재개발·재건축 때 받는 청산금도 양도세 대상

김대경의 절세노트

재개발·재건축 조합이 조합원으로부터 토지, 주택 등을 출자받은 뒤 그 대가로 신축 아파트를 제공하는 일련의 절차를 ‘관리처분’이라고 한다. 조합은 정관과 도시및주거환경정비법에 따라 관리처분계획을 작성해 시·군·구청장에게 인가받아야 한다.

시·군·구청장이 관리처분계획을 인가해 관보에 고시하면 조합은 일정한 행정 행위를 할 수 있는 권한을 부여받는다. 조합원은 종전 주택의 사용수익권을 상실하고 신축 아파트를 분양받을 권리를 얻는다. 정비사업이 끝나고 신축 주택이 완성되면 조합원은 소유권 이전 고시일 다음날에 소유권을 취득한다.

조합원이 조합에 출자한 종전 주택의 가격을 권리가격이라고 한다. 권리가격은 도시및주거환경정비법에 따라 감정평가사가 평가한 가격을 기초로 산정된다. 이때 권리가격이 신축 아파트의 분양가보다 낮으면 분담금을 내야 한다. 권리가격이 신축 아파트 분양가보다 높으면 청산금을 받는다.

예를 들어 조합에 주택을 출자한 뒤 종전 주택 권리가격이 10억원이고 조합원이 분양받는 신축 아파트의 분양가가 8억원이면 조합원은 2억원의 청산금을 받는다. 청산금 수령분도 양도소득세 과세 대상에 해당한다.

국세청은 신축 아파트를 분양받는 조합원이 수령할 청산금의 양도 시기를 소유권 이전 고시일 다음날이라고 해석하고 있다. 따라서 그 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고해야 한다. 사업시행계획 인가일부터 소급해 2년 이전에 토지, 주택 등을 취득한 경우에는 양도소득세의 10%를 감면받을 수 있다. 감면세액의 20%는 농어촌특별세로 내야 한다.

청산금 수령분의 1가구 1주택 비과세를 판단하기 위한 주택 수도 소유권 이전 고시일 다음날이 기준이다. 고가주택 여부는 관리처분계획 인가일의 권리가액을 기준으로 판단한다. 비과세 요건(2년 보유 또는 2년 거주)은 관리처분계획 인가일 기준으로 충족 여부를 따진다.

김대경 하나은행 자산관리컨설팅센터 세무사