이광수 광수네 복덕방 대표가 하반기 부동산 시장에 대해 얘기하고 있다. 사진=변성현 기자
이광수 광수네 복덕방 대표가 하반기 부동산 시장에 대해 얘기하고 있다. 사진=변성현 기자
"내 집 마련도 시기가 있습니다. 지금이 아니라는 것은 확실히 말할 수 있습니다."

이광수 광수네 복덕방 대표(사진)는 9일<한경닷컴>과의 인터뷰에서 "현재 가격이 많이 하락한 집이 있지만 절대적인 양이 많지 않은 상황"이라면서 이렇게 말했다. 적정 매수 시기는 아직 오지 않았다는 얘기다.

이광수 대표는 오는 24일 개최되는 '2023 한경 재테크쇼'에서 '하반기 주택시장, 어떻게 대응할 것인가'를 주제로 강연한다. 이 대표는 국내 최초 건설업계 출신 애널리스트다. GS건설로 건설업계에 첫발을 디딘 후 2007년 동양증권에서 애널리스트 경력을 시작했다. 2014년부터는 미래에셋증권 리서치센터에 몸담았다. 지난 5월엔 증권사에서 나와 부동산 독립 리서치 법인 '광수네복덕방'을 세웠다. '2023 한경 재테크쇼'에서 실수요자들을 위해 '매수 시기'에 관한 조언을 할 예정이다.

집값은 이제부터 하락할 것이라는 게 이 대표의 설명이다. 먼저 투자자들이 보유한 주택이 시장에 더 풀릴 가능성이 있어서다. 이 대표는 "집값이 급등했던 2020년과 2021년 서울 아파트 갭 투자 비율이 30%가 넘는다"며 "이 시기 막차를 타지 못하면 '내 집 마련'이 어렵다고 판단한 투자자들이 많은데 이들은 대출 의존도가 높은 투자자들이다. 하락 기간이 길어지면 결국 버티지 못하고 시장에 매물을 내놓을 것"이라고 설명했다.

전세가율(매매가격 대비 전셋값 비율)이 낮아 투자 수요가 몰리기 어렵다는 점도 시장 부진의 이유다. 이 대표는 "시장엔 '실수요'와 '투자수요'가 항상 함께 있다"며 "'투자수요'는 앞으로의 가격을 좌우하는 요인"이라고 짚었다. 이어 "전세가율이 낮다는 얘기는 투자자들이 쉽게 시장에 진입하기 어렵다는 뜻이고 이는 향후 집값이 오르기 어렵다는 얘기"라고 지적했다.

앞으로 나올 새로운 부동산 정책이 없다는 점도 집값 하락의 이유로 지목했다. 그는 "연초 서울 강남 3구와 용산구 등을 남기고 전국 모든 지역을 규제 지역에서 해제하고 재건축·재개발과 관련한 정책도 상당히 많이 완화한 상황"이라면서 "대출 규제도 풀만큼 풀었기 때문에 당분간은 추가로 정책을 완화하기 어렵게 됐다"고 강조했다. 집값을 밀어 올릴 정책 동력이 없을 것이란 얘기다.



그렇다면 이 대표가 보는 내 집 마련 적기는 언제일까. 그는 "올해 하반기부터 눈에 띄는 가격 하락이 시작될 것"이라며 "매수 시기(저점)를 특정하자면 2025년 전후가 될 것"이라고 전망했다. 이어 "낙폭에 집중하기보다는 선호 지역과 비선호 지역을 가리지 않고 집값이 전반적으로 하락하는 시기를 주목해야 할 것"이라고 판단했다.

투자자들은 가격과 시기를 집중해야 한다고 조언했다. 그는 "아파트, 오피스텔, 빌라(연립·다세대) 등 주택 종류와 상관없이 회전율이 높은 주택, 투자자들이 몰리는 등 전·월세 비율이 높은 부동산, 가격이 많이 내려간 아파트를 주목해야 한다"며 "투자자 역시 하반기부터 시장 변화를 잘 지켜봐야 할 것"이라고 설명했다.

부동산 투자에 실패했다고 좌절하는 투자자를 향해서는 "부동산은 자산 중에서 유일하게 사용 가치가 있다"며 "투자 목적으로 사놨으면 거주하며 하락장 이후 상승장이 올 때까지 기다리라"고 당부했다.

한경닷컴이 매년 개최하는 한경 재테크쇼의 이번 주제는 '불확실한 시장, 혼돈에서 살아남는 법'이다. 주식과 부동산, 세금 등 분야에서 두각을 나타내는 전문가들이 강사로 나선다. 부동산 시장에 대해서는 이 대표를 비롯해 이상우 인베이드투자자문 대표가 나와서 하반기 전망을 내놓을 예정이다. 주식 시장에 대해서는 염승환 이베스트투자증권 이사, 임동락 한양증권 여의도 PWM센터 부장, 이다솔 메리츠증권 강남금융센터이사, 이영환 대신증권 청담 WM센터장 등이 강연할 예정이다. 세금과 관련된 연사로는 정인국 한서법률사무소 변호사가 나설 예정이다.

2023 한경 재테크쇼는 영등포구 여의도동 글래드 여의도 호텔에서 오프라인으로 진행하며 선착순 200명을 신청받는다. 온라인으로는 한경웨비나우를 통해 참여할 수 있다. 오는 24일 오후 1시30분부터 5시 40분까지 진행한다. 참가 신청은 한경 재테크쇼 홈페이지에서 할 수 있다.

▶ '2023 한경 재테크쇼' 참가신청
https://event.hankyung.com/2023strategy