"분양 당첨 받고, 청약 취소 날벼락"…'아파트 자소서' 안 읽었다간 낭패

핵심 정보 담긴 '입주자 모집공고'
우선 공급 요건 놓치면 부적격
강남 3구는 계약금 20% 마련해 둬야

아직 청약 경험이 없는 20·30 예비 청약자는 아파트 청약과 관련한 정보를 찾는 데 어려움을 겪는다. 정보를 찾기 위해 각종 소셜미디어(SNS), 유튜브 등을 전전하곤 한다. 하지만 가장 핵심적인 정보가 담긴 ‘입주자 모집공고’는 잘 모르는 경우가 적지 않다.

입주자 모집공고는 일종의 '아파트 자기소개서'다. 주택의 위치, 주택형, 주택공급 가격, 유의 사항 등 모든 정보가 담겨 있다. 워낙 방대한 정보를 담고 있다 보니 글씨가 작고 빼곡하다. 입주자 모집공고를 읽어보지 않고 청약 신청을 했다가 자격 요건이 맞지 않아 청약 자격을 수년간 제한당하는 경우도 적지 않은 만큼 모집공고문을 꼼꼼히 챙겨야 한다.

'우선 공급 요건' 놓치면 부적격

입주자 모집공고는 아파트를 분양받으려는 사람에게 해당 아파트에 대한 정보를 청약 신청 5일 이전에 공고하는 제도다. 보통 시, 군 자치구 인터넷 홈페이지나 청약홈 캘린더, 분양 아파트 홈페이지에서 찾아볼 수 있다. 모집공고 구성은 사업장마다 다소 다르지만 △공급내역 △규제지역 여부 △공급금액 △특별공급 신청 자격 △당첨자 선정 방법 △일반공급 신청 자격 및 유의 사항 △당첨자 발표와 서류 제출 안내 △추가 선택품목(옵션) 계약 △유의 사항 및 단지 여건 사항 등으로 이뤄진다.

서울의 한 모델하우스 방문객들이 내부를 둘러보고 있다. /심은지 기자

입주자 모집공고에서 가장 중요한 파트는 ‘청약 자격 조건’이다. 이 조건을 놓치면 청약에 당첨되더라도 부적격 판정을 받을 수 있다. 청약은 크게 특별공급과 일반공급으로 나뉜다. 특별공급은 일반공급에 앞서 다자녀, 신혼부부, 노부모부양, 기관추천 등에 일정 부분을 먼저 공급하는 제도다. 특별한 혜택을 주는 만큼 신청 자격이 까다롭다. 기준이 맞지 않거나 제출 서류를 내지 못하면 당첨이 취소된다. 특별공급 신청 자격 및 유의 사항을 필수로 확인해야 한다.

일반공급 신청 자격도 마찬가지다. 올해 들어 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외한 모든 지역이 부동산 규제(투기과열지구,조정대상지역) 지역에서 해제되면서 예비 청약자가 놓칠 수 있는 부분이 많아졌다. 대표적인 게 ‘우선 공급 기준’이다. 청약할 때는 같은 순위 내에서도 해당 지역 거주자냐, 기타지역 거주자냐에 따라 우선 공급 여부가 갈린다. 해당 지역 거주자가 우선 공급 대상이다. 규제 지역은 일괄적으로 등기부등본 기재 기준으로 해당 지역에 2년을 살아야 우선 공급 대상으로 인정한다.

하지만 비규제 지역은 지방자치단체 조례로 정하게끔 돼 있다. 지역마다 제각각이라는 얘기다. 한 분양업계 관계자는 “지자체마다 1년, 2년 등 우선 공급 대상 여부가 달라지는 만큼 입주자 모집공고에서 꼭 우선 공급 기준을 확인해야 한다”며 “당연히 해당 지역 거주자라고 생각해 청약 신청을 했다가 등기부등본상 거주 요건이 충족되지 않아 부적격 판정을 받을 수 있다”고 말했다.

