최근 대출금리 인상으로 인한 이자 상환압박, 그리고 장기화한 내수 경기침체를 비롯한 수많은 불안 요인으로 인해 부동산시장은 빙하기를 겪고 있습니다.

하지만, 이러한 시국에서도 과거 IMF 구제금융 시기와 글로벌 금융위기를 거치며 학습효과가 쌓이고 현금 유동성을 갖춘 투자자들에게는 위기가 곧 기회가 되는 시점일 수도 있습니다. 인플레이션을 방어하는 대표적 상품이며 우리나라 국민 대부분의 재산 중 가장 큰 비중을 차지하는 부동산투자에 나설 때, 반드시 알아야 할 ‘대출의 기술’에 대해 알아보고자 합니다.
은행 대출 상담(사진=한경DB)
은행 대출 상담(사진=한경DB)
고객 문의

주변 지인으로부터 급하게 처분하는 기업 구조조정 건물을 소개받았습니다. 시중금리가 많이 오른 시기여서 매우 부담스럽기도 하지만, 시세보다 30% 이상 저렴하게 매입이 가능한지라 적극적으로 투자 검토를 하고 있습니다. 만일, 투자를 진행한다면 제1금융권에서 받을 수 있는 최대한의 대출금액과 합리적인 대출이자는 어떻게 산정될까요?

상황 분석

위 사례의 경우 ‘금융’ 대출에 대한 구조적인 이해가 먼저 필요합니다. 이번에는 상가건물을 매입할 때 활용하는 대출에 대해 중점적으로 다뤄 보겠습니다.

은행에서 대출을 실행할 때, 심사역에게 적정성 평가를 먼저 받게 됩니다. 이때 기본적으로 (1) 차주(돈을 빌리려는 사람의 자기자본 보유량 및 신용등급) (2) 스트레스 금리 상환능력 여부(향후, 금리상승 및 기타 위험에 노출되었을 때 차주의 채무상환능력 평가) (3) 대출받으려고 하는 상가건물의 공실률 측정 (4) 차주의 공동담보 제공 여부 및 기타 자산측정 등을 기본적인 선행조건으로 검토하게 됩니다. 이후, 투자하고자 하는 부동산의 가치평가를 해 구체화한 대출 가능 금액 및 대출이율을 산정하게 되는데 그 주된 내용은 다음과 같습니다.

일반적으로 투자자들이 알고 있는 내용은 내가 구입하고자 하는 부동산 가액의 80% 이하 범위에서 대출실행(과거에는 90%까지도 가능)이 되는 것으로 알고 있지만, (예시: 10억 원의 부동산 가액 X 80% = 8억 원 → 대출 가능 금액) 이는 지나치게 일반화해 판단 오류를 범할 수 있으므로 좀 더 구체적인 구조를 파악할 필요가 있습니다.

첫 번째, 내가 구입하고자 하는 부동산의 탁상 감정금액이 어느 정도 되는지 확인합니다. 은행에서는 대출을 실행하기 전, 목적물의 가치평가를 통해 시세가 어느 정도 되는지를 파악합니다. 아파트와 같은 주거형 부동산의 경우에는 주로 KB국민은행에서 발표하는 KB시세를 기준점으로 삼지만, 거래량이 일정하지 않고 개별성이 강한 상가건물, 토지 등과 같은 부동산은 두세 군데 감정평가법인에 의뢰를 해 산출한 탁상감정평가 금액을 기준으로 적정한 시세를 산정하게 됩니다.

두 번째, 산출한 감정 평가금액을 기준으로 지역별로 상이한 LTV(담보인정비율)를 곱합니다. 반드시, 지역별 담보인정비율이 어느 정도 인지를 먼저 확인할 필요가 있습니다. 예를 들어, 10억 원의 감정 평가금액이 나왔다고 가정하면 여기에 70%의 담보인정비율을 곱하면 약 7억 원이 나오는데 이 금액이 은행에서 얘기하는 담보물로써 인정되는 금액입니다.
(사진=게티이미지뱅크)
(사진=게티이미지뱅크)
세 번째, 이후 산출된 담보 인정 금액에서 상가건물에 입점해 있는 층별 임차인들의 임차보증금을 공제하거나, 만일 임차인이 없다면 담보 인정 금액의 1/6에 해당하는 금액을 공제합니다. 이는, 정부에서 사회적 약자인 임차인의 재산을 보호하기 위해 최우선으로 공제하는 규정으로 이해하면 됩니다. (계산 풀이: 7억 원 / 6 X 5 = 5억8,333만 원) 이렇게 순수 담보 인정 금액이 산출됩니다. 여기까지가 금융권에서 대출을 실행했을 때 가장 합리적인 대출이율로 실행이 가능하다고 볼 수 있습니다.

네 번째, 순수담보로 받을 수 있는 대출금액 이외에 추가적인 대출을 받고자 한다면 나머지 증액되는 금액은 ‘신용대출’로 받을 수 있습니다. 신용대출로 받는 금액은 120개월 분할 상환으로 대출금을 납입해야 하며 대출의 이율이 높아질 수 있으므로 차주가 보유한 또 다른 부동산을 ‘공동담보’로 제공해 대출이율을 낮출 수도 있습니다. (예시: 순수 담보 인정 금액=5억8,333만 원 / 70% = 8억3,332만 원 → 최대로 가능한 대출금액)

이처럼, 대출을 실행하는 은행에서는 (1) 안정성의 원칙: 대출금 회수에 문제없이 안전하게 자금 운용 (2) 수익성의 원칙: 은행은 사기업이므로 일정 이윤을 받고 수익을 창출하며 (3) 성장성의 원칙: 성장 가능성이 있는 기업 및 개인에 대한 대출 지원을 통해 함께 성장하자는 명분으로 대출에 대한 부분도 일정한 금융 메커니즘에 의해 관리·감독 되고 있습니다. 투자자들도 이러한 금융 지식을 습득해 ‘스마트 컨슈머’가 되기를 바랍니다.

배준형 수석전문위원 landvalueup@hankyung.com

*위 내용은, 전반적인 금융권 대출에 대한 흐름을 정리한 것이므로, 은행마다 다소간 차이가 있을 수 있음을 알려드립니다.

'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터