상속주택 팔 땐 피상속인·상속인 보유기간 통틀어 계산해 세율 적용

부모님이 사망한 뒤 시작되는 상속의 경우 최근에는 서울 아파트 및 그 외 일부 재산만으로도 상속세 과세 대상이 될 수 있으니 주의해야 한다. 상속이 시작되면 상속개시일(사망일)이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내에 상속세를 신고·납부해야 한다. 신고 기한으로부터 9개월 이내에 세무서에서 상속세액을 결정하게 된다. 이때 주택 등은 상속받아 계속 보유할 수도 있고, 사정에 따라 매도를 진행할 수도 있다. 각각의 경우 주의해야 할 부분을 살펴본다.

주택을 양도하면 양도일과 취득일에 따라 보유 기간을 계산하고, 양도금액과 취득금액에 따라 양도차익을 계산해 필요경비를 차감한 금액을 기준으로 양도소득세를 계산한다. 상속받은 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 발생하지 않는 이유는 양도금액과 취득금액이 같기 때문이다. 최초 피상속인이 취득한 금액에서 상속개시일까지의 금액에 대해서는 상속세로 세금을 납부하고 상속인이 취득하게 되는 것이다. 상속인이 상속받은 주택을 매도하는 경우 그 차액에 대해서만 양도소득세로 납부하게 된다. 이때 상속개시일의 금액을 평가하면서 상속개시일 전후 6개월의 거래금액을 참고하게 돼 있다. 상속세 신고 기한 내 양도가 진행될 때는 양도금액과 취득금액이 동일하게 돼 양도차익이 없으므로 양도소득세가 ‘0’이 되는 것이다.

일반적으로 상속세의 경우 일괄공제로 5억원을, 배우자도 상속받는 경우에는 최소 5억원에서 최대 30억원을 공제받을 수 있다. 상속개시일 당시 세입자에게 임차하고 있는 물건은 전세보증금 또한 채무액으로 상속세 계산 때 공제받을 수 있다.

상속은 피상속인의 재산을 통합해 과세하는 것으로 상속세액 자체 금액이 클 수 있고, 상속인 간 협의를 통해 상속 주택을 상속받은 뒤 단기간 내(상속개시일로부터 2년이 지나기 전)에 양도하는 의사결정을 내릴 수 있다.

현재 주택의 경우 보유 기간 2년 이내에 양도할 때 60% 단일세율(지방소득세 6% 별도)을 적용하고 있다. 하지만 상속 주택을 양도할 때는 그 보유 기간을 계산하는 방법이 다르다. 상속 주택을 양도하는 경우에는 피상속인의 보유 기간과 상속개시 후 상속인의 보유 기간을 통틀어 계산해 세율을 적용한다. 이 때문에 상속 주택은 상속 후 단기간에 양도하는 경우에도 60% 또는 70%의 높은 세율은 적용하지 않는다. 따라서 1주택만을 별도 가구로부터 상속받는 경우에는 상속 주택을 양도할 때 양도소득세 부담이 크지 않다.

또 종전 주택이 있는 경우라고 해도 기한에 관계없이 일반 주택과 상속 주택의 일시적 2주택을 적용해 일반 주택을 먼저 매도해 비과세를 적용받을 수 있다. 다만 상속 주택에 대해 1가구 1주택의 비과세 요건을 적용하려는 경우에는 유의해야 할 부분이 있다. 상속개시 시점에 그 상속 주택이 조정대상지역 내 주택이라면 거주 요건을 충족해야 하고, 장기보유공제를 위한 보유 시점을 계산할 땐 상속개시 이후부터 계산한다. 또한 상속세의 결정 기한 내 상속세 신고금액보다 높은 금액으로 매도되는 경우 상속세 결정세액이 증가할 수 있다. 이 부분도 미리 알아두면 세금에 잘 대처할 수 있다.

김성일 리겔세무회계법인 대표