"통째로 날렸다"…'재개발 최대어' 한남3구역 무슨 일? [집코노미 타임즈]

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* 집코노미 유튜브 라이브 영상을 옮긴 글입니다.

▶전형진 기자
재개발 최대어로 꼽히는 서울 한남뉴타운3구역이 심상치 않다고 합니다. 조합원 20명 중 1명꼴로 현금청산을 당할 위기이기 때문입니다. 새 아파트를 받지 못하는 조합원들 입장에선 황금알을 낳을 줄 알았던 거위의 배가 갈라지게 된 셈입니다. 재개발이나 재건축에 투자하는 분들에겐 많은 시사점을 남기는 사례이기도 합니다.

한남3구역은 한남뉴타운에서 사업 속도가 가장 빠른 곳입니다. 얼마 전 재개발 8부능선인 관리처분계획인가를 넘었죠. 관리처분계획은 누가 얼마를 더 내야 하고, 혹은 돌려받아야 할지 등 조합원들의 재산 관련 사항을 정리하는 단계입니다. 그런데 이렇게 정리하다 보니 전체 3834명의 조합원 가운데 216명은 현금청산 대상이란 결론이 나왔습니다. 이들은 현재의 재산 가치만큼만 감정가대로 보상받고 사업에서 빠져야 한다는 의미입니다. 새 아파트를 분양받지 못했으니 앞으로 한남뉴타운의 가치가 얼마나 상승하든 남의 얘기가 돼버린 것이죠.

재개발은 강제조합원 제도입니다. 사업에 반대했던 사람이라도 일단 조합설립 동의율이 충족돼 재개발이 진행된다면 자동으로 조합원이 됩니다. 그러다 사업의 막바지에 조합원 분양신청을 통해 새 아파트를 받을 것인지, 현금청산을 받고 이탈할 것인지 선택할 수 있죠. 중도하차를 원한다면 이전 단계에서 얼마든 기회가 많습니다. 고지를 눈앞에 두고 사업의 끝자락에 와서야 자발적인 현금청산을 택하는 경우는 적은 편이죠. 그래서 '현금청산을 한다'기보단 '당한다'고 표현하는 경우가 많습니다.

조합은 이례적으로 높은 현금청산 비율이 재당첨제한 규정 때문이라고 설명합니다. 아파트 청약할 때 많이 들어본 규정이죠. 당첨 이력을 가진 사람은 일정 기간 안에 다른 아파트에 다시 당첨될 수 없도록 제한하는 제도입니다. 재개발과 재건축 같은 정비사업에도 재당첨제한이 있습니다.

같은 이름을 공유할 뿐 청약과 정비사업의 재당첨제한 작동 방식을 살짝 다릅니다. 청약에선 첫 번째 아파트 당첨일부터 두 번째 아파트 당첨일까지의 시간을 따집니다. 정비사업은 첫 번째 구역의 관리처분계획인가일부터 두 번째 구역의 조합원 분양신청까지의 시간을 따집니다. 쉽게 말하면 A구역에서 새 아파트를 배정받은 조합원은 B구역에서 새 아파트를 신청할 수 없다는 의미입니다. 다만 A구역과 B구역에서 각각 행위가 일어날 당시 투기과열지구여야 한다는 조건이 있습니다. 현재 기준 전국에 투기과열지구는 4곳뿐입니다. 서울 강남·서초·송파구와 용산구죠. 그런데 한남3구역은 하필 용산구에 있습니다.

정리해보죠. 최근 몇 년 동안 서울이나 수도권에서 재개발·재건축 투자를 활발히 했던 분들이라면 재당첨제한의 1번 조건 '투기과열지구 A구역에서의 관리처분계획인가'를 충족했을 확률이 높습니다. 이를 충족한 상태라도 현재는 대부분 지역에서 규제가 풀렸기 때문에 2번 조건 '투기과열지구 B구역에서의 조합원 분양신청'에 걸리는 건 어려운데요. 앞서 말씀드린 것처럼 한남3구역은 하필 용산구에 있습니다. 어떤 투자자들에겐 왕성한 활동이 독으로 돌아오게 된 것이죠. 용산구까지 규제가 풀렸다면, 사업이 더 밀려 조합원 분양신청 시점이 늦어졌다면 재당첨제한에 걸리지 않을 수도 있었겠지만요. 비단 한남3구역만의 사례가 아니라 강남 재건축 아파트에 투자하는 분들에게도 해당될 수 있는 이야기입니다.

조합에 따르면 재당첨제한 말고도 다물권 때문에 현금청산을 당한 조합원들이 많습니다. 다물권은 한 사람이 여러 채의 부동산을 가졌을 때 각각의 부동산에 대해 입주권을 인정할 것이냐는 재개발의 오랜 쟁점사항입니다. 입주권 인정 여부는 시기에 따라 다릅니다. 만약 제가 어떤 재개발구역에 부동산 A, B, C를 소유한 상황이라고 해보죠. 조합설립일 이전에 B와 C를 매각한다면 저와 양수인들 모두에게 입주권이 하나씩 나옵니다. 그런데 제가 조합설립 이후 B와 C를 매각한다면 양수인들에겐 입주권이 나오지 않습니다. A, B, C를 통틀어 제게 하나의 입주권만 나오죠.

실무에선 다물권 사례가 이렇게 간단하지 않습니다. 재개발사업이 진행되는 십여년 동안 여러 차례의 손바뀜이 일어나다 보면 애초 해당 물건에 다물권 문제가 있었는지 여부조차 알 수 없습니다. 결국 이번처럼 최종 양수인이 조합원 분양신청을 했다가 입주권 자격이 없다는 것을 뒤늦게 알고 현금청산 당하는 사례가 나오는 것이죠.

일부는 소송을 준비하는 것으로 알려졌습니다. 하지만 다물권 문제는 대법원에서 이미 교통정리가 된 상황이라는 걸 참고하시기 바랍니다. 과거 제가 취재했던 사례 가운데는 광주 학동4구역에서 다물권의 입주권을 인정받았던 경우가 있습니다. 광주고등법원의 판단이었고, 다물권을 인정한 역대 첫 판결이었기 때문에 정비업계에서 굉장한 화제가 됐었죠. 그러나 당시 부산고등법원은 온천4구역에서 일어난 비슷한 쟁점에 대해 다물권을 인정하지 않는다는 판결을 내린 상태였습니다. 결국 부산의 사건이 대법원까지 가서 고법과 같은 판단을 받았고, 다물권의 입주권과 관련한 문제는 이렇게 일단락됐으니 반드시 참고하시기 바랍니다.

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기획·진행 전형진 기자 withmold@hankyung.com
촬영 이재형 PD