'4억으로 서울서 새집 받는다?' …모아주택 투자할만 할까

서울 가로주택정비사업 중구 신당5동 모아타운2구역
"대지지분 14㎡ 프리미엄 7000만원까지 붙어"
노후도 57%가 핵심…도로는 그대로, 교회 여부 확인을

모아타운이 초반 동의율 모으는 건 확실히 빨라요. 특히 여기는 빌라도 많고 직장과 거리도 가깝고. 프리미엄(대지지분 14㎡)은 5000만~7000만원 정도 붙었죠. 근데 교회 존재 여부나 토지 보유자 수 같은 것도 꼭 챙기셔야 해요.

모아타운 기대감이 커지고 있는 신당5동 2구역. 이 곳 한복판에 산돌교회가 자리잡고 있다. 박진우 기자

2021년 11월 서울시 모아타운 대상지로 선정된 중구 신당5동 모아타운2구역 인근의 공인중개 대표 A씨는 이렇게 설명했다. 이 구역은 ‘왕십리뉴타운’이 동쪽과 남쪽을 감싸고 있다. 구역 내 건물은 대부분 4~5층짜리 다세대·다가구주택이다. 재개발 가능성이 높아 보이는 지역이다. 신당초와 성동고를 끼고 있어 어린 자녀를 둔 학부모가 선호할 만한 입지라는 평가다.

하지만 구역 한가운데 ‘산돌교회’가 있다. A씨는 “인근 왕십리뉴타운 센트라스처럼 구역 내 교회나 절과의 협의 때문에 4~5년 늦어질 수 있다”고 설명했다. 구역 내 토지보유자 수도 적지 않아 조합설립인가 동의율 요건(토지 등 보유자 수 80%)도 채우기 쉽지 않을 것으로 보인다. 대지지분 14㎥짜리 원룸 크기의 방 시세는 4억3000만원으로 3.3㎡당 가격은 7762만원이다.

지난달 30일 서울 지하철 2호선 신당역 인근에 있는 신당5동 2구역을 찾았다. 중구 주최로 열리는 모아타운 주민설명회 플래카드가 2구역 초입에 걸려있다. 박진우 기자

모아주택 사업지 중 하나인 강남 대청마을은 대지지분 20.79㎡가 6억5000만원에 매물로 나왔다. 3.3㎡당 가격이 1억원이 넘는다는 얘기다. 이 구역 일부는 토지거래허가구역이라서 실거주해야 한다. 인근 중개사 B씨는 “단독주택 지분이 상당해 동의율을 80%까지 채우기 쉽지 않을 것”이라고 예상했다.

서울시 정비사업 프로그램인 모아타운이 재개발에 관심이 많은 수요자로부터 주목받은 건 작년부터다. 지정 1년 만에 사업시행인가를 받은 사업지가 속속 나타났기 때문이다. 모아타운은 저층 주거지의 재개발이 속도를 낼 수 있도록 서울시가 용적률, 보조금 등의 혜택을 지원하는 제도다.

하지만 모아타운을 사업 초기 ‘호재’로만 보고 입주권을 받으려고 진입해선 안 된다는 게 정비업계나 중개사의 공통된 의견이다. 대지 지분 ‘쪼개기’ 식의 투자로 사업이 지연되거나 낮은 신청 요건이 오히려 ‘부메랑’으로 작용해 조합설립인가 과정에서 주민 간 갈등이 불거질 수 있기 때문이다.

모아주택 공급계획. 서울시 제공

모아주택은 사업지가 가로구역(2만㎡ 미만·20가구 이상)이면 가로주택형, 역세권·준공업지역(5000㎡ 미만)이면 소규모 재개발형으로 나뉜다. 도로 등 기반시설은 괜찮으면서 공동주택(1만㎡ 미만 및 200가구 미만)인 곳은 소규모 재건축이다. 전반적으로 면적이 작아 대지가 4만㎡ 이상인 일반 재개발보다 속도가 빠를 것으로 예상되는 이유다.

일반적으로 토지 규모가 작을수록 소유주 동의율 요건을 채우는 게 쉽기 때문이다. 남정현 서울시 전략주택공급과장은 “통상 재개발의 절반 정도 걸릴 것으로 본다”고 했다. 조합까지 설립된 모아주택은 37곳, 준비 중인 곳은 100곳이 넘는다.

