한남 뉴타운 '재개발 4형제'…사업 속도 누가 가장 빠를까?

2구역, 고도 제한 완화 두고 시공사와 신경전
관리처분 인가받은 3구역…소송 리스크 벗어나
‘알짜’ 4·5구역은 시공권 두고 수주경쟁 중

한남 뉴타운은 모든 구역이 엮여 있어 어디만 사업이 잘된다고 할 수 있는 구조는 아닙니다. 그래도 우리 아파트가 더 돋보이고 싶고 높은 가격을 받고 싶은 마음은 있죠. 그래서 고급화에 대한 조합원 목소리를 더 열심히 듣고 있습니다.(한남뉴타운 조합 이사)

서울 강북의 전통적인 부촌을 꼽자면 항상 순위권에 드는 동네가 한남동이다. 고가 주택이 모여 있는 상징적인 곳이다. 그러나 한편에는 노후화된 주택도 많아 10년 넘게 ‘재정비’가 필요한 곳으로 분류됐다. ‘뉴타운’이란 이름이 무색하게 지금도 한남동 일대 주거환경은 열악한 곳이 많다.

한남 뉴타운 조감도

한남동이 최근 재개발 사업에 속도를 내고 있다. 2,3구역은 이미 시공사를 선정하고 ‘첫 삽’을 향해 속도를 내고 있다. 한강변 알짜 부지로 평가받는 4, 5구역도 시공사 선정을 앞두고 있다. 특히 4, 5구역은 지난해 2구역에서 롯데건설과 대우건설이 펼쳤던 수주전이 다시 재현될 가능성이 높아 시장에서도 관심이 높다.

진짜 부촌 한남뉴타운…규제 따라 울고 웃고

한남뉴타운은 2002년 서울시가 도시개발 사업의 일환으로 시작한 ‘뉴타운 사업’의 대표주자 중 하나다. 2003년 2차 뉴타운 사업대상지로 지정됐다. 당시엔 한남1구역부터 5구역까지 다섯 구역으로 이뤄졌다.

그러나 ‘황제 재개발’이라는 꼬리표가 달린 뒤 주민 반대가 심해져 뉴타운 사업은 시작부터 삐걱거렸다. 급기야 각종 규제 탓에 사업이 지체돼 1구역은 2017년 정비구역이 해제됐다. 현재는 남은 2~5구역이 한남뉴타운의 간판을 걸고 재개발 사업을 추진 중이다.

고비마다 반복된 규제 논란도 한남뉴타운 사업에 걸림돌이 됐다. 한남뉴타운은 지금도 2016년 정해진 ‘한남 재정비촉진지구 변경 지침’의 규제를 받고 있다. 기존 지형은 최대한 보존하라는 박원순 당시 서울시장의 가이드라인에 따른 지침이다. 고도 제한 역시 90m로 모든 구역에 일괄 적용되고 있다.

주민들은 이를 ‘박원순 가이드라인’이라고 부르며 강하게 반발하고 있다. 뉴타운 구역 중 일부는 고도 제한보다도 낮게 층수를 규제받아 주민 반발을 사기도 했다. 한 조합 관계자는 “90m 층수 규제를 적용하면서 일부 동은 이보다도 낮은 60m를 적용했다. 새로 짓게 될 아파트의 높이가 들쭉날쭉하니 보기에 좋지 않을까 우려하는 목소리가 크다”고 했다.

고도 제한 완화 절실한 2구역

한남뉴타운 구역 중 가장 높은 지대에 있는 2구역은 층수 규제가 가장 심해 고도 제한 완화가 절실하다. 11만5000㎡ 면적에 1507가구를 새로 짓는 2구역은 현재 최고 층수가 14층에 불과하다.

이 때문에 지난해 시공사 수주전에서 승리한 대우건설은 ‘118 프로젝트’를 앞세웠다. 현재 90m인 고도 제한을 118m까지 완화하겠다는 내용이 핵심이다. 실제 층수 제한이 완화되면 2구역의 아파트는 최고 21층까지 높아진다.

한남재정비촉진지구 2구역 전경. /한경DB

그러나 시공사 도급 계약을 앞둔 지금까지 조합과 시공사의 갈등은 더 깊어지고 있다. 조합은 최근 새로 집행부를 구성하며 대우건설 측에 ‘118 프로젝트’ 추진을 서면으로 확인해달라고 다시 요구했다. 조합이 고도 제한 완화가 실패했을 때의 페널티까지 시공사에 요구하면서 양측의 설전은 더 길어질 전망이다.

