[힘이 되는 부동산 법률] 매매계약 중인 매수인과 체결한 임대차계약의 효력

한경닷컴 더 라이프이스트

최근 선고된 대법원 2023. 5. 18. 선고 2023다201218, 201225 판결에 대한 방송사 인터뷰를 진행했다.

사건이해를 위해 대법원에서 작성배포한 보도자료를 판결문 소개에 앞서 소개한다.

1. 사안의 개요

가. 당사자관계
● 원고(반소피고): 이 사건 공동주택(경기 광주시 소재 지상 5층 공동주택) 중 302호(‘이 사건 주택’) 임차인
● G: 이 사건 공동주택 원 소유자
● H: G의 상속인
● F: 이 사건 주택을 매수하여 소유권이전등기 전 원고에게 임대한 사람
● 피고 B(반소원고): 이 사건 주택 현 소유자
● 피고 C(예비적 피고): H의 대리인
● 피고 D(예비적 피고): 원고와 F 사이의 임대차계약 중개인

나. 사건 개요

◆ F와 G 사이의 이 사건 공동주택 분양계약

● F는 2016. 11. 1. G와 사이에 경기 광주시 소재 대 332㎡와 그 지상 5층 공동주택(‘이 사건 공동주택’)에 관하여 매매대금 11억 7천만 원에 매수하는 분양계약(‘최초 분양계약’)을 체결함
● 분양계약상 F와 G는 다음과 같이 합의함

‘잔금일 전에 임대가 이루어지면 임대 나간 세대는 임차인 입주와 동시에 잔금을 치루고 F 앞으로 소유권 이전하기로 함. F는 각 세대의 임대 여부와 관계 없이 잔금일에 모든 세대의 소유권을 이전해 가기로 함’

● G는 2016. 12. 6. 이 사건 공동주택에 관하여 소유권보존등기를 경료함
● F는 2017. 4. 3. 최초 분양계약에 따른 후속계약으로 이 사건 공동주택 중 302호(‘이 사건 주택’)를 1억 7천만 원에 매수하는 분양계약(‘이 사건 매매계약’)을 체결한 것을 비롯, 이 사건 공동주택 중 전유부분 7세대(402호, 502호 포함)에 대해 분양계약을 체결함
● F는 2017. 4. 21. 402호, 502호에 관하여 2017. 4. 3. 매매를 원인으로 소유권이전등기를 경료함
● 이후 G가 사망하여 이 사건 주택(302호)을 포함한 나머지 전유부분에 관하여는 상속인인 H가 2017. 8. 7. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 소유권이전등기를 경료함

◆ 원고와 F 사이의 임대차계약

● 원고와 F는 2017. 10. 9. 피고 D의 중개로 이 사건 주택에 관하여 임대차계약(‘이 사건 임대차계약’)을 체결함
☑임대차기간: 2017. 10. 13.~2020. 3. 12.
☑ 임대차보증금 8,900만 원
☑ 이 사건 임대차계약서에는 아래와 같은 특약사항이 포함됨
● 원고는 2017. 10. 9.~13. 피고 D에게 임대차보증금을 지급하였고, 피고 D는 피고 C에게 그 중 8,000만 원을 송금하면서 송금내역에 ‘202, 302 잔금’으로 기재함
● 원고는 그 무렵 이 사건 주택을 인도받아 점유를 시작하고, 2018. 3. 2. 주민등록 전입신고를 하고, 같은 날 임대차계약서에 확정일자를 받음 ☜ 주택임대차보호법상 대항력 구비

◆ 피고 B의 이 사건 주택 소유권취득 및 이 사건 매매계약 해제

● 피고 B는 2019. 4. 5. 이 사건 주택에 관하여 2019. 4. 4. 매매를 원인으로 소유권이전등기를 경료함
● H와 그 대리인인 피고 C는 2019. 8. 9. F에게 매매잔금 미지급을 이유로 ‘최초 분양계약이 해제되었으니 이 사건 주택에서 퇴거하라’는 내용증명우편을 발송함

◆ 이 사건 소의 제기

● 원고는 2020. 5. 26. 피고들을 상대로 임대차보증금 반환을 구하는 소를 제기하였고, 피고 B는 2020. 5. 28. 원고에 대하여 부동산인도 및 차임 상당의 부당이득반환 구하는 반소를 제기함.

