[한경 매물마당] 충남 당진 난지도 바다 조망 휴양지 등 4건
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![[한경 매물마당] 충남 당진 난지도 바다 조망 휴양지 등 4건](https://img.hankyung.com/photo/202308/AA.34149499.1.jpg)
◆충남 아산시 온양온천역 상업지역 꼬마 빌딩(사진), 19억5000만원
![[한경 매물마당] 충남 당진 난지도 바다 조망 휴양지 등 4건](https://img.hankyung.com/photo/202308/AA.34149477.1.jpg)
◆경기 양주 옥정신도시 단지 내 편의점 상가, 5억6000만원
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재개발 구역 상가에 투자할 때 알아야 할 세금 요약 정리 [한경부동산밸류업센터]
재개발 정비사업은 노후하고 열악한 환경의 건축물들이 밀집한 정비구역을 탈바꿈시켜 주거환경을 개선하는 사업이다. 정비구역 내 모든 건축물, 시설물들이 정비 및 철거 대상이기에 빌라, 단독주택 등 주거용 건축물뿐만 아니라 상가, 도로, 무허가 건축물을 소유한 경우에도 특정 요건을 만족하는 경우 주택입주권을 받을 수 있다. 재개발 투자는 같은 구역 내 소재하더라도 개별 물건마다 특성이 다르기에 투자 측면으로도 단순하지 않지만, 취득 시, 보유 시, 양도 시 단계별 세금 역시 물건 종류마다 취급이 다르므로 이러한 차이를 알고 투자하는 것이 좋을 것이다.그렇다면 재개발 구역 내 상가에 투자할 때 상가 물건에 대한 세금은 어떻게 될까?우선 상가를 취득할 시 부담하는 취득세는 토지와 건물을 합한 전체 취득가격의 4.6% 단일세율이 적용된다.건물의 일부분을 주택으로 사용하는 상가주택이라면 상가분 취득세와 주택분 취득세를 구분해야 한다.전체 토지와 건물의 시가표준액 중 상가건물과 상가 부수 토지의 시가표준액 합이 차지하는 비율에 대해서는 상가분 취득세를 적용하며 주택건물과 주택 부수 토지의 시가표준액 합인 개별주택가격이 차지하는 비율에 대해서는 주택분 취득세를 적용한다. 주택분 취득세는 가액에 따라 1.1%에서 3.5%의 취득세율이 적용되며 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 중과세율 적용 대상이라면 8.4%(국민주택규모 초과 시 9%) 또는 12.4%(국민주택규모 초과 시 13.4%)의 중과세율이 적용된다.보유세의 경우 상가에 대해 건물분과 토지분으로 나뉘어 재산세가 고지된다. 종합부동산세의 경우 주택이 아니므로 납세의무가 없으며 토지분 종합부동산세는 토지 공시지가 합계가 80억 원이 넘는 경우 발생하기에 부담하는 경우는 많지 않다. 상가주택이라면 주택 부분에 대해서는 주택분 재산세가 고지되며 종합부동산세 부과 대상이다.또한 상가에서 월세를 받는 경우 종합소득세 신고뿐만 아니라 주택임대소득과 달리 상가임대소득은 부가가치세 과세 대상이므로 임대료와 보증금의 연 2.9%에 상당하는 간주임대료에 대한 매출세액 10%를 부담해야 한다.양도소득세의 경우 상가건물과 토지에 대해서는 3년 이상 보유 시 최대 30%까지 연 2%의 장기보유특별공제가 가능하며 2년 이상 보유했다면 일반세율을 적용한다.상가주택의 경우는 상가분과 주택분을 나누어 주택분에 대해서는 주택 수에 포함하여 주택과 같이 양도소득세를 계산한다.사업의 관리처분인가일 이후 양도하는 것이라면 상가 분양 자격을 얻는지 주택 분양 자격을 얻는지에 따라 취급이 다르다. 상가를 보유한 조합원의 경우 상가 입주권을 얻는 것이 원칙이지만 특정 요건을 충족한다면 주택 입주권을 얻는 경우가 있다. 상가분 조합원입주권의 양도는 부동산을 취득할 권리를 양도하는 것으로서 일반 건물을 양도하는 것과 같지만 주택분 조합원입주권은 주택 수에 포함하며 소득세법 시행령 제156조의2에 따라 주택과 주택분 조합원입주권을 보유한 경우 비과세 규정도 적용할 수 있다.