조합 관계자는 “2구역은 2026년 6월까지 철거를 완료할 예정으로, 그 전에 규제가 완화되길 바라고 있다”며 “그 전에 시공사가 지침을 바꿀 수 있느냐에 대해 계속 대화하고 있다”고 설명했다.

‘관리처분’ 성공한 3구역 … 면적 가장 넓어

3구역은 한남뉴타운 중 가장 면적이 넓다. 39만3729㎡ 부지에 5816가구가 들어설 예정이다. 이미 현대건설로 시공사를 정하고 이주를 위한 관리처분계획 인가를 앞두고 있다. 그러나 최근까지 3구역은 조합 내 소송전 탓에 사업 추진을 멈출 수밖에 없었다. 상가와의 갈등 탓이다.

지난 2월 3구역 상가 조합원들은 조합을 상대로 총회결의효력 정지 가처분을 법원에 신청했다. 조합원이 받을 근린상가 시설의 분양가가 일반 분양가보다 과도하게 높다는 이유에서다. 상가 조합원이 손해를 보며 재개발해야 한다는 소식에 소송전이 벌어졌고, 법원은 가처분 신청을 받아들였다.

한남재정비촉진지구 3구역의 골목 모습.

그러나 최근 조합이 본소송에서 승리하고 관리처분계획을 인가받으면서 사업에 속도가 붙었다. 법원은 조합이 정한 분양가가 조합원의 재산권을 침해할 만큼 불합리하지는 않다고 판단했다. 소송 리스크에서 벗어나고 사업 재개에 성공한 조합은 다음 절차인 주민 이주를 위해 노력한다는 계획이다.

3구역은 관리처분인가를 앞두고 거래가 활발하게 이뤄졌다. 그러나 관리처분계획을 인가받으며 투자자들은 4, 5구역으로 눈길을 돌리고 있다. 토지거래허가구역인 3구역은 용산구로부터 관리처분계획을 인가받으면 주택을 사더라도 조합원 지위를 양도받을 수 없기 때문이다.
한남동 A공인 대표는 “현재 3구역 내 건물 중에는 프리미엄(웃돈)이 9억원이 넘는 물건도 많았다”며 “이제는 3구역을 고민하던 매수 희망자들이 4, 5구역을 늦기 전에 사겠다며 조급해하는 상황”이라고 말했다.

‘알짜’ 4·5구역은 “시공사 찾는 중”

한남뉴타운 내에서도 4구역과 5구역은 한강과 맞닿아 ‘알짜’라는 평가를 받는다. 재개발 사업이 속도를 내면서 연내 시공사를 선정할 예정이다. 건설업계에서는 알짜 사업지여서 지난해 2구역에 이어 수주전이 벌어질 가능성도 있다는 반응이다.

4구역은 16만2030㎡ 부지에 2200가구가 들어선다. 상대적으로 지반고(땅표면 높이)가 낮은 탓에 여름철이면 상습 침수 구역으로 분류됐다. 그러나 서울시가 재개발을 통해 지반고를 높이기로 하면서 해결의 실마리를 찾았다. 게다가 한남뉴타운 내에서 가장 많은 21가구의 펜트하우스가 들어설 예정이어서 고급화 경쟁에서도 한발 앞섰다는 평가다.

최근에는 조합 총회를 통해 정비업체 변경에 성공하며 늦어진 사업 속도를 만회하고 있다. 지난해 11월 재정비촉진계획이 통과했다. 2015년 조합설립 인가를 받은 이후 7년 만의 성과다. 조합 관계자는 “상대적으로 사업 속도가 더딘 탓에 규제가 심했다”며 “그러나 신분당선 보광역이 구역에 들어서기로 하면서 사업성은 어느 구역보다 높아졌다”고 설명했다.

5구역 역시 시공사를 찾을 준비를 하고 있다. 18만6781㎡에 2555가구가 들어설 예정인데, 대부분 중대형 평형으로 구성됐다. 상반기에 사업시행계획을 인가받으면 본격적인 시공사 선정 절차에 들어간다. 현재 대형 건설회사들이 모두 입찰 의향을 나타냈다. 한강변이라는 상징성이 더해져 물밑 경쟁이 치열하다.

한 대형 건설사 관계자는 “이미 2, 3구역을 수주한 대우건설과 현대건설을 제외한 모든 대형사가 눈독을 들이고 있는 곳”이라며 “마지막 수주 경쟁이 벌어졌던 2구역에 이어 다시 경쟁이 치열할 것”이라고 내다봤다.

유오상 기자 osyoo@hankyung.com