2. 소송의 경과

◆ 제1심
● 본소
- 피고 B에 대한 주위적 청구: 기각
- 피고 C에 대한 제1 예비적 청구: 기각
- 피고 D에 대한 제2 예비적 청구: 인용
● 반소: 청구인용

◆ 원심: 원고의 항소기각
● 이 사건 주택 매수인 F는 이 사건 매매계약을 체결한 이후 매매대금 일부만을 지급한 상태였을 뿐 매매계약의 이행으로 이 사건 주택을 인도받은 상태는 아니었으므로 ‘위 주택을 다른 사람에게 적법하게 임대할 수 있는 사람’에 해당하지 않음
● F가 매도인 H로부터 임대권한을 부여받았다고 하더라도, 그 임대권한은 매매계약의 해제를 해제조건으로 한 것[☜ 매매계약이 해제되면 임대권한이 효력을 잃음. 민법 제147조]이라고 해석됨
● 그렇다면 매수인 F의 채무불이행으로 매매계약이 해제되어 임대권한을 상실하였으므로, 원고는 임대차계약을 체결할 권한이 없는 자와 임대차계약을 체결한 경우와 같이 주택 양수인인 피고 B에게 부동산에 대한 사용수익권을 주장할 수 없음
● 원고가 상고함

3. 대법원의 판단

가. 쟁점
◆ 매수인인 F에게 이 사건 주택에 대한 적법한 임대권한이 있는지 여부
◆ 적법한 임대권한 있는 미등기 매수인(F)으로부터 주택을 임차하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인(원고)이 매매계약이 해제된 후 주택 양수인에 대하여 대항할 수 있는지 여부

나. 판결 결과 - 파기환송

다. 판단 근거
◆ 관련 법리

주택임대차보호법이 적용되는 임대차에 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결 등 참조). 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 타인에게 적법하게 임대할 수 있다(대법원 1971. 3. 31. 선고 71다309, 310 판결 참조). 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다. 따라서 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다(대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결, 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결, 대법원 2009. 1. 30. 선고 2008다65617 판결 등 참조).

◆ 매수인 F는 매도인과 이 사건 주택 매매계약을 체결하면서 매도인으로부터 주택에 관한 임대권한을 부여받아 원고와 임대차계약을 체결하고, 2017. 10. 13. 피고 D를 통하여 매도인을 대리한 피고 C에게 매매잔금의 일부를 지급하고 매매계약의 이행으로서 이 사건 주택을 인도받았다고 볼 수 있음 ☜ 매수인 F는 적법한 임대권한을 가진 것으로 볼 여지가 있음

◆ 원고는 적법한 임대권한을 가지고 있고 매매 목적물인 이 사건 주택을 인도받은 매수인 F로부터 매매계약이 해제되기 전에 위 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖추었음

◆ 따라서 원고는 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 매수인과 매도인 사이의 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당함 → 원고는 이 사건 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 주택 양수인인 피고 B에게 대항할 수 있음

민법 제548조(해제의 효과, 원상회복의무) ① 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.

4. 판결의 의의

◆ 매매계약이 해제되면 계약으로부터 생겼던 법률효과(채권채무)는 해제에 의하여 모두 소급적으로 소멸하게 되나, 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 하여 ① ‘해제의 의사표시가 있기 이전’에 새로운 이해관계를 가졌을 뿐만 아니라 ② 등기, 인도 등으로 권리를 취득한 제3자의 권리는 보호됨(민법 제548조 제1항 단서)

◆ 주택을 매수하여 소유권이전등기까지 마친 매수인으로부터 주택을 임차하고 대항요건까지 갖춘 임차인은 그 이후 주택 매매계약이 해제되더라도 ① 그 해제가 있기 전 임대차관계에 따른 새로운 이해관계를 가졌을 뿐 아니라 ② 대항력을 취득하였으므로 위 조항에 따라 보호됨 → 매매계약이 해제되더라도 매도인에게 대항력을 주장할 수 있음

◆ 이 사건과 같이 주택을 매수하였으나 소유권이전등기는 마치지 않은 상태의 매수인의 경우 판례는 ‘매매계약의 이행으로 목적물을 인도받은 매수인’에게 적법한 임대권한이 있다고 함 → 따라서 이러한 매수인으로부터 주택을 임차하고 대항요건을 갖춘 임차인의 경우도 - 등기를 마친 매수인으로부터 임차한 경우와 마찬가지로 - 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당함

◆ 이번 판결은, 적법한 임대권한이 있는 미등기 매수인으로부터 주택을 임차하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인은 이후 매매계약이 해제되었더라도 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자로서 보호되므로 임대인 지위를 승계한 주택 양수인에 대하여 그 임차권을 대항할 수 있다고 함으로써, 기존 법리를 재확인한 사례임

대법원 판결 전문은 다음과 같다.

★ 대법원 2023. 5. 18. 선고 2023다201218(본소) 보증금반환, 2023다201225(반소) 건물인도

1. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차에 반드시 임차인과 주택의 소유자인 E 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 E과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결 등 참조). 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 타인에게 적법하게 임대할 수 있다(대법원 1971. 3. 31. 선고 71다309, 310 판결 참조). 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다. 따라서 E의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다(대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결, 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결, 대법원 2009. 1. 30. 선고 2008다65617 판결 등 참조).

