'노른자 입지' 가재울뉴타운…아파트·오피스텔 청약성적 극과극

DMC 가재울 아이파크, 고분양가 논란에도
가좌역 걸어서 5분 … 아파트 청약 89.9대 1
원룸형 위주 구성한 오피스텔은 2.3대 1 그쳐
초역세권에 수요 확실 … 장기적으로 긍정 전망도

“가재울뉴타운 안에서도 좋은 위치다. 가좌역에서 불과 5분 거리인 입지는 큰 메리트다.”
“단지 규모가 작은 데 비해 높은 분양가다. 원룸형 오피스텔 수요가 얼마나 될지 두고 봐야 한다.”

지난 13일 찾은 서울 서대문구 가재울뉴타운 인근 중개업소에서는 ‘DMC 가재울 아이파크’를 바라보는 시선이 엇갈렸다. 초역세권 입지지만 단지 규모나 분양가, 원룸형 위주 오피스텔 구성 등에 대해선 따져봐야 한다는 의견이 많았다.

서대문구 남가좌동 289의 54 일대에 지어지는 이 단지는 최고 27층, 3개 동 규모다. 전용면적 59~84㎡ 아파트 283가구와 24~56㎡ 오피스텔 77실 등으로 구성된 360가구 규모의 주상복합 단지다. 높은 경쟁률로 ‘완판’한 아파트와 달리 오피스텔은 당장 미분양이 불가피해졌다. 아파트 위주로 불고 있는 서울 부동산 훈풍이 주거용 오피스텔로까지 번지는 데는 한계가 있다는 것을 보여준 사례라는 평가가 나온다.

작은 고추가 맵다 … 소단지지만 최고 116대 1

이 단지는 지난 8일 아파트 59㎡ 92가구를 일반분양했다. 1순위 청약에서 평균 89.9 대 1의 높은 청약경쟁률을 기록해 완판됐다. 특별공급을 제외한 52가구 모집에 총 4672건이 접수됐다. 최고 경쟁률은 59㎡A 타입으로 11가구 모집에 1280건이 접수돼 116.4 대 1의 경쟁률을 기록했다.

일각에서 나온 고분양가 논란에도 흥행한 가장 큰 이유는 입지로 꼽힌다. 이 단지는 경의중앙선 가좌역이 200m 거리다. 걸어서 약 5분이면 갈 수 있다. 지하철 6호선 및 경의중앙선·공항철도가 지나는 디지털미디어시티(DMC)역이 인접해 있다. 다만 DMC역은 도보 기준 20여 분이 걸린다.

이 단지 분양가는 8년 전 분양한 대단지 준신축 DMC파크뷰자이 실거래가와 비슷한 수준이다. 59㎡A가 8억1310만~8억8230만원, B는 7억7030만~8억3960만원 수준이다. DMC파크뷰자이4단지’ 59㎡는 지난 4월 9억원에 거래됐다.

오피스텔도 남향 … ‘채광부자’ 단지

이 단지는 삼각형 꼴로 101동 102동 103동이 배치돼 있다. 101동, 102동은 아파트와 상가, 103동은 오피스텔과 아파트 상가가 혼합돼 있다.

남향 위주로 배치해 채광이 좋은 편이다. 59A는 남동향에 3베이로 개방감이 좋다. 59B는 2베이긴 하지만 정남향에 가깝고, 드레스룸도 상대적으로 더 넓다. 일반청약에선 3베이인 A 타입에 더 많은 수요가 몰렸다.

업무시설로 분류되는 오피스텔은 일반적으로 향이 좋지 않은 경우가 많다. 하지만 이곳은 아파트와 오피스텔이 같이 있는 복합단지여서 상대적으로 남향 배치가 많다. 층당 총 26호가 들어가는 오피스텔은 5호에서 22호까지 남향이다. 다만 오피스텔은 3~5층에 분포돼 있어 남향 메리트를 온전히 누리지 못할 가능성이 있다.

오피스텔엔 시스템에어컨을 비롯, 냉장고 등이 무상 제공되는 ‘풀퍼니시드’ 시스템을 적용했다. 피트니스 및 실내골프연습장 등 운동시설과 경로당·어린이집·스터디 라운지 등 커뮤니티 시설도 이용할 수 있다.

‘2만 가구’ 가재울 뉴타운 인프라 공유

DMC 가재울 아이파크는 단지 규모는 작지만 뉴타운 내 인프라를 함께 누릴 수 있다. 가좌역을 중심으로 조성돼 있는 각종 생활편의시설을 비롯해 이마트, 홈플러스를 쉽게 이용할 수 있다. 생태하천인 홍제천과 수변 산책로가 조성돼 있고 가재울어린이공원, 가재울 중앙공원, 궁동공원 등도 도보 이용이 가능하다.

월드컵공원을 비롯해 하늘공원, 난지한강공원 등 나들이 명소도 가까이에 있다. 인근 A공인 관계자는 “가격 역시 뉴타운 내 다른 단지와 연동해 형성될 것으로 보인다”고 평가했다. 2003년 지정된 가재울재정비촉진지구는 서대문구 최대 규모 뉴타운 사업이다. 남가좌동과 북가좌동 일대 약 107만㎡ 용지에 2만여 가구를 공급한다.

가재울뉴타운은 총 9개 구역으로 나뉜다. 사업 속도가 가장 빨랐던 1구역에는 2009년 DMC아이파크(362가구)가 들어섰다. 이후 DMC센트레빌(2구역·473가구), DMC래미안e편한세상(3구역·3293가구), 4구역(DMC파크뷰자이·4300가구), 5구역(래미안DMC루센티아·997가구), 6구역(DMC에코자이·1047가구)와 DMC금호리첸시아(9구역·450가구)가 입주를 마쳤다.

너무 비쌌나 … 미분양 우려 커진 오피스텔

DMC 가재울 아이파크 오피스텔은 서울 내 대형 건설사 브랜드 오피스텔, 초역세권 입지, 뉴타운 인프라 등 각종 장점을 갖고 있다. 하지만 아파트와 달리 오피스텔 청약성적은 크게 부진했다. 지난 12~13일 진행된 오피스텔 청약 경쟁률은 4.02 대 1에 불과했다. 69실 모집에 278명이 접수했다. 총 66실이 공급된 원룸형만 놓고 보면 경쟁률이 2.35 대 1 수준이다. 분양업계 관계자는 “오피스텔은 청약통장 사용 등에 대한 기회비용이 없어 아파트 경쟁률 대비 허수가 많다”며 “10 대 1이 넘어도 막상 계약 날 보면 미계약이 나는 경우가 많다”고 말했다.

상대적으로 높은 분양가와 서울 오피스텔 침체 상황이 영향을 미친 것으로 평가된다. 오피스텔 분양가는 3.3㎡당 3800만원으로 아파트(3.3㎡당 3450만원)보다 비싸다. 원룸형 기준 오피스텔 공급가격은 2억7780만~4억1000만원이다.

한국부동산원의 오피스텔 가격 동향에 따르면 4월 서울 오피스텔 매매가격지수(2020년 6월=100)는 101.25로, 지난해 8월(103.04) 이후 8개월 연속 하락했다. 오피스텔의 당첨자 발표는 19일, 정당계약은 22∼23일 진행한다. 아파트의 경우 오는 26∼28일 일반분양을 진행한다. 이 단지 입주는 2025년 하반기로 예정돼 있다. 이 단지 아파트는 계약일로부터 1년 후 전매가 가능하다. 오피스텔은 계약 즉시 전매를 할 수 있다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com