종전 주택과 상가를 보유하다가 상가가 주택분 조합원입주권으로 전환되었다면 전환 후 3년 이내 종전 주택 양도 시 비과세 적용된다. 또한 신축주택 준공 후 신축주택에 3년 이내 전입하여 1년 이상 거주 시 준공 후 3년 이내 종전 주택을 양도하여도 비과세를 적용받을 수 있다.이처럼 재개발 물건 중 상가 투자는 주택 수에 포함되지 않는다는 장점이 있으며 관리처분인가 후 주택입주권으로 전환된다면 비과세 전략을 구사할 수 있는 특징을 가지고 있다. 주택입주권으로 전환 가능한지는 권리가액을 파악하고 반드시 시·도 조례와 조합의 정관 등을 꼼꼼히 살펴 요건 충족 여부를 판단하여야 한다.서웅규 하나은행 자산관리컨설팅센터 세무전문위원* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터
![재개발 구역 상가에 투자할 때 알아야 할 세금 요약 정리 [한경부동산밸류업센터]](https://img.hankyung.com/photo/202307/01.34097666.3.jpg)
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부동산 투자자가 꼭 알아둬야 할 기본 용어 [한경부동산밸류업센터]
1. 연면적: GFA(Gross Floor Area)토지=자연물 / 건물=정착물로 정의할 수 있는데, 연면적이란 대지 위에 들어서 있는 건축물 바닥면적의 총 합계를 말한다. (연면적=지하층+지상층 건축면적의 합계)2. 전용면적: NRA(Net Rentable Area)전용면적이란, 임차인이 직접적으로 사용/수익/점유하는 독자적인 공간을 의미한다. 전용률(%)이 높을수록, 임차인이 사용하는 공간이 넓기 때문에, 계약 시 실측과 더불어 평면도를 확인해 임대 면적대비 전용면적의 비율을 확인해 봐야 한다.3. 공용면적계단실, 승강기, 옥탑 층, 주차장, 복도, 기계실, 화장실 등 한 건물 안에서 여러 사람이 공용으로 사용하는 면적을 말한다. 공용면적에는 크게 (1)층별 공용면적 (2)전체 공용면적으로 구분해 볼 수 있다. 층별 공용면적은 해당 층에서만 사용할 수 있는 공간으로, 화장실/복도 등이며 전체 공용면적은 주차장, 승강기, 기계실 등이 차지하는 공간을 의미한다.4. 전용면적당 평당 임대료: NOC(Net Occupied Cost)임차인의 입장에서는 임대면적(전용면적+공용면적)이 중요한 것이 아니라, 본인이 실제로 사용/수익할 수 있는 공간인 전용면적이 중요하기 때문에, 전용률에 따라서 지급해야 하는 임대료의 비중이 달라진다. 즉, 전용률이 높을수록 부담해야 하는 임대료가 높아지고, 전용률이 낮을수록 부담하는 임대료가 낮아진다.5. 건폐율: SCR(Site Coverage Ratio)대지면적(대지의 수평 투영 면적)에 대한 건축면적의 비율을 뜻한다. 예를 들어, 대지가 1,000㎡이고 건축면적이 500㎡라면 건폐율은 500/1000으로 50%가 된다. 나머지 50%는 공지가 된다. 건축할 수 있는 면적이 커져 건축밀도가 높아질수록 과밀화가 되기 때문에, 최소한의 공지확보를 위하여 규제하는 비율이다. 건폐율은 지방자치단체의 조례로 정하고 있는데 지방자치단체별로 기준이 다르므로 해당 자치구 건축과나 건축사사무소 등을 통해 확인할 필요가 있다.6. 용적률: FAR(Floor Area Ratio)대지면적에 대한 건축물 연면적(지하층 제외)의 비율을 의미한다. 예를 들어, 대지면적이 1,000㎡이고, 지하층부터 지상4층 까지 각 층별 바닥면적이 500㎡일 경우, 먼저 지하층 면적은 제외한 지상 1층~4층 면적의 합, 500㎡×4=2,000㎡이므로 용적률은 (지상층 면적 합/대지면적)×100=(2,000㎡/1,000㎡)×100=200%가 된다. 