재개발 정비사업은 노후하고 열악한 환경의 건축물들이 밀집한 정비구역을 탈바꿈시켜 주거환경을 개선하는 사업이다. 정비구역 내 모든 건축물, 시설물들이 정비 및 철거 대상이기에 빌라, 단독주택 등 주거용 건축물뿐만 아니라 상가, 도로, 무허가 건축물을 소유한 경우에도 특정 요건을 만족하는 경우 주택입주권을 받을 수 있다. 재개발 투자는 같은 구역 내 소재하더라도 개별 물건마다 특성이 다르기에 투자 측면으로도 단순하지 않지만, 취득 시, 보유 시, 양도 시 단계별 세금 역시 물건 종류마다 취급이 다르므로 이러한 차이를 알고 투자하는 것이 좋을 것이다.

그렇다면 재개발 구역 내 상가에 투자할 때 상가 물건에 대한 세금은 어떻게 될까?

우선 상가를 취득할 시 부담하는 취득세는 토지와 건물을 합한 전체 취득가격의 4.6% 단일세율이 적용된다.

건물의 일부분을 주택으로 사용하는 상가주택이라면 상가분 취득세와 주택분 취득세를 구분해야 한다.

전체 토지와 건물의 시가표준액 중 상가건물과 상가 부수 토지의 시가표준액 합이 차지하는 비율에 대해서는 상가분 취득세를 적용하며 주택건물과 주택 부수 토지의 시가표준액 합인 개별주택가격이 차지하는 비율에 대해서는 주택분 취득세를 적용한다. 주택분 취득세는 가액에 따라 1.1%에서 3.5%의 취득세율이 적용되며 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 중과세율 적용 대상이라면 8.4%(국민주택규모 초과 시 9%) 또는 12.4%(국민주택규모 초과 시 13.4%)의 중과세율이 적용된다.
서울시 성북5구역 공공재개발 지역(사진=한경DB)
서울시 성북5구역 공공재개발 지역(사진=한경DB)
보유세의 경우 상가에 대해 건물분과 토지분으로 나뉘어 재산세가 고지된다. 종합부동산세의 경우 주택이 아니므로 납세의무가 없으며 토지분 종합부동산세는 토지 공시지가 합계가 80억 원이 넘는 경우 발생하기에 부담하는 경우는 많지 않다. 상가주택이라면 주택 부분에 대해서는 주택분 재산세가 고지되며 종합부동산세 부과 대상이다.

또한 상가에서 월세를 받는 경우 종합소득세 신고뿐만 아니라 주택임대소득과 달리 상가임대소득은 부가가치세 과세 대상이므로 임대료와 보증금의 연 2.9%에 상당하는 간주임대료에 대한 매출세액 10%를 부담해야 한다.

양도소득세의 경우 상가건물과 토지에 대해서는 3년 이상 보유 시 최대 30%까지 연 2%의 장기보유특별공제가 가능하며 2년 이상 보유했다면 일반세율을 적용한다.
상가주택의 경우는 상가분과 주택분을 나누어 주택분에 대해서는 주택 수에 포함하여 주택과 같이 양도소득세를 계산한다.

사업의 관리처분인가일 이후 양도하는 것이라면 상가 분양 자격을 얻는지 주택 분양 자격을 얻는지에 따라 취급이 다르다. 상가를 보유한 조합원의 경우 상가 입주권을 얻는 것이 원칙이지만 특정 요건을 충족한다면 주택 입주권을 얻는 경우가 있다. 상가분 조합원입주권의 양도는 부동산을 취득할 권리를 양도하는 것으로서 일반 건물을 양도하는 것과 같지만 주택분 조합원입주권은 주택 수에 포함하며 소득세법 시행령 제156조의2에 따라 주택과 주택분 조합원입주권을 보유한 경우 비과세 규정도 적용할 수 있다.
성남시 신흥2재개발구역 전경(사진=한경DB)
성남시 신흥2재개발구역 전경(사진=한경DB)
종전 주택과 상가를 보유하다가 상가가 주택분 조합원입주권으로 전환되었다면 전환 후 3년 이내 종전 주택 양도 시 비과세 적용된다. 또한 신축주택 준공 후 신축주택에 3년 이내 전입하여 1년 이상 거주 시 준공 후 3년 이내 종전 주택을 양도하여도 비과세를 적용받을 수 있다.

이처럼 재개발 물건 중 상가 투자는 주택 수에 포함되지 않는다는 장점이 있으며 관리처분인가 후 주택입주권으로 전환된다면 비과세 전략을 구사할 수 있는 특징을 가지고 있다. 주택입주권으로 전환 가능한지는 권리가액을 파악하고 반드시 시·도 조례와 조합의 정관 등을 꼼꼼히 살펴 요건 충족 여부를 판단하여야 한다.

서웅규 하나은행 자산관리컨설팅센터 세무전문위원

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