신당5동 2구역 골목길. 노후된 다세대주택이 늘어서있다. 구역 대부분은 4~5층 건물로 밀집해있다. 박진우 기자

모아주택 몇 곳을 모아서 하나의 브랜드 아파트도 짓고 공동주차장과 기반시설도 만드는 게 모아타운(10만㎡ 미만)이다. 가로주택정비사업이라고 하면 ‘나홀로 아파트’가 떠오르지만, 모아타운은 여기서 그쳐 ‘난개발’이 이뤄지지 않도록 규모를 한층 더 키운 셈이다. 현재 모아타운으로 지정된 곳은 65곳이다.

도로(6ｍ 이상)는 그대로 두고 여러 구역에 걸쳐 아파트만 짓는다는 게 걸린다는 지적도 많다. 서울시는 15분 내 도보생활권인 30만㎡ 범위까지 모아타운에 필요한 도시기반시설이나 공동이용시설이 들어갈 수 있도록 했다. 기존 도로를 그대로 두더라도 한 아파트 단지로 탈바꿈한다는 주민 기대에 걸맞게 도로를 꾸밀 수 있다는 것을 뜻한다. 다만 모아주택에서 모아타운이 되려면 2개 이상의 조합이 있거나, 사업예정지에 각각 토지 면적 3분의 2 이상 동의를 얻어야 한다.

모아타운은 통상 ‘노후도 요건 완화’를 최대 장점으로 꼽는다. 일반 재개발은 토지 등 보유자 지분 67% 이상 충족해야 신청할 수 있지만 모아주택은 57%만 채우면 된다.

인허가 절차가 대폭 통합된다는 것도 장점이다. 모아타운 지정→관리계획 고시→조합설립인가→사업시행인가→이주·착공 순으로 진행되는데, 기존 재개발 방식과 비교하면 조합설립인가 이후 교통·교육환경영향평가 등이 통합 심의가 이뤄진다. 사업시행계획과 관리처분계획도 함께 심의가 이뤄진다.

용적률 완화 혜택도 있다. 제1종→제2종, 제2종→제3종으로 용도 상향할 때마다 증가된 용적률의 절반을 임대주택으로 채우는 조건이다. 또 전체 주택 가운데 10%를 공공임대주택으로 채우면 용적률이 25%포인트 주어지며, 여기에 공공지원 민간임대주택 10%까지 더하면 25%포인트 더 채울 수 있게 된다.

가령 시범사업지로 사업 진척이 가장 빠른 강북구 번동은 793가구를 철거해 1240가구 아파트로 탈바꿈하는데, 가구수 증가분의 절반가량(265가구)이 임대주택으로 들어간다. 일부 구역의 용도지역을 제2종 일반주거지역에서 제3종 일반주거지역으로 향하면서 층수 제한(15층)이 사라졌기 때문이다. 규정상으로는 제3종 일반주거지역의 경우 최고 50층 높이 아파트가 들어설 수 있다.

신당5동 2구역 주택가. 박진우 기자

추진 주체 신뢰성 꼭 따져봐야

하지만 업계에서는 이런 혜택 때문에 ‘테마주’로 이용하는 사례도 심심찮게 나온다고 지적한다. 빌라 신축업자들이 ‘새집을 빨리 싸게 받을 수 있다’며 투자자를 유인하는 ‘테마’로 이용하고 있다는 것이다.

이런 업자들에게 넘어가 언제 착공신고가 이뤄졌는지 모르고 모아주택 선정지라는 이유로 매입했다가 아파트를 못 받게 될 수도 있다. 모아주택은 권리산정기준일이 선정 공고일이다. 따라서 신·증축 빌라의 착공신고일이 선정공고일 이후라면 현금청산 대상이 된다.

특히 작년 하반기부터는 선정지가 아니라 응모지에 대해서도 권리산정기준일이 못 박혔다는 점에 주목할 필요가 있다. 꼭 선정되지 않았더라도 신청서를 제출한 시점부터 선정될 때까지 ‘쪼개기’ 등의 투기 때문에 사업이 무산되는 일을 사전에 막자는 취지다.

좀 더 초기 단계에서 ‘동의서를 걷는다’는 소문을 퍼뜨려 가격 띄우기를 위한 ‘소재’로 삼고 있다는 우려도 나온다. 김제경 투미경제연구소 소장은 “업자들로서는 모아주택이 ‘구세주’와 같다”며 “노후도 요건이 낮은 모아주택이어야 재개발 입주권이 나올 것이라고 말할 수 있기 때문”이라고 했다. 노후도가 낮다는 얘기에 혹해서 투자했다가 이런 식으로 신축빌라가 늘면 결국 노후도를 맞추지 못하게 된다.

