[한경 매물마당] 화성 남양뉴타운 중심상가 대형 병원 등 4건
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![[한경 매물마당] 화성 남양뉴타운 중심상가 대형 병원 등 4건](https://img.hankyung.com/photo/202308/AA.34207158.1.jpg)
◆충남 천안시 수익형 오피스텔(사진), 25억5000만원
![[한경 매물마당] 화성 남양뉴타운 중심상가 대형 병원 등 4건](https://img.hankyung.com/photo/202308/AA.34207145.1.jpg)
◆경기 시흥시 은행동 독점 약국 상가, 16억원
![[한경 매물마당] 화성 남양뉴타운 중심상가 대형 병원 등 4건](https://img.hankyung.com/photo/202308/01.34209415.1.jpg)
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"주차장 천장서 물 '뚝뚝'"...청라 오피스텔에 무슨 일이?
인천 청라국제도시의 신축 오피스텔 지하 주차장 천장에서 누수가 일어나 입주예정자들이 불안에 휩싸이고 있다.10일 입주예정자 등에 따르면 인천시 서구 청라동 A오피스텔은 108세대 규모로 지난달 말 입주가 시작됐지만 상당수 세대는 지하주차장 누수 문제 등으로 입주하지 못하고 있다.입주예정자들은 지난달 말 사전점검 때 지하 1~3층 주차장 천장과 벽 곳곳에서 물이 흐르는 것을 발견했다.비가 내리지 않았는데도 주차장 천장이 전체적으로 젖어있는가 하면 벽을 타고 물이 흐르거나 모서리에서 뚝뚝 떨어진다고 입주예정자들은 주장했다.심지어 곰팡이가 핀 것처럼 시커먼 부분이 곳곳에서 관찰됐고, 일부 구간에는 물이 고여 이를 말리기 위해 선풍기를 틀어놓은 장면도 볼 수 있었다.입주예정자들은 원인 모를 누수에 불안해하며 건설사를 상대로 대책 마련을 요구하는 중이다. 특히 태풍 카눈의 북상을 앞둔 시기라 주민의 우려는 더욱 커지고 있다.일부 입주민은 자체 점검 결과 설계 도면과 달리 임의로 시공하거나 자재가 누락된 부분도 다수 발견됐다며, 관련 기관 등에 확인을 요청한 것으로 알려졌다.또 주민들은 인허가 관청인 인천경제자유구역청에 이런 상황을 전달하고 사용 승인을 미뤄달라고 요청했으나 묵살됐다고 주장했다.A오피스텔 건설사 측의 입장을 듣기 위해 연합뉴스가 수차례 연락했지만 답을 들을 수 없었다.김주미 키즈맘 기자 mikim@kizmom.com
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“제가 가진 재산 중 증여하기에 좋은 재산이 무엇인가요?”세무 상담하면서 많이 듣는 질문 중 하나다. 자녀에게 증여하기로 했다면, 보유한 재산 목록 중에 어떤 재산을 줄지 고민해야 하는데, 증여할 때 가장 걱정되는 부분이 바로 세금이다. 일반적인 증여재산으로 금융상품, 토지, 상가와 같은 부동산, 주식, 그리고 회원권 등을 생각해 볼 수 있다. 다양한 재산 중 하나를 증여할 때 절세할 방법은 어떤 것이 있을까?1. 시세 보다 낮게 평가할 수 있는 자산상속세 및 증여세법(이하 “상·증세법”)에 따르면 증여재산을 평가할 때 매매사례가액, 감정가액, 수용, 경매 또는 공매가액 등을 차례로 적용하고, 해당 가액이 없는 경우에는 세법에서 정하는 보충적 평가 방법에 따라 산정한다. 보충적 평가 방법은 부동산의 경우 정부에서 고시하는 공시가격 또는 기준시가이며, 이 가액은 실제 시세 대비 토지나 상가는 50~60%, 아파트는 최대 70% 수준에 불과하다. 예를 들어 시세 10억 원의 토지를 5~6억 원으로 평가하여 증여할 수 있다면, 자녀는 5~6억 원에 대한 증여세만 부담하면서 실제로는 10억 원을 증여받은 것이 된다. 이런 면에서 아파트는 면적·위치.용도 등이 유사한 물건이 많아 매매사례가액으로 평가하여야 하므로 증여하기에 좋은 자산은 아니다.