상가건물 재건축 땐 임차인의 갱신요구권, 권리금 회수 기회 날아갈 수도

곽종규의 자산관리 법률

최초 임대차계약 체결할 당시
철거 또는 재건축 계획을
임차인에게 구체적 고지할 경우

상가 건물 임대차 시 임차인과 임대인 간 분쟁이 많이 발생한다. 실제로 계약이 갱신됐는지와 계약 종료 시 권리금을 회수할 때 임대인이 권리금 회수 행위를 방해했는지 여부가 갈등의 소지가 된다.

법에서는 환산보증금 액수와 무관하게 임차인의 갱신 요구권과 권리금 회수 기회를 보장하고 있다. 마찬가지로 임대인에게는 임차인의 갱신 요구를 거절하거나 권리금 회수를 방해하더라도 정당한 사유가 있으면 인정한다.

임대차 건물이 노후화될수록 임대인은 해당 건물의 철거 및 재건축 등을 통해 증축하고자 하는 수요가 많다. 건물을 매각할 때 매수인 입장에서도 노후화된 건물인 경우 리모델링 등으로 건물 가치를 더 높이고 싶은 수요가 있다.

법에서는 임대인이 해당 임대차 건물을 재건축하거나 건물의 전부 또는 대부분을 철거하기 위해 해당 건물의 점유를 회복하고자 할 때, 이 사유로 임차인의 갱신 요구를 거절하거나 신규 임차인에게 이러한 사유를 고지해 권리금 계약이 체결되지 않는 경우 갱신 거절 또는 권리금 회수 기회 방해의 정당한 사유로 인정하고 있다.

재건축 등을 이유로 점유를 회복할 필요가 있는 때 그 세부 조건으로 최초 임대차 계약을 체결할 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따라야 한다. 하지만 권리금 회수 기회 방해 행위를 판단할 때는 재건축 등을 이유로 점유를 회복할 필요가 있는 경우 이외에 재건축 계획 등을 구체적으로 고지하고 이를 따라야 하는지에 관해서는 규정이 명확하지 않다.

이런 판단에 도움이 될 만한 최근 대법원 판례가 있다. 해당 판례는 권리금 회수 기회 보호와 관련된 내용이다. 기존 임차인의 주선으로 신규 임대차 계약을 맺을 때 수년 내에 철거·재건축 계획이 있음을 알리고, 협의를 토대로 구체적인 철거·재건축 시기 및 이를 전제로 임대차 계약 내용을 확정하려는 탄력적·유동적·적극적 입장을 표명하면 권리금계약이 취소됐어도 권리금 회수 기회를 방해한 행위로 보지 않았다. 향후 철거·재건축 계획을 알리는 것만으로는 기존 임차인과 신규 임차인의 권리금계약 등이 취소됐더라도 임대인에게는 기존 임차인의 권리금 회수 행위를 방해한 책임이 없다는 것이다.

이와 달리 임차인의 갱신 요구에서 재건축 등을 이유로 갱신 거절하는 경우에는 임차인의 권리금 회수 기회 보장과는 달리 재건축 등을 위해 임대차 건물의 점유를 회복할 필요가 있고, 최초 임대차 계약 체결 당시 재건축 등의 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우일 때 갱신 거절의 정당한 사유가 있는 것으로 보고 있다.

재건축 계획 등을 기존 또는 신규 임차인에게 고지할 당시 철거·재건축 계획 내용이 구체적이지 않고, 최초 임대차 계약 체결 무렵 고지가 이뤄진 것이 아니면 임대차계약 갱신 요구를 거절할 사유가 될 수 없다. 하지만 이것이 권리금 회수 방해 행위에는 해당하지 않는다고 본 것이다.

곽종규 KB증권 변호사