토지의 효율적인 이용과 쾌적한 환경조성을 위해 국토의 계획 및 관리에 관한 법률에서 높이에 대한 제한을 두고 있다. 용적률 역시 건폐율과 마찬가지로 지방자치단체별로 조례로 정하고 있으므로 반드시 사전 확인이 필요하다.7. 비밀유지약정서: CA(Confidential Agreement)부동산 거래에 있어, 정보를 제공하는 쪽(매도인)과 정보를 제공받는 쪽(매수인)에서 해당 정보에 대해 외부로 유출하지 않겠다고 하는 일종의 약정서를 의미한다. 일반적으로 매매계약 체결 전이나, 초기 협상 단계에서 계약과 별도로 비밀유지약정을 체결한다.8. 물건보고서(투자 제안서): IM(Information Memorandum)거래 예정인 매매 대상물의 기본적인 정보가 담겨있는 문서로써, 해당 IM 자료를 기초로 하여 투자자는 물리적 실사 및 자산실사 검토 등을 시작하게 된다. 중요한 내용이 있어 전체 공개하지 않는 경우 비밀유지약정서(CA)와 함께 투자자에게 제공되기도 한다.9. 렌트롤: Rent roll임대차 현황을 정리한 표를 말한다. 층별 사용/수익 중인 임차인에 관련된 사항으로, 임대면적/전용면적, 보증금, 월세, 관리비 임대차 만기, 특약사항 등을 문서로 남겨놓는다.10. 렌트프리: Rent Free시장의 경기 상황 고려 및 임차인의 장기임대차 계약을 유도하기 위해, 임대인이 임차인에게 일정 기간(평균 1개월~3개월가량 제공하나 계약조건과 여건에 따라 다양한 방식이 고려될 수 있다) 무상임차 제공하는 서비스다.11. 순영업소득: NOI(Net Operating Income)임대 중인 상가건물에서 발생하는 운용수익(임대료+기타 수입) 등에서 운용경비(유지관리 비용)를 제외한 실질적인 순 소득금액을 의미한다.12. 레버리지 투자: Leverage effect투자할 때, 금융기관 등에 차입금(대출)을 융통하는 것을 의미하며, 타인의 자본을 지렛대로 삼아 자기자본의 투자 수익률을 높이는 것을 말한다(지렛대효과).13. LTV: Loan To Value 담보인정비율투자자가 금융기관에서 목적물을 담보로 대출받을 때, 은행에서는 대출 가능 금액의 지표로 LTV 지표를 활용한다. (예: 매매 금액 50억 원 / LTV= 70% = 35억 원 대출)배준형 수석전문위원 landvalueup@hankyung.com'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터
![부동산 투자자가 꼭 알아둬야 할 기본 용어 [한경부동산밸류업센터]](https://img.hankyung.com/photo/202307/01.34097627.3.jpg)
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[한경 매물마당] 마포구 서교동 중심상권 신축용 빌딩 등 8건
◆서울 마포구 서교동 중심상권 신축용 코너 빌딩, 190억원◆서울 서초구 양재동 역 출구 인접 빌딩, 120억원◆서울 강남구 삼성동 선정릉 조망 빌딩, 98억원◆경기 수원시 중심상권 사거리 코너 빌딩, 70억원◆충남 보령시 골프연습장(사진), 45억원◆경기 시흥시 은행동 독점 약국 상가, 16억원◆경기 용인시 기흥구 서천지구 중심가 병원 상가, 4억6000만원◆충남 태안군 바닷가 범용 부지(사진), 3.3㎡당 35만원매물마당 게재문의 : 02-3277-9966 / landplus@hankyung.com
![[한경 매물마당] 마포구 서교동 중심상권 신축용 빌딩 등 8건](https://img.hankyung.com/photo/202307/01.34094527.3.jpg)
![강달러에 주춤한 금값…"기관이 사면 30% 오를 것" 전망도 [원자재 포커스]](https://timg.hankyung.com/t/560x0/photo/202406/01.37168235.1.jpg)
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