2. 원심판결 이유와 기록에 따르면 다음 사실을 알 수 있다.

가. F은 2016. 11. 1. G와 ZZ와 그 지상 5층 공동주택(이하 ‘이 사건 공동주택’이라 한다)을 대금 합계 11억 7,000만 원에 매수하기로 하는 분양계약(이하 ‘이 사건 토지건물분양계약’이라 한다)을 체결하였다.

F과 G는 이 사건 토지건물분양계약 당시 “잔금일 전에 임대가 이루어지면 임대가 나간 세대는 임차인 입주와 동시에 잔금을 치루고 ‘을(매수인 F을 말한다)’ 앞으로 소유권 이전하기로 한다. ‘을’은 각 세대의 임대 여부와 관계없이 잔금일에 모든 세대의 소유권을 이전해 가기로 한다.”라고 약정하였다(분양계약서 제6조 제2항, 제3항).

나. 이 사건 공동주택의 각 전유부분에 관하여는 2016. 12. 6. G 명의의 소유권보존등기가 마쳐졌다.

다. F은 2017. 4. 3. G와 이 사건 토지건물분양계약에 따른 후속계약으로 이 사건 공동주택 중 302호(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)를 대금 1억 7,000만 원에 매수하되 계약금 1,500만 원은 계약일에, 잔금 1억 5,500만 원은 2017. 6. 30.에 각 지급하기로 하는 분양계약(이하 ‘이 사건 제1 분양계약’이라 한다)을 체결한 것을 포함하여 이 사건 공동주택의 각 전유부분 7세대에 관한 분양계약을 체결하였다. 이 사건 제1 분양계약 당시 각 전유부분 분양계약서에 언급하지 않은 기타사항은 이 사건 토지건물분양계약서를 따르기로 약정하였다.

라. 이 사건 공동주택 중 402호, 502호에 관하여는 각 2017. 4. 3. 매매를 원인으로 하여 2017. 4. 21. F 명의의 소유권이전등기가 마쳐졌고, 이 사건 주택을 포함한 나머지 세대에 관하여는 각 2017. 5. 3. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 하여 2017. 8. 7. H 명의의 소유권이전등기가 마쳐졌다.

마. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)는 2017. 10. 9. 피고 D의 중개로 F과 이 사건 주택에 관하여 임대차보증금 8,900만 원, 임대차기간 2017. 10. 13.부터 2020. 3. 12.까지로 정하여 임차하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.

이 사건 임대차계약서에는 “계약금 잔금 등은 매매완료시까지 공인중개사가 보관한다(농협 (계좌번호 1 생략) D). 본 건은 계약일 현재 매매가 진행되는 물건으로서 임대차계약은 이 건물을 매수하는 F을 E으로 하여 계약을 진행하고 계약일 현재 등기상 명의인 H에게서 매수인 F에게로 등기이전되는 일체의 과정은 거래 공인중개사가 책임지고 진행한다. 본 건물 소유자가 바뀌는 경우에도 임대차 내용 중 임대차보증금, 임대차기간, 임대차보증금의 반환책임은 최초 계약대로 절대 보장하며, 임대차계약 내용은 새로운 소유자에게는 포괄적으로, 구 소유자에게는 면책적으로 승계하는 것을 인정한다.”라는 특약사항이 포함되어 있다(특약사항 제2조, 제4조, 제5조).

바. 원고는 2017. 10. 9. 피고 D에게 임대차보증금 중 1,000만 원을 지급하였고, 2017. 10. 13. 피고 D 명의의 예금계좌로 7,900만 원을 송금하는 방법으로 나머지 임대차보증금을 지급하였다. 피고 D는 같은 날 피고 C 명의의 예금계좌로 8,000만 원을 송금하면서 송금내역을 ‘202, 302 잔금’으로 기재하였다.

사. 원고는 그 무렵 이 사건 주택을 인도받아 점유하기 시작하였고, 2018. 3. 2. 이 사건 주택에 주민등록 전입신고를 하였으며, 같은 날 임대차계약서에 확정일자를 받았다.

아. H은 2018. 1. 9. F과 이 사건 주택 및 이 사건 공동주택 중 202호, 301호에 관하여 이 사건 제1 분양계약과 동일한 내용의 분양계약(이하 ‘이 사건 제2 분양계약’이라 한다)을 체결하면서 다만 잔금지급일을 2018. 2. 14.로 변경하였다.