반면에 꼬마빌딩과 같은 상가 건물이나 단독주택, 나대지, 농지 등은 매매사례가액 적용이 어렵기 때문에 해당 물건에 수용, 경매, 공매가액이 존재하지 않는다면 공시지가 또는 기준시가로 증여가 가능하다. 다만, 이와 같은 편법 증여를 막기 위해 2019년에 ‘고가의 비주거용 부동산’에 대하여 감정평가가액으로 과세할 수 있는 법적 근거를 마련하였으므로 주의하여야 한다. 감정평가를 받아야 하는 ‘고가의 비주거용 부동산’에 대해서는 규정으로 정해진 것이 없는 만큼 세무 전문가로부터 자문을 받는 것을 추천한다.2. 수익이 발생하는 자산가치가 동일한 자산이라면 현재 수익이 발생하고 있는 자산이 좋다. 거주하고 있는 주택이나 비사업용 토지는 자녀에게 증여 후에 양도하기도 어렵고, 재산세와 종합부동산세만 부담이 되는 자산이 될 수도 있기 때문이다. 이보다는 월세가 발생하는 상가나 임대주택, 배당이 발생할 수 있는 주식을 증여하는 것이 좋다. 수익이 발생하는 자산을 부모가 보유하고 있는 경우에는 부모가 소득세를 1차 납부하고, 이 자금을 증여나 상속할 때 다시 증여세/상속세가 2차로 발생한다. 하지만, 이를 자녀가 보유하게 되면 소득세 1번만 내고, 자녀에게 출처가 명확한 자금이 될 수 있기 때문에 여러모로 유리하다.3. 가치가 상승할 것으로 예상되는 자산마지막으로 가치가 상승할 것으로 예상되는 자산을 증여하여야 한다. 현재 가치가 똑같은 자산이라도 앞으로 가치가 높아지면 추후 증여 시에 높은 가치로 증여하여야 하므로 증여세를 많이 부담하여야 한다. 상속세를 절세하는 측면에서도 이런 자산은 증여하기에 좋다.자녀에게 증여한 후 10년 이내에 다시 상속이 발생하면 증여재산을 합산하여 상속세를 계산하여야 한다. 이때 상속세에 합산하는 금액은 사전증여 재산가액이 되기 때문에 추후 상속이 발생하였을 때 가치가 높아졌다 하더라도 가치가 낮을 때 증여한 가액만 과세가 된다. 따라서, 앞으로 가치가 상승할 것으로 예상되는 자산이라면 현재 증여세가 부담된다고 하더라도 적극적으로 증여를 고려해야 한다.4. 증여세 낼 재원이 부족하다면?① 부담부증여를 활용하자!부담부 증여란 수증자가 증여자의 재산뿐만 아니라 채무를 함께 인수하는 증여계약을 의미한다. 따라서, 채무 상당액은 증여자의 양도소득세 대상이며 증여재산 평가액에서 채무를 차감한 부분이 증여세 대상이 된다. 부담부증여 시 증여자가 양도세를 부담하고, 수증자가 증여세를 부담하면 되기 때문에, 소득이 적은 자녀 입장에서 내는 증여세 부담은 줄어들 수 있다. 그뿐만 아니라 증여세와 양도세를 합하더라도, 순수증여할 경우 납부하는 증여세보다 적을 수 있기 때문에 부담부증여를 검토해 보는 것도 절세의 한 방법이 될 수 있다.② 연부연납을 활용하자!연부연납은 납세자의 일시적 세금 납부에 따른 부담을 덜어주기 위해 세금을 여러 해에 걸쳐 분할해서 납부할 수 있도록 납부 편의를 제공하는 제도로, 상속세 또는 증여세 납부세액이 2천만 원을 초과하는 경우 납세지관할세무서장에 신청하여 허가를 받아 연부연납 할 수 있도록 규정하고 있다. 이때 납세담보를 제공해야 하며, 연부연납에 따른 이자는 연 2.9%를 납부해야 한다. 이 이자율보다 금융회사에서 차입할 때 대출금리가 더 높다면 대출받아서 증여세를 한꺼번에 납부하는 것보다 연부연납 제도를 활용하는 것이 더 유리할 수 있다.이환주 하나은행 자산관리컨설팅센터 세무전문위원* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터
![똑똑하게 증여하는 법 [한경부동산밸류업센터]](https://img.hankyung.com/photo/202308/01.34151336.3.jpg)
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오피스텔의 각종 세금, 간략히 정리합니다 [한경부동산밸류업센터]
