* 집코노미 유튜브 채널에서 진행된 라이브 방송을 옮긴 기사입니다.

▶전형진 기자
정부가 결국 DSR(총부채원리금상환비율) 완화를 공식화했습니다. 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관과 원희룡 국토교통부 장관이 국회 대정부질문의 답변을 통해 밝힌 건데요. 예상했던 수순이지만 신호는 확실했습니다. 다만 정부는 이번 대출규제 완화가 한시적이라는 점, 그리고 세입자의 보증금상환을 전제로 해야 하는 점을 분명히 했습니다.
결국 DSR 완화…3단계→2단계 뭐가 바뀌나 [전형진의 집코노미 타임즈]
추 부총리는 "내년 초까지 역전세 규모가 커질 우려가 있기 때문에 부동산시장 연착륙에 초점을 맞춰야 한다"고 말했는데요. 그러면서 "자금융통에 물꼬를 터주는 것"이라고 DSR 완화를 검토하는 배경에 대해 설명했습니다. 여기서 융통이란 단어 사용은 집주인의 자금이 일시적으로 말랐다는 뉘앙스를 풍깁니다.

DSR은 자신의 소득에 대비해서 모든 대출의 원리금상환비중을 따지기 때문에 가장 강력한 대출규제로 꼽히죠. 다만 집주인이 완화된 DSR을 적용받아 대출금을 끌어오려면 전세보증보험에 의무로 가입해야 한다는 조건을 걸었습니다. 그러니까 보증금 상환 목적으로 대출을 받는다는 걸 분명히 하란 의미죠. 그런데 이미 보증보험에 가입한 집주인이 역전세 상황을 맞이한 상황이라면 어떨까요. 보증보험 가입을 통해 상환 의지를 증명하는 게 의미 없어지는 부분도 있어 보입니다.

그동안 DSR 완화를 두고 군불을 때온 탓에 이를 반대하는 목소리가 많았던 것도 사실입니다. 결국 정부가 돈을 풀어 역전세난을 막는 것이기 때문이죠. 그래서 정부도 DSR 완화 계획이 잘못된 신호를 줄까봐 경계하고 있습니다. 계속해서 한시적, 조건부 완화라는 점을 강조하면서 근본적 대출 관행을 깨뜨리지 않을 것이라고 밝히고 있는데요. 추 부총리는 "정부가 금융사에 DSR 완화 지침을 내리는 것이고 대출 실행 여부는 은행이 각자 판단하는 것"이라고 말했습니다. 그런데 대출을 잠글 때도 마찬가지 아니었던가요? 사실상 가이드라인을 내놓고선 한 발 물러서는 느낌을 지울 수 없습니다.

원 장관은 정부가 시장원리대로 놔두지 않고 돈을 풀어 개입하게 된 배경에 대해 "역전세 문제가 한 번에 터지면 피해자가 너무 많아지기 때문"이라고 설명했습니다. 전국을 덮친 전세사기 문제가 결국 대출규제 완화에 영향을 미쳤다는 걸 보여주는 발언입니다.
결국 DSR 완화…3단계→2단계 뭐가 바뀌나 [전형진의 집코노미 타임즈]
정부가 DSR을 완화하는 방식은 이렇습니다. 현행 DSR 규제는 1, 2, 3단계로 점진 강화돼 왔는데, 이 가운데 3단계를 풀고 2단계로 환원하겠다는 것입니다. 역전세를 맞은 집주인에 한해서 말이죠.

이렇게 되면 DSR 적용 여부를 따지는 기준이 종전의 총대출 1억원에서 총대출 2억원으로 바뀝니다. 그리고 ①과 ②의 조건이 유지된다는 건 ①규제지역에서 6억원 이상의 주담대를 받은 경우, ②그리고 신용대출이 1억원을 넘은 경우 DSR을 적용하겠다는 의미입니다. 3단계의 경우 ①과 ②를 따지지 않고 총대출이 1억원만 넘어도 DSR이 바로 적용되는데, 2단계라면 총대출 한도가 2억으로 늘면서 ①과 ②도 따지게 되는 것이죠.

그런데 이렇게 정리하고 보니 조건을 충족하는 집주인이 얼마나 될까 궁금해집니다. 일단 대출이 2억원을 넘지 않아야 DSR을 안 따질 텐데 대부분의 집주인들은 이 정도의 빚을 갖고 있을 가능성이 높기 때문이죠.
결국 DSR 완화…3단계→2단계 뭐가 바뀌나 [전형진의 집코노미 타임즈]
앞서도 밝힌 것처럼 정부의 이 같은 판단 배경엔 역전세와 깡통전세 문제가 있습니다. 지난주 라이브 방소엥서 다뤘던 한국은행의 경제전망 보고서를 다시 보죠. 한은이 집계한 자료에 따르면 깡통전세는 전국적으로 올해 말까지 계속 증가하고 내년 상반기까지 피크가 이어집니다. 역전세의 경우 올여름 최대치에 달한 뒤 1년 가까이 지속될 것이란 전망이 나오고 있습니다.

한은은 전월세신고제를 통해 신고된 수치만 취합했다고 밝히고 있습니다. 문제는 이 제도가 아직 계도기간이기 때문에 신고되지 않은 잔존 전세계약이 많다는 것입니다. 그래서 한은은 보고서에서 집계한 것보다 전체 위험 가구가 많을 수 있다고 경고하기도 했습니다.

정부가 대출규제 완화의 화두를 던진 만큼 당분간 이 문제를 두고 갑론을박이 이어질 것으로 보입니다. 집코노미 커뮤니티에서도 난상토론이 오간 바 있는데요. 머지 않은 시점에 대출규제 완화안이 발표되면 다시 집중적으로 다뤄보도록 하겠습니다.

기획·진행 전형진 기자
촬영 이예주 PD