'국평 12억' 서울보다 비싸다는 광명…대장주가 온다

광명뉴타운의 '마지막 퍼즐' 11·12구역, 이주율 99%
서울 지하철 7호선 광명사거리역·철산역 역세권
경사지 없고 비행기 소음도 적어 다른 구역과 차별화

광명뉴타운 지도

▶광명시 재개발·재건축 위치도

전용 84㎡ 분양가 12억원. 경기 광명뉴타운에 짓고 있는 광명센트럴아이파크(광명4구역)의 분양가다. 이달 청약을 받는 서울 동대문구 이문동 래미안 라그란데의 분양가(11억원)를 뛰어넘었다. 고분양가 논란에도 이 단지는 1순위 청약에서 평균 18.9대 1의 경쟁률로 마감했다.

'직주근접'만 놓고보면 광명은 서울 노·도·강(노원·도봉·강북구)과 비슷한 입지로 언급되곤 한다. 지하철로 주요 도심지까지 1시간 안팎이 걸린다는 점에서다. '준서울'로 꼽히는 광명시에서도 '노른자땅'은 어디일까.

광명에서 집을 고를 때 고려해야 할 포인트는 역세권·경사·비행기 소음이다. 학군도 중요하지만, 노후주거지였던 만큼 학군까지 갖춘 곳은 흔하지 않다. 이 세 가지 측면에서 광명11구역과 12구역이 대장주로 꼽힌다. 둘 다 마지막 인허가 단계인 관리처분인가를 통과해 철거를 앞두고 있다. 지금도 아파트 입주권 거래가 가능한 11구역과 12구역을 분석해 봤다.

광명11구역, 광명사거리 역세권에 4000가구 '대장주'

▶광명11구역 개요
위치/경기 광명시 광명동 158-103 일대
면적/19만8133㎡
용적률/270%
층수/지하 5층~지상 42층(130ｍ)
가구수/4291가구
시공사/현대건설

지난 14일 서울 지하철 7호선 광명사거리역 1번 출구 앞. 골목 안쪽은 행인이 없고 주택과 상가가 텅텅 비어 있었다. 이주를 99.9% 마친 광명11구역이다. 전체 가구가 4291가구, 조합원 물량만 3269가구에 달한다. 서울 상암동 월드컵경기장 3.5배 크기의 노후주택가는 지상 최고 42층 높이의 새 아파트 단지로 변신할 예정이다. 현대건설이 시공을 맡았다.

경기도 광명시 광명11구역. 이주를 알리는 현수막이 걸려있다. / 박진우 기자

광명11구역은 누구나 '대장주'로 말할 수 있을 만큼 입지가 좋다는 평가를 받는다. 광명11구역은 광명뉴타운의 중심인 7호선 광명사거리역과의 거리가 가장 가깝고, 가구 수도 4000가구를 웃돌아 가장 많다. 11구역은 광명뉴타운에서 드물게 대부분이 평지로 구성돼 있다. 최근 화제가 된 광명4구역(광명센트럴아이파크)도 단지 전체가 평지다. 다만 11구역은 평지에 속한 11-1-1, 11-1-2구역과 도덕산 근처의 11-2구역으로 나뉘어 있다. 이 중 11-2구역은 상대적으로 고도 차가 있는 편이다.

비행기 소음도 큰 문제가 안 된다는 게 중론이다. 광명시에서 비행기는 서울과 경기를 나누는 안양천과 철산역 위를 날아다닌다. 광명사거리역(서쪽)보다 안양천서 가까운 철산역(동쪽)의 소음이 더 큰 이유다.

소음대책지역에 속한 광명1구역과 광명2구역 근방에서는 비행기의 바퀴가 보일 정도다. 하지만 광명11구역은 소음대책지역에서 벗어나 있기도 하고, 배후의 도덕산이 비행기 소음을 가린다는 이점도 있다. 실제로 광명11구역에 가 보니 소음은 잘 들리지 않았다.

광명11구역에서 광명사거리역 방향으로 바라본 광경. 이마트 에브리데이, 롯데시네마 등이 입주한 복합쇼핑몰 크로앙스 건물이 눈에 띈다. / 박진우 기자

서울 지하철 2호선 강남역까지 45분. 5·9호선 여의도역은 32분. 광화문역은 50분이 걸린다. 어느 업무지구로 출근해도 50분~1시간이 걸린다는 얘기다. 직장과 거리로 보면 서울 노원구 창동이나 상계동과 비슷한 입지다.

기존에 고령층 중심의 노후주택가였던 만큼 '학군'이 아쉽다는 평가를 받는다. 광명11구역은 약 400ｍ 거리에 광명남초가 있지만, 중학교와 고등학교는 거리가 멀다. 가장 가까운 고등학교가 500ｍ~1㎞ 거리에 있는 광명고다. 중학교는 직선으로 1㎞거리에 있는 광남중이나 광문중으로 배치된다.