재테크는 모든 사람의 관심사다. 노후 준비, 주거 마련, 교육 자금 등으로 누구나 재테크에 관심을 가지나 마땅한 투자처를 찾기가 힘들다.오피스텔 투자를 통해 안정적인 임대료를 얻고 싶은 분들이 많다. 오피스텔의 경우 건축법상 업무 시설에 해당한다. 다만, 건축법상 업무 시설이라도 주택 용도로 임대할 수 있고 업무 용도로도 임대할 수 있다. 주택 용도냐 업무 용도냐에 따라 여러 가지 세금 문제가 달라질 수 있다.1. 주택으로 임대할까? 업무용으로 임대할까?(1) 부가가치세 측면업무의 용도로 임대하는 경우 부가가치세 과세 사업자이므로 부가가치세법상의 사업자등록을 해야 한다. 오피스텔을 분양받고 부가가치세법상 일반과세자로 사업자 등록을 한 경우 부가가치세 신고를 하여 부담한 부가가치 세액(건물 가격의 10%)은 돌려받을 수 있다. 또한 과세기간(6개월 단위)마다 부가가치세를 신고·납부를 해야 한다.주거용으로 임대하는 경우 면세사업자이기 때문에 부가가치세법상 사업자등록을 할 필요는 없다. 다만, 소득세법상 면세사업자로 임대사업자 등록을 해야 한다.(2) 종합소득세 측면업무의 용도로 임대하는 경우에는 무조건 종합소득세 신고를 해야 한다. 타 소득이 있는 경우 합산하여 다음 연도 5월에 종합소득세 신고·납부를 해야 한다. 따라서 타 소득이 많은 경우 세 부담이 늘어날 수 있다.주택의 용도로 임대하는 경우에는 부부합산 주택 수를 계산해 봐야 한다. 부부합산 1주택을 보유한 자가 소유 주택을 월세로 임대한 경우 고가주택(기준시가 12억원 초과)이 아닌 경우 소득세를 매기지 않는다. 부부합산 2주택 이상을 보유한 자가 월세로 임대한 주택은 소득세가 부과된다. 따라서 1주택을 갖고 있는 상태에서 오피스텔을 구입해 주거 용도로 월세로 수령하면 2주택자가 되기 때문에 소득세가 부과된다. 다만, 연간 임대료가 2000만원 이하인 경우에 타 소득과 합산하지 않고 분리과세를 선택해 신고할 수 있다. 참고로 전세금에 대해서는 3주택 이상이 되어야 과세가 된다.(3) 양도소득세 측면1가구 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유, 양도가액 12억 원 이하, 취득 당시 조정 지역인 경우에는 2년을 거주해야 함)을 갖추어 주택을 양도하는 경우 세금이 없다. 업무의 용도로 임대하는 경우 오피스텔은 상가로 간주하기 때문에 주택 수에 합산되지 않는다. 따라서 1주택을 갖고 있는 상태에서 오피스텔을 구입해 업무용으로 임대하는 경우 계속 1가구 1주택의 상태가 유지된다.주택의 용도로 임대하는 경우 오피스텔은 주택으로 간주하기 때문에 기존 주택 수와 합산해 과세 여부를 판단한다. 따라서 1주택을 갖고 있는 상태에서 오피스텔을 구입하여 주거용으로 임대하는 경우 1가구 2주택이 된다.2. 단독 명의로 할까? 공동 명의로 할까?종합소득세는 개인별로 세금 계산을 한다. 따라서 단독으로 하여 임대료 전부를 본인 소득으로 하는 것보다 공동으로 하여 분산하는 것이 절세 측면에서 유리하다.종합부동산세의 경우 종합소득세와 동일하게 개인별로 세금 계산을 한다. 따라서 단독으로 구입하는 것보다 공동으로 구입해 임대하는 것이 일반적으로 절세에 도움이 된다.양도소득세도 인 별로 과세하므로 일반적으로 단독명의보다는 공동명의가 유리하다. 다만, 증여에 대한 세금 문제를 고려해 판단해야 한다.박정국 하나은행 WM본부 상속증여센터 센터장* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터
![오피스텔의 각종 세금, 간략히 정리합니다 [한경부동산밸류업센터]](https://img.hankyung.com/photo/202308/01.34151255.3.jpg)
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