자이·래미안·아이파크 연이어 분양…대학가 달동네의 변신

이문·휘경 뉴타운 ‘휘경 자이 디센시아’ ‘래미안 라그란데’ 이어
‘이문 아이파크 자이’도 연내 대규모 분양 앞둬 … 대흥행 전망
대단지 아파트 한꺼번에 들어서 환경 개선…청량리 교통 호재도

서울 동대문구 ‘천장산 달동네’로 유명했던 이문동과 휘경동을 재개발해 공급하는 아파트가 분양 시장에서 인기를 끌고 있다. 이달 선보인 ‘래미안 라그란데’는 79.1대 1의 1순위 평균 경쟁률을 기록했다. 올 초 공급한 ‘휘경 자이 디센시아’는 329가구 모집에 1만7013개의 청약통장이 몰렸다. 51.7 대 1의 경쟁률이다.

업계는 앞으로 분양을 앞둔 ‘이문 아이파크 자이’에도 수만개의 1순위 통장이 몰릴 것으로 보고 있다. 대단지 아파트가 한꺼번에 들어서면 주변의 주거 환경이 크게 개선될 전망이다. 지난해 이후 뛰어오른 원자재 가격과 인건비로 인해 분양가가 고공행진하는 가운데 연내 대규모 분양을 앞둔 이문·휘경 뉴타운의 매력이 부각하고 있다.

1만4000가구 뉴타운 ‘우뚝’

이문·휘경 뉴타운은 2007년 서울시가 추진한 3차 뉴타운지구 중 하나다. 정비사업에 돌입하기 전까지만 해도 천장산을 따라 자리 잡은 노후 주택가가 즐비한 서울의 대표적인 달동네 중 한 곳이었다. 뉴타운 사업이 진행되며 일대가 동시다발적으로 재개발에 들어갔다. 2025년께에는 정비가 완료돼 거대한 아파트 촌으로 탈바꿈할 전망이다.

이미 입주를 끝낸 ‘휘경 해모로 프레스티지’(휘경 1구역)와 ‘휘경 SK뷰’(휘경 2구역)를 포함해 현재 정비사업이 진행 중인 구역이 모두 입주를 마치면 1만4000여가구의 뉴타운으로 거듭날 전망이다. 이 지역은 수도권 전철 1호선 외대앞역·신이문역과 붙어있다. 1호선과 경의중앙선을 이용할 수 있는 회기역도 가깝다. 1호선과 경의중앙선을 이용하면 청량리역으로도 바로 갈 수 있다.

그동안 이문·휘경동 일대는 대중교통 접근성이 아쉽다는 평가가 많았다. 그러나 뉴타운과 2~3㎞ 거리에 있는 청량리역에 수도권광역급행철도(GTX)-B·C 노선이 지날 예정이다. 청량리역을 중심으로 일대의 교통 환경도 개선될 것이라는 기대감이 크다. GTX-B 노선은 인천 송도역과 경기 남양주시 마석역을 잇는 노선이다. 서울역과 용산역, 여의도역 등 서울 주요 도심지를 지난다. C노선은 경기 양주시 덕정역과 경기 수원시 수원역, 안산시 상록수역을 연결한다. C노선은 왕십리역과 삼성역, 양재역에 정차한다. GTX가 연결되면 이문·휘경 뉴타운에서 강남, 여의도 등 업무지구 접근성이 크게 향상된다는 의미다.

동네의 가장 큰 특징은 경희대 한국외국어대 한국예술종합학교 등 유명 대학 세 곳이 붙어있다는 점이다. 서울시립대도 가까운 편이다. 일대 대학을 졸업한 사람은 달동네 골목길 사이사이 숨어 있던 술집과 식당을 찾아다니던 기억을 회상하기도 한다.

과거에는 대학이 가까운 동네는 거주지로 선호도가 낮은 편이었다. 유동 인구가 많고 술집이 밀집해 치안이 안 좋다는 인식이 있었기 때문이다. 최근에는 대학 유동 인구를 수용하기 위해 대중교통 접근성이 개선되고 있고 상업 시설도 다양해져 장점이 부각하는 추세다. 동네에는 대학뿐 아니라 이문초, 청량초, 석관중·고, 경희중·고 등 초·중·고도 모두 자리를 잡고 있다. 홍릉과 배봉산근린공원 등 녹지시설도 풍부하다.