시장에서는 광명11구역의 분양가가 광명4구역과 비슷하게 형성될 것으로 보고 있다. 광명11구역 아파트 입주권 시세는 전용 59㎡ 타입이 이주비·이사비 대출 승계 조건에 8억원 초중반대로 매겨져 있다. 전용 84㎡ 타입은 11억~12억원대로 거래되고 있다. 일반분양가가 전용 59㎡ 타입이 8억3000만원, 전용 84㎡ 타입이 12억7200만원에 나온 광명4구역에 맞춰 시세가 형성되는 모양새다. 조합원 분양가는 전용 59㎡타입이 4억3946만원, 전용 84㎡타입이 5억6000만원을 웃돈다. 11-2구역은 3000만원 정도 낮게 책정됐다. 여기에 4억~6억원의 프리미엄이 붙고 있는 셈이다.

11구역 남쪽 도덕산 경사지에 공사 중인 14구역(광명푸르지오포레나)은 전용 59㎡는 6억9700만원, 84㎡는 10억1875만원에 매물이 올라와 있다. 11구역은 일반분양까지 아직 1년 이상 기다려야 할 것으로 예상된다. 조합원 동호수 추첨이 아직 진행되지 않은 탓에 조합원 분양이 밀리고 있어서다. 철거는 내년 초에 진행될 것으로 예상된다. 입주는 2028년 초가 목표다. 현재 광명12구역을 제외한 광명뉴타운은 토지거래허가구역으로 묶여 있어 전용 60㎡ 이상 거래 시 구청의 허가를 받아야 한다는 점은 유의해야 한다.

광명12구역, '철산역' 역세권에 상업지구도 근접

▶광명12구역 개요
위치/경기 광명시 철산동 472-267 일대
면적/9만8523㎡
용적률/249%
층수/지하 7층~지상 29층
가구수/2097가구
시공사/GS건설

광명12구역은 광명사거리역보다 서울에서 한 정거장 더 가까운 철산역 역세권이라는 게 강점으로 꼽힌다. 철산역 역세권(철산상업지구)는 광명시의 대표적인 번화가다. 광명 전통시장이 있는 광명사거리역 일대보다 상권이 더 발달했다는 평가가 일반적이다. 철산역 남쪽은 '철산로데오거리'로 식당이나 학원가가 형성돼있다.

12구역 북쪽으로는 광명시청과 광명세무서 등 공공청사가 모여있다. 광명시민회관이 코앞이고 고질적인 주차난 해소를 위해 대규모 지하 공영주차장이 공사 중이다. 주차장 상부로는 시민운동장이 설치된다. 인근 구역과 달리 중·고등학교도 가깝다. 광명중·고등학교가 걸어서 5분 거리다.

광명12구역에서 바라본 광명중심상업지역. / 박진우 기자

단지 자체로 봐도 지하7층~지상29층(19개동)에 2097가구로 광명뉴타운에서 큰 축에 속한다. 시공사는 GS건설 단독이다. 재개발 속도는 광명11구역과 맞춰가고 있다. 이주율이 지난달 말 기준 97%로 막바지 단계다.
아파트 입주권이 있는 빌라는 전용 59㎡ 타입이 8억원 중반대, 84㎡ 타입이 12억원 선에서 거래되고 있다. 조합원 분양가는 전용 59㎡가 4억3956만~4억4500만원, 전용 84㎡가 5억9661만~6억100만원으로 나왔다. 광명11구역처럼 전용 59㎡는 프리미엄이 4억원, 84㎡는 6억원 수준으로 형성되고 있다.

오리로 북쪽의 철산역롯데캐슬&SK뷰 클래스티지는 전용 84㎡이 13억원, 59㎡이 10억원 안팎으로 나와 있다. 지난 5월 전용 59㎡이 9억4000만원에 거래됐다. 광명시청 등 공공청사나 광명중·고와 인접해 광명12구역보다 입지 면에서 조금 더 나은 평가를 받긴 하지만, 시세에 2억원 가까운 차이가 있다는 분석이다.

광명12구역 경사지. / 박진우 기자

광명12구역의 입지가 철산역 부근 단지들보다 조금 낮게 평가받는 건 평지와 경사에 걸쳐 있기 때문이다. 특히 구역 뒤편은 '경사'가 심한 편이다. 서쪽 배후의 도덕산에서 내려온 급경사지가 구역에 포함돼 있다. 광명사거리역에서 철산역으로 향하는 오리로 도로변으로 옹벽이 세워져 있다. 12구역은 철산역 근처 평지까지 내려온다. 실제로 가보면 12구역 평지 쪽은 철산역 역세권을 십분 누릴 수 있는 위치다.

철산역에서 바라본 광명12구역 경사지. / 박진우 기자

인근 공인중개 대표는 "전용 84㎡ 중심의 조합원 물량은 주로 철산역 역세권에 많고 소형평수가 많은 일반분양 물량이 경사지에 분포돼 있다"며 "12구역은 토지거래허가구역에서 빠져있어 구청 허가가 필요 없다는 것도 큰 메리트"라고 설명했다.

박진우 기자