자. F은 이 사건 제2 분양계약에서 정한 잔금지급기일까지도 잔금을 지급하지 아니하였고, H은 2018. 3. 9. F에게 이 사건 분양계약을 해제한다는 취지의 내용증명우편물을 발송하면서 자신의 동의 없이 입주시킨 201호, 301호 및 이 사건 주택에서 퇴거하라는 취지로 요구하였다.

차. 이후 피고 C은 2018. 3. 21. H을 대리하여 “ZX은 F이 통매수인이 맞으며 301호, 202호, 302호는 2018. 3. 21. 융자금을 제외한 잔금 전액이 완납되어 등기이전 대기 상태에 있음을 확인합니다. 이에 앞으로 매도인 H은 위 세대에 입주한 세입자에게 어떠한 종류의 내용증명서 발송과 퇴거요청을 하지 않기로 약속합니다.”라는 내용의 확인서를 작성하여 원고에게 교부하였다. 이어 F은 2018. 3. 23. 이 사건 공동주택 중 301호에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.

I(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다) B는 2019. 4. 5. 이 사건 주택에 관하여 2019. 4. 4.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. H과 피고 C은 2019. 8. 19. F에게 이 사건 토지건물분양계약이 해제되었으니 202호, 301호 및 이 사건 주택에서 퇴거하라는 취지의 내용증명우편물을 발송하였다.

3. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, F은 이 사건 주택의 소유자인 G와 이 사건 토지건물분양계약 및 제1 분양계약을 체결하면서 G로부터 이 사건 주택에 관한 임대권한을 부여받아 원고와 이 사건 임대차계약을 체결하였고, 2017. 10. 13. 피고 D를 통하여 H을 대리한 피고 C에게 이 사건 주택의 매매잔금의 일부를 지급하고 분양계약의 이행으로 이 사건 주택을 인도받았다고 볼 여지가 있다.

그렇다면 원고는 분양계약에 기초하여 적법한 임대권한을 가진 F으로부터 분양계약이 해제되기 전에 이 사건 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖추었으므로, 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 위 분양계약의 해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다. 따라서 원고는 분양계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 H이나 주택 양수인인 피고 B에게 대항할 수 있다.

그럼에도 원심은 그 판시와 같은 이유를 들어 원고가 그 임차권을 피고 B에게 대항할 수 없다고 판단하였다. 원심판결에는 임차인의 대항력과 계약해제의 효력이 미치지 않는 제3자의 범위에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있고, 이 점을 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.

4. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

이 사건의 경우와 같이, 대금을 완납하지 못한 매수인 주도하에 임대차계약이 체결되고, 임대차보증금으로 매매대금을 충당하는 경우가 적지 않은 것이 우리의 현실이다. 비록 대법원에서는 임차인이 최종승소했지만, 1,2심 재판결과에서 보는 바와 같이 매수인이 임대차계약체결권한을 적법하게 부여받았는지 논란될 수 있다는 점에서, 이와 같은 상황에서의 임차인으로서는 반드시 매도인 즉 현재의 소유명의자에게 매수인이 임대차계약체결 및 대금수령권한을 적법하게 부여받았는지를 확인할 필요가 있다. 향후 매매계약이 해제되더라도 매도인(내지 건물 양수인)에 대해 적법한 임차인으로 보호받기 위한 가장 유효적절한 방법이기 때문이다.

반대로, 이와 같은 상황에 처한 매도인으로서는 매수인에게 임대차계약체결을 전적으로 맡겨 임대차보증금이 매매대금에 충당되지 못하고 유용되는 여지를 둘 것이 아니라, 매매계약서와 별도 확인서 등에 매수인의 제한적인 권한 예를 들어, ‘임대차계약체결은 매도인 입회하에 이루어지고 보증금이 매도인의 지정계좌에 입금될 경우에만 매도인(소유자)에 대해 유효하다’는 취지의 문구를 명시하는 것이 적절할 수 있다. 판결 사실관계에서는 명시적으로 언급되지는 않았지만 위 사안의 경우에도 임차인(원고)으로부터 받은 임대차보증금이 매도인에게 매매대금조로 제대로 전달되지 않았을 것으로 짐작되는 바, 지급받은 보증금이 당초 목적대로 매매대금에 제대로 충당될 수 있다면 이 사건과 같은 사고의 발생가능성은 현저히 낮아질 수 있을 것이다. ‘법리상 이런 상황에 처한 세입자가 보호될 수 있다’는 정도로 이 판결의 의미를 단순하게 취급할 것이 아니라, 세입자가 보호되는 근거를 분명하게 제시함으로써 유사사건에서의 분쟁방지차원에서 임대차계약체결권한을 보다 분명히 짚고 넘어가야 할 필요가 있다는 경각심을 고취한 것에 더 큰 의미가 있다고 본다.

<한경닷컴 The Lifeist> 최광석 로티스 최광석 법률사무소 변호사

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