 대신 대금은 그대로 반환하는 것이 타당하다’는 판단에 기초한 것입니다. (2) 박00(갑)이 조00(병)을 상대로 제기한 재판에서‘박00이 애초부터 소유권을 취득하지 못한 이상 조00의 불법행위로 원고 권리를 상실하는 손해를 입지 않았다’는 이유로 박00 청구가 기각된 결론 역시, 같은 전제의 판단인 것입니다. 토지거래허가 법리상, 조00에 대한 금전청구는 최종매수인에 진행되어야 함을 염두에 둔 판단이기 때문입니다.

이전등기재판의 원고로서 3번, 부당이득반환 사건의 피고로서 2번 재판한 끝에 30여년 전 매도한 토지를 다시 반환받게 되었다. 토지가격이 수십배 폭등한 상황에서 받은 매매대금의 원금 정도를 돌려주고 토지를 반환받게 된 터라, 의뢰인의 기쁨은 이루 말할 수 없었다.

조만간, 대법원 확정 판결을 바탕으로 다음과 같은 2심 판결주문에 근거한 등기집행을 진행할 예정이다.

지금까지의 재판결과를 토대로 이 사건 관계자들의 최종적인 이해득실을 평가하면 다음과 같다. 지금까지의 소송을 통해 최종 매수인인 丁이 의뢰인에게 토지를 반환하고, 의뢰인으로부터 토지를 매수한 후 丙에게 명의신탁한 甲과 乙이 30년 이상이 지난 시점에서 의뢰인으로부터 매매원금 정도의 돈을 반환받는 것으로 정리되면서, 丁은 지급한 대금 상당의 부당이득반환청구권을 매도인 丙에 대해 가지게 되는데, 丙의 자력 여부에 따라 가장 큰 피해자가 될 가능성이 크다(대법원에서 대형로펌 포함, 세 번의 소송에서의 자신의 변호사 선임비와 최종적인 재판패소에 따른 상대방 변호사선임비 등 소송비용부담은 별도). 즉, 명의신탁으로 토지거래허가 잠탈을 시도한 부동산 투기의 부메랑은 30년을 지나 최종 매수인인 丁에게 돌아갈 가능성이 높은 상황이다. 불법적인 부동산 투기가 만연한 우리 현실에 경종을 울리는 사례가 아닐 수 없다.

<한경닷컴 The Lifeist> 최광석 로티스 최광석 법률사무소 변호사

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