서울 시내 아파트 모습. 사진=연합뉴스
서울 시내 아파트 모습. 사진=연합뉴스
1. 쟁점

전국 곳곳에서 지역주택조합의 피해사례가 너무나도 많다. 그렇게 가입하지 말라고 해도 무주택 서민들은 지역주택조합에 가입한다. 그 이유는 두가지로 요약된다.

조합에 가입하는 가장 강력한 이유는 첫째는 아파트가격에 대한 과장광고이고, 둘째는 무효인 '전액환불증서' 때문이다.

그러나 지역주택조합이 약속한 처음 가격은 지켜지는 경우가 없다고 봐도 된다. 오히려 주변보다 높은 가격이 태반이고, 그나마 낸 돈을 뜯기지 않고 입주라도 하면 다행이다. 그리고 전액환불증서도 무효이다. 즉, 법률상 탈퇴나 조합원 자격상실시 조합원이 납부한 금액을 전액 되돌려주는 것은 조합규약이나, 총회 결의를 통해서만 가능하며, 이러한 보증서를 교부할 경우 총회 결의이나 조합규약이 없다면 무효라는 사실을 고지해 주어야 할 의무가 있다. 이러한 고지를 하지 않았다면 이는 사기이다.

이하에서는 이미 가입한 지역주택조합에서 해방되는 방법을 소개한다. 물론 내가 낸 돈을 다 돌려받기는 불가능할 것이지만, 그나마 피해를 줄이게 되는 좋은 방법일 것이다.

2. 지역주택조합 해산총회

주택법
[시행 2020. 7. 24.] [법률 제16870호, 2020. 1. 23., 일부개정]
라. 주택조합은 주택조합의 설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못하는 경우 총회의 의결을 거쳐 해산 여부를 결정하도록 하고, 주택조합의 발기인은 조합원 모집 신고가 수리된 날부터 2년이 되는 날까지 주택조합 설립인가를 받지 못하는 경우 주택조합 가입 신청자 전원으로 구성되는 총회 의결을 거쳐 주택조합 사업의 종결 여부를 결정하도록 함(제14조의2 신설).
부칙
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.
제2조(주택조합 설립인가 요건 등에 관한 적용례) 제11조제2항, 제11조의3제1항ㆍ제6항ㆍ제7항, 제11조의4 및 제13조제1항부터 제3항까지의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 조합원 모집신고(변경 신고는 제외한다)를 하는 경우부터 적용한다.
제6조(주택조합의 해산에 관한 적용례) ① 이 법 시행 전에 조합원 모집 신고를 하였으나 이 법 시행일 현재 주택조합 설립인가를 받지 않은 경우(법률 제14344호 주택법 일부개정법률 부칙 제4조의 규정에 따라 조합원 모집 신고를 하지 않았으나 이 법 시행일 현재 주택조합 설립인가를 받지 않은 경우를 포함한다)에는 제14조의2제2항의 개정규정을 적용함에 있어 이 법 시행일을 제11조의3제1항에 따른 조합원 모집 신고가 수리된 날로 본다.
② 이 법 시행 전에 주택조합 설립인가를 받았으나 이 법 시행일 현재 사업계획 승인을 받지 않은 경우에는 제14조의2제1항의 개정규정을 적용함에 있어 이 법 시행일을 제11조제1항에 따른 주택조합의 설립인가를 받은 날로 본다.

2020. 1. 23. 개정되어, 2020. 7. 24. 시행되는 주택법 제14조의2제1항에 의하면, 주택조합은 제11조제1항에 따른 주택조합의 설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 총회의 의결을 거쳐 해산 여부를 결정하여야 한다.

지역주택조합이 사업계획승인을 받으려면 95% 이상의 소유권을 확보하여야 하므로, 매우 어렵다. 따라서 이 신설 해산총회에 해당하는 사례가 속출할 것으로 본다.

주택법시행령 제25조의2제1항에 의하면, 해당 설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날부터 3개월 이내에 총회를 개최하여야 하고,
동조제4항에 의하면, 해산을 결의한 경우에는 법 제14조의2제4항에 따라 주택조합의 임원이 청산인이 된다. 다만, 조합규약 또는 총회의 결의로 달리 정한 경우에는 그에 따른다.

부칙 제6조제2항에 의하면, 이 법 시행 전에 주택조합 설립인가를 받았으나 이 법 시행일 현재 사업계획 승인을 받지 않은 경우에는 제14조의2제1항의 개정규정을 적용함에 있어 이 법 시행일을 제11조제1항에 따른 주택조합의 설립인가를 받은 날로 본다.

따라서 ①2020. 7. 3.전에 주택조합의 설립인가를 받은 경우에는 2020. 7. 4.부터 3년이 되는 날인 2023. 7. 3.까지 사업계획승인을 받지 못한 경우에는 2023. 10. 3.까지 해산총회를 하여야 하고, ②2020. 7. 4. 이후에 주택조합 설립인가를 받은 경우에는 그 날로부터 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못한 경우에는 그날로부터 3개월 이내에 해산총회를 하여야 한다.

결국 최소한 2023. 10. 3.부터는 해산총회를 개최하여야 하는 것이다. 따라서 조합원은 지금부터 이를 널리 알려 해산총회를 준비하여야 할 것이다. 그리고 조합에서 요구하는 분담금 납부를 하지 말아야 할 것이다. 기타 준비사항은 반드시 전문변호사의 도움을 받아야 할 것이다.

그런데 실무적으로 위와 같은 해산총회를 개최하지 않을 경우가 예상된다. 따라서 행정청은 추후 주택법 제90조에 의하여, 조합에게 해산 총회 개최여부에 대해 필요한 보고를 하게 하거나 관계공무원으로 하여금 사업장에 출입하여 필요한 검사를 하게 할 수 있다.

다만, 주택법 제94조에 의하면, 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장은 사업주체 및 공동주택의 입주자·사용자·관리주체·입주자대표회의나 그 구성원 또는 리모델링주택조합이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우에는 공사의 중지, 원상복구 또는 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다(법 제94조). 그러나 서울행정법원에 의하면, 위에서 사업주체라 함은 '사업계획승인을 받은 지역주택조합'만 해당한다고 하여(서울행정법원 2019. 12. 10. 선고 2018구합76224 판결), 애석하게도 주택법 제94조에 의한 조치는 불가하다.

그래도 행정청은 주택법 제90조에 의해 보고를 하도록 한 후에, 조합원들에게 해산총회를 개최할 수 있음을 널리 홍보하여 피해를 막아야 할 것이다.

3. 제도개선 필요

나아가 정부는 위 주택법 제94조를 개정하여, 사업계획승인을 받지 않은 지역주택조합에도 적용되도록 할 필요가 있고, 나아가 3년이 되는 날 조합설립인가가 실효되는 것으로 개정하여야 할 것이다.

4. 기타

현재 지역주택조합설립인가를 받지 못한 추진위도 사업을 종결할 수 있는 방법이 있다. 이는 별도로 설명한다.

[지역주택조합의 진실]
[법무법인강산]

<한경닷컴 The Lifeist> 김은유 법무법인 강산 대표변호사

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