[시론] 분양가 상한제, 폐지가 맞다
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집값 안정 효과 없고 시장만 왜곡
실거주 의무 폐지와 함께 논의를
윤참나 서울대 경제학과 교수
실거주 의무 폐지와 함께 논의를
윤참나 서울대 경제학과 교수
![[시론] 분양가 상한제, 폐지가 맞다](https://img.hankyung.com/photo/202306/07.32550302.1.jpg)
분양가 상한제는 정부가 특정 재화의 가격을 낮추기 위해 설정하는 일종의 가격 규제이며, 실거주 의무 요건은 이런 가격 상한제로 인해 발생하는 비효율을 일정 부분 완화하기 위해 도입한 규제로 볼 수 있다. 최근 전반적인 주택경기 하강 국면에서 실거주 의무 요건 폐지는 부동산시장 안정화에 어느 정도 효과가 있을 수 있다. 그러나 실거주 의무 폐지는 투기적 수요 유발로 미분양 사태를 막고 부동산시장 연착륙을 유도하는 임시방편으로, 추후 경제 상황이 개선돼 분양가 상한제의 부작용이 부각되면 다시 재도입할 수 있다. 문제의 핵심인 분양가 상한제를 폐지하지 않고 임시방편적 정책들만 고려한다면 정책 불확실성으로 인해 수요자의 셈법만 복잡해지고, 신뢰를 잃은 정책은 의도한 효과를 얻지 못하는 일종의 ‘정부 실패’가 발생할 수 있다. 따라서 실거주 의무 요건 폐지는 분양가 상한제 폐지와 함께 고려해야 한다.
또 민간택지의 분양가 상한제는 전 세계에서 유례를 찾아볼 수 없는 반시장적 규제로 여타 부작용까지 야기할 수 있다. 상한제가 적용되면 주변 시세보다 낮은 분양가로 인해 당첨자에게 큰 시세차익이 돌아간다. 일명 ‘로또 아파트’라고 불리는 청약은 초과 수요가 발생하고 높은 경쟁률을 보인다. 분양가 상한제가 적용된 동탄2신도시 분양은 809 대 1이라는 경쟁률을 기록했다. 이와 같이 당첨 확률이 낮아지고 대기 기간이 길어지면 공급된 주택이 실수요자에게 돌아가지 않는 배분상(allocative) 비효율성이 발생한다. 높은 경쟁률 때문에 전매권이 불법으로 거래되는 암시장이 형성될 수 있고, 건설업자의 낮은 수익률 때문에 주택 품질 저하 등의 문제도 발생할 수 있다.
주택 가격은 안정적으로 유지돼야 한다. 그러나 정부는 상한제 및 실거주 의무 같은 인위적 제한보다는 가격에 담겨 있는 시장의 수요와 공급에 대한 정보에 주목해야 한다. 이런 정보를 바탕으로 안정적인 주택 공급 정책 및 총부채원리금상환비율(DSR)과 같은 주택금융정책 등을 장기적인 안목으로 적용해 수요와 공급의 균형을 맞출 때 주택 가격 안정화가 가능할 것이다.