“분양가 오르기 전 잡자”

이문·휘경 뉴타운은 이 같은 장점에 힘입어 시장에서 가치를 인정받고 있다. 분양 시장에서 주변 새 아파트가 잇따라 흥행한 것이다. 최근 원자재 가격과 인건비 상승 등으로 인해 분양가가 계속 오르는 추세인 데다가 서울 신규 공급이 많지 않았기 때문으로 풀이된다. 특히 서울에서는 흔치 않은 대단지가 연달아 공급된 점이 좋은 평가를 받았다.

서울 도심에서는 다소 거리가 있어 ‘착한 분양가’로 책정됐다. 가장 최근 분양한 ‘래미안 라그란데’는 3.3㎡당 평균 3285만원에 아파트를 선보였다. 전용 84㎡는 10억~11억원, 59㎡는 7억8000만~8억8000만원 선이었다. 지난 3월 분양한 ‘휘경 자이 디센시아’는 더욱 저렴했다. 이 아파트는 3.3㎡당 2980만원의 분양가에 시장에 나왔다. 당시 분양 시장이 지난해 말부터 이어진 분양 한파의 여파에서 채 벗어나지 못한 상황이었음에도 50 대 1을 넘는 1순위 평균 경쟁률을 기록했다.

업계에서는 공급을 앞둔 ‘이문 아이파크 자이’의 분양가는 3.3㎡당 3500만원 수준일 것으로 예상한다. 올해 분양한 뉴타운 내 다른 단지에 비해서는 높은 가격이지만, 전국적으로 분양가가 빠르게 오르고 있어 청약 호조를 예상하는 시각이 적지 않다. 분양 업계 관계자는 “최근 분양 규제가 완화하고 분양가가 계속 오를 것이라는 관측이 나오면서 분양가가 웬만큼 높게 책정되더라도 완판되고 있다”며 “분양가가 더 오르기 전에 새집을 마련하려는 수요자의 움직임이 활발하다”고 설명했다.

경사 가파른 동네…지상철도 단점

장점이 많은 동네지만 단지별 특징이 다르고 단점도 뚜렷하다. 우선 일대가 한꺼번에 재정비되고는 있지만 여전히 동네 곳곳에 높은 경사 지대가 남아 있다. 옛 달동네의 흔적이다. 신이문역에서 ‘래미안 라그란데’ 부지로 향하는 10분 남짓한 거리를 이동하는데도 숨이 찰 정도로 경사가 심하다.

재개발되는 지역 옆으로 정비되지 않은 노후 주택가가 여전히 늘어선 것도 단점이다. 아파트와 대비되는 다가구·빌라 밀집 지역이 부각돼 동네가 정비가 덜 된 느낌이 강하기 때문이다.

뉴타운을 지나는 수도권 전철 1호선과 경의중앙선이 모두 지상철 구간이다. 동네의 가치를 떨어뜨리는 요인 중 하나다. 철길로 인해 동네가 단절돼 반대편으로 접근성이 떨어진다. 지하도 등을 이용해 건너편으로 이동해야 한다. 지상철 전철에서 분진과 소음도 발생할 수 있다. 분양을 앞둔 ‘이문아이파크자이’와 올 3월 분양한 ‘휘경 자이 디센시아’ 등이 전철 지상철 구간과 붙어 있다.

전철 노선이 두 곳이나 지나지만, 1호선과 경의중앙선은 배차 간격이 상대적으로 크다. 같은 전철 역세권과 비교하면 투자가치가 떨어질 수 있다.

지상철과는 상대적으로 떨어진 ‘래미안 라그란데’의 경우 신이문역과 외대앞역까지 이동하려면 도보로 10분가량 이동해야 한다. ‘휘경 해모로프레스티지’는 300가구가 되지 않는 소규모 단지다.

김소현 기자 alpha@hankyung.com