규제 지역은 계약금 규정, 전매제한, 의무거주기간 등도 주의해야 한다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “일반적으로 계약금이 분양가의 10%인 데 비해 강남 3구, 용산구 등 규제 지역은 계약금이 20%”라며 “갑작스럽게 수억 원의 계약금을 마련하지 못해 당첨을 포기하면 10년 동안 당첨 기회가 제한된다”고 말했다. 그는 “전매제한 기간과 실거주 의무 기간 등을 확인하지 못해 애써 당첨된 기회를 놓치는 실수를 범하지 말아야 한다”고 덧붙였다.

여러 단지에 청약 신청을 한다면 당첨자 발표일을 꼭 확인해야 한다. 두 건 이상 청약에 당첨됐다면 당첨자 발표일이 빠른 게 인정되고, 이후에 발표되는 단지는 당첨이 자동 취소된다는 점도 유의해야 한다.

"무조건 꼼꼼히, 안 읽으면 손해"

입주자 모집공고에는 예비 수요자가 가장 관심 있게 보는 주택형과 계약 면적, 대지면적, 가구 수, 분양가 등도 상세히 담겨 있다. 방, 거실, 주방, 화장실 등 실제 거주 공간에 쓰이는 면적이 전용면적이다. 계단, 엘리베이터, 복도 등을 합한 게 공용면적이다. 가구별 공급면적은 이 두 면적을 합한 값이다. 여러 가구가 공동으로 이용하는 지하 주차장, 정원, 놀이터 등을 합친 기타 공용면적을 합치면 계약 면적이 된다. 대지면적은 아파트 전체 대지면적을 가구 수로 나눈 것으로, 각 주택형이 보유한 대지 면적을 뜻한다.

분양가(공급금액)는 예비 청약자가 빼놓지 않고 확인하는 부분이지만, 분양가와 중도금 대출 조건 등을 살펴보면 분양 단지 특징을 파악할 수 있다. 한 대형건설사 분양소장은 “대체로 로열층이 비싸고 저층은 다소 저렴하지만 일부 단지는 저층 분양가를 로열층에 비해 눈에 띄게 큰 폭으로 낮추기도 한다”며 “저층 당첨자의 만족도를 높이기 위한 전략”이라고 말했다.

올 상반기 공급된 강원 '강릉교동 금호어울림 올림픽파크' 모델하우스에 많은 인파가 몰렸다. /금호건설 제공

분양가 외 옵션(마감재 선택) 비용도 주의 깊게 봐야 한다는 조언이다. 발코니 확장과 빌트인 가전은 분양가에 포함되지 않는 경우가 많다. 윤수민 농협은행 부동산전문위원은 “발코니 확장비, 시스템에어컨 등 주요 옵션을 더하면 1억원 정도 더 부담되는 단지도 있다”며 “옵션까지 고려해 자금 계획을 세워야 차질이 생기지 않는다”고 말했다. 여러 옵션을 비교해 필요한 옵션만 고르는 과정도 필요하다. 과거엔 시공사가 여러 옵션을 묶어 패키지로 선택하게 유도했는데 요즘엔 수요에 맞게 개별 옵션을 선택할 수 있는 단지가 많아졌기 때문이다.

공사 기간 지연, 분양사고 등이 우려될 때도 입주자 모집공고를 유심히 볼 필요가 있다. 지연배상금, 지체상금 등의 내용이 담겨 있기 때문이다. 한 분양업계 관계자는 “입주자 모집공고에 주택도시보증공사(HUG)의 보증서 번호와 보증금액 등이 쓰여 있다”며 “대부분 단지는 HUG의 분양보증이 포함되지만, 일부 소규모 사업장이나 지역주택조합 단지는 경기 악화 시 사업 자체가 위태로울 수 있기 때문에 꼭 HUG 보증 여부를 파악해야 한다”고 말했다. 보증서 번호를 확인한 후 HUG 홈페이지에 입력하면 허위 보증을 가려낼 수 있다는 설명이다.

심은지 기자 summit@hankyung.com