김 소장은 “내집마련을 위한 투자를 하기 전에 모아주택을 말하면서 자기가 만든 빌라를 권하진 않는지, 추진 주체가 누구인지는 확실하게 알아둬야 한다”며 “조금의 대지지분만으로 집을 받으려고 하는 분에 대해 기존 주민들이 갖는 불만도 있을 것이기 때문에 이런 것을 잘 고려해야 한다”고 설명했다.

제대로 된 정비업체 요건(자본금 10억원 이상, 건축사·감정평가사·회계사·법무사 등 자격 갖춘 상근 기술인력 5인 이상 고용)을 갖춰 시·도 등 광역지방자치단체에 등록한 곳인지도 확인할 필요가 있다. 시·도가 이들 정비업체에 대한 관리·감독권한을 갖고 있어서다. 자기자본을 투입하는지 여부도 중요한 체크리스트다.

한 도시정비업계 관계자는 “여러 가로주택정비사업이 진행 중이어서 주민들이 합심할 수 있는 곳이 한데 묶여 속도를 낼 수 있을 것”이라며 “처음부터 시작해야 하는 곳은 주민 간 의견조율이 쉽지 않을 수 있다”고 전망했다.

결국은 동의율 80% 채워야

적은 돈으로 집을 얻으려고 상가에 투자했다가 낭패를 보는 수도 있다. 모아주택에 속한 상가 주인은 토지 면적이 90㎡ 이상 또는 상가의 감정평가액이 아파트 최소 분양가보다 높아야 아파트를 받을 수 있기 때문이다. 모아주택이 일부 주민 중심으로 추진됐던 반포1동은 같은 이유로 상가주들의 반발에 부딪혀 동의율 요건도 채우지 못했다.

신청 시엔 노후도 문턱이 낮고 관리처분인가가 생략된다고 해도 결국 가로주택정비사업이기 때문에 동의율 ‘80%’를 채워야 한다는 점도 부담이다. 80%를 채우지 못하면 조합설립인가가 나지 않는다. 일반 재개발(동의율 75%)보다 한층 더 까다로운 기준이 적용된다. 신청 요건이 동의율 30%인데, 일부 주민 주도로 선정됐다가 나중에 안 주민들의 반발로 사업이 지연되는 경우도 나타나고 있다.

사업이 예상만큼 속도를 내지 못할 수 있다는 전망도 나온다. 작년 6월 20일 선정된 8개 사업지 중 관리계획이 고시된 곳이 아직 없어서다. 한 정비업계 관계자는 “아직 추진위가 꾸려지지 않은 상태로 정비업체 주도로 진행된 곳도 있는 것으로 안다”고 우려했다. 한 시행사 관계자는 “서울시가 일부 보조금을 내주지만 대지지분 33㎡ 빌라 소유자가 전용면적 84㎡의 새 아파트를 받으려면 분담금이 3억~4억원에 달하는 부분도 고려해야 한다”고 말했다.

모아주택 유형을 보면 자율주택형 < 가로주택형 < 소규모재건축형 < 소규모재개발형 순으로 면적이 크다. 건축협정을 통해 여러 모아주택 면적을 합해 개발하는 것도 가능하다. 서울시 제공

추진 중이던 재정비 사업 있어야 속도

여러 걸림돌에도 관리지역 고시를 마치고 조합설립인가까지 받은 구역이 있다. 이들 구역의 공통점은 기존에 추진하던 가로주택정비사업이나 소규모 주택정비사업이 있어서 주민들의 사업 추진 의지가 이미 갖춰졌다는 점이다. 금천구 시흥3동 1005(8만6705㎡), 시흥5동 922-61(8만9944㎡)은 이미 작년 12월 22일 관리지역 고시를 마쳤다. 시흥5동의 경우 8개 구역 가운데 이미 3개 구역이 조합설립인가를 받았다. 나머지 지역도 모두 조합설립인가를 준비하고 있다. 시흥3동과 시흥5동은 2014년 재정비촉진구역에서 해제됐다는 공통점도 있다.

금천구 관계자는 “사업을 추진한 지가 오래돼 주민 추진 의지가 높고 진도도 먼저 나고 있다”고 설명했다.

이미 사업시행계획서까지 제출한 강북구 번동 외에 중랑구 면목동도 모아타운 모범 사례 중 하나다. 면목동의 모아타운 사업지는 9만7000㎡로 1~6구역까지 나뉘어 있다. 이 중 5개 구역이 조합설립인가를 받았다. 사업 추진이 가장 빠른 강북구 번동도 이미 가로주택정비사업이 추진 중인 곳이었다.

박진우 기자 jwp@hankyung.com