서울 시내 아파트 전경. 사진=뉴스1
서울 시내 아파트 전경. 사진=뉴스1
남산과 북한산, 국회의사당 주변 건축물 높이를 제한해온 서울의 고도지구 제도가 전면 개편된다. 서울 도심 경관과 스카이라인에 일대 변화가 전망된다.

남산 약수역세권 일대는 최대 20ｍ에서 최대 40ｍ로, 북한산 주변은 20ｍ 이하에서 최대 45ｍ로 높이 제한이 각각 조정된다. 국회 주변도 51ｍ 이하에서 170ｍ 이하로 대폭 완화된다. 서초동 법원단지 주변과 오류동 일대 고도지구를 비롯해 높이 규제가 있던 한강변 역사문화특화경관지구는 지정 해제된다.

서울시는 이런 내용을 골자로 하는 '신(新) 고도지구 구상안'을 마련해 다음 달 6일 열람공고를 시작한다고 30일 밝혔다. 고도지구는 도시경관 보호와 과밀 방지를 위해 건축물 높이의 최고한도를 정하는 도시관리계획이다.

서울시는 1972년 남산 성곽길 일대에 고도지구를 최초 지정한 이래 남산·북한산·경복궁 등 주요 산과 주요 시설물 주변 8개소를 고도지구로 지정해 관리해왔다. 전체 면적은 9.23㎢로 여의도의 3배 규모다.

고도지구는 지정 당시엔 필요성이 명확했지만 제도가 장기화하면서 일부 문제도 발생했다.

높이 규제를 중복으로 적용받는 지역이 생기거나 고도지구 규제로 주거환경 개선이 어려워 주변 지역과 개발 격차가 심화한 사례가 대표적이다.

이에 고도지구에 해당하는 지역 주민들을 중심으로 규제 개선에 대한 요구가 컸다.

시는 이런 문제의식에 공감해 고도지구를 시민이 공감할 수 있는 합리적 관리로 전환하고자 전문가, 자치구 논의를 거쳐 제도를 재정비했다. 새 구상안의 핵심은 경관 보호 대상이나 목적이 분명한 주요 산과 주요 시설물 주변은 고도지구로 지속 관리하되 규제를 세분화하고, 그 외 제도 실효성이 적은 지역은 해제하는 것이다.
서울 중구 내 남산 고도지구. 사진=중구청 제공
서울 중구 내 남산 고도지구. 사진=중구청 제공
남산은 당초 고도 제한이 12ｍ·20ｍ였던 지역을 12ｍ∼40ｍ로 상한을 높이면서 세밀하게 조정한다. 특히 약수역 일대 준주거지역 역세권 지역은 20ｍ에서 지형 차에 따라 32ｍ∼40ｍ까지 완화한다.

이를 통해 남산 경관이 잘 보전되면서도 지역 여건에 따라 노후한 도시환경을 개선할 수 있게 된다고 시는 설명했다.

고도지구 중 규모가 가장 큰 북한산은 제2종일반주거지역의 고도 제한을 현재 20ｍ에서 28ｍ까지 완화한다. 주거환경 개선을 위한 정비사업 시에는 최대 15층(45ｍ)까지 추가 완화할 방침이다.

추가 완화 시에는 북한산 경관관리 가이드라인을 준수해야 한다. 가이드라인은 추후 도시계획 관련 위원회의 심의 등을 거쳐 결정된다.

국회의사당은 동여의도 스카이라인과 연계해 최대 170ｍ까지 제한을 대폭 풀어준다. 그간 일률적으로 관리해온 높이(41ｍ·51ｍ 이하)를 국회에서 여의도 공원으로 갈수록 점차 높아지도록(75ｍ·120ｍ·170ｍ 이하) 해 도심 기능을 활성화한다는 구상이다.

구기·평창은 북한산·북악산 경관 보호와 함께 합리적으로 높이를 관리할 수 있도록 지형 높이차에 따라 심의를 거쳐 최대 8ｍ까지 완화할 수 있는 기준을 추가한다.

경복궁은 중요 문화재의 경관 보호를 위한 고도 제한의 목적이 명확해 일부 중복규제 지역에 대한 지구 조정(0.19㎢)을 제외하고는 현행 건축물 높이 규제를 유지한다.

실효성이 사라진 오류와 법원단지 주변은 고도지구 지정을 해제하고 지역 특성에 맞는 도시관리계획으로 관리한다. 이에 따라 전체 고도지구는 총 8개소(9.23㎢)에서 6개소(7.06㎢)로 줄어든다.

오류 고도지구는 서울시와 부천시 경계부의 도시확장 방지를 위해 1990년 지정됐으나 그 일대가 아파트 등으로 개발됐고 부천 지역은 해제돼 지정 목적이 상실됐다고 시는 판단했다.

법원단지 주변은 지방법원·검찰청이 국가 중요시설이 아님에도 전면 지역의 높이를 제한하고 있어 도시관리의 일관성이 결여되고 강남 도심 내 효율적 토지이용을 제한한다는 이유로 고도지구를 풀기로 했다.

고도지구와 더불어 한강변 역사문화특화경관지구도 해제한다. 한강변 강변북로와 올림픽대로변을 따라 선형으로 지정된 역사문화특화경관지구(1.44㎢)는 건축물 높이가 4층 이하(완화 시 6층)로 제한돼 규제 완화 요구가 컸다.

시는 특화경관지구가 도로·공원 등을 포함해 실효성이 적은 상황에서 지역 여건에 맞는 유연한 한강변 경관 형성을 위해 지정을 해제하고 경관 관련 계획으로 관리하기로 했다.

신 고도지구 구상안은 내달 6∼20일 열람공고에 이어 시의회 의견 청취와 전략환경영향평가, 시 도시계획위원회 심의를 거쳐 연말께 확정될 예정이다.

이현주 한경닷컴 기자 wondering_hj@hankyung.com