'미분양 적체 해소 위한 구조조정리츠 활용' 제안

주산연 "미분양 10만호 이상 추정…건설·2금융 연쇄부도 우려"
부동산 시장 침체가 이어지는 가운데 주택 미분양 물량이 정부 통계보다 많은 10만호 이상이라는 추정이 나왔다.

심각한 지방 미분양이 장기화하면 건설업과 제2 금융권의 연쇄부도가 있을 수 있다는 우려도 함께 제기됐다.

주택산업연구원(주산연)은 5일 서울 여의도 국회도서관에서 개최한 '주택시장 안정을 위한 미분양 주택리츠 활성화 방안' 세미나에서 "주택경기 침체기에는 실제 청약 및 계약기준 미분양보다 30∼50% 적게 응답하는 경향이 있다"며 이 같은 추정치를 제시했다.

정부가 발표하는 미분양 통계는 주택사업시행자에게 문의해 집계한 것으로, 4월 말 기준 7만1천호 수준이다.

그러나 축소 응답했을 가능성을 고려한다면 실제는 10만호를 초과했을 가능성이 있다는 것이 주산연의 해석이다.

주산연은 미분양 물량 중에서도 장기 적체 가능성이 큰 지방 물량 해소가 시급하다고 강조했다.

현재 정부가 파악한 미분양 7만1천365호 가운데 수도권(1만1천609호)과 광역시(2만2천991건)에 있는 물량은 절반도 안된다.

나머지 3만6천765호는 그 외 지방에 있다.

문제는 지방에 있는 미분양은 수요가 크지 않아 미분양 사태가 장기화할 수 있다는 점이다.

미분양 장기화는 곧 건설업과 제2금융권의 부실로 이어질 가능성이 크다.

주산연은 지난 금융위기 직후 미분양 해소를 위해 시행한 구조조정 리츠(REITs·다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자·운용하고 그 수익을 배당하는 주식회사)가 이번에도 대안이 될 수 있다고 제안했다.

실제로 금융위기 직후 미분양사업장을 가진 시공건설사는 구조조정 리츠 실행 전 최소 30% 이상 손실 상황이었으나 손실액을 10% 내외로 줄였고, 투자자는 5% 내외 수익을 거뒀다.

또 대출금융기관은 원금과 약정이자를 모두 회수했고, 임차인은 주변보다 저렴한 임대료로 거주하는 등 관련 당사자들이 모두 '윈윈'했다.

주산연은 이런 구조조정 리츠를 활성화하려면 시장 활황기에 폐지한 지원책을 되살려야 한다고 강조했다.

당시 정부는 구조조정 리츠 활성화를 뒷받침하기 위해 주택가격 30% 이상 하락 시 하락한 가격으로 공공구매를 확약해 신용을 보강해줬으며 세제·금융지원을 통해 사업성을 강화했다.

그러나 이 같은 지원책은 시장 활황기에 모두 폐지됐다.

주산연은 "폐지된 제도를 하루빨리 복원하고 과거 시행과정에서 미비점으로 나타난 보유세 등에 대해서도 재산세 혜택을 확대해 운영비용을 절감할 수 있는 방향으로 보완책을 강구해야 한다"고 주문했다.

한편, 주산연은 현재 주택시장에 대해 "침체 요인보다 회복 요인이 조금 더 강한 상태"라고 진단했다.

주택가격 결정요인은 ▲ 경기 ▲ 주택수급 ▲ 주담대금리 ▲ 정책변수 등 4가지인데, 현 정부의 강력한 규제 완화와 세제·금융 정책, 급격한 공급감소, 횡보하는 경기와 금리 등을 종합해 볼 때 상승 요인이 약간 우세한 상황이라는 분석이다.

다만 앞으로 금리 방향과 2·3 금융권 안정 여부가 추가적인 하락 요인으로 작용할 수 있다고 덧붙였다.

/연합뉴스