주택매도자금융으로 가계 부채와 주택 거래 혁신 잡는다

1997년 한국을 강타한 IMF외환위기는 단기외채 급증과 수출둔화 그리고 기업의 높은 부채비율이 주된 원인이었다. 외환위기 당시 한국 1천대 상장기업의 부채비율은 무려 589%로 기업은 금융회사 빚으로 연명하다시피 했다. 다행히 2021년 기준 160%로 대폭 줄었다.

▲ 현재는 가계부채 규모와 증가 속도가 세계 정상 급, 국가 경제 뇌관

그러나 1997년 외환위기와 달리 현재는 높은 가계부채 비율과 빠른 증가 속도가 국가경제에 언제터질지 모르는 드러난 뇌관이다. 2023. 3월 한국경제연구원이 발표한 개인 간 전세보증금(1,058조 원)을 반영하지 않은 지난해 가계부채는 1,869조 원이다.

우리나라의 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율은 외환위기 당시 60.1%에 불과했으나, 2018부터 2020년 사이에 세계 7번째로 올라간 데 이어, 2022년 4분기 기준으로 106.5%로 급격히 높아졌다. 이는 스위스(128.3%), 호주(111.8%)에 이어 세 번째로 높은 수준이다. 가계부채 증가 속도는 호주 다음으로 세계에서 두 번째로 한국이 높다.

한국은행은 ‘가계신용 누증 리스크 분석과 정책 시사점 보고서’를 통해 GDP 대비 가계부채 비율이 80%를 넘으면 경제성장률이 낮아질 수 있다고 하였다. 이미 한국은 2%대 저성장 늪에 빠져있다.

2023년 8월 24일, 한국은행 이창용총재는 기자간담회에서 “가계부채 연착륙이 제겐 한국은행 총재가 된 이유 중 하나라고 생각한다”라고 말했다. 가계부채가 주택담보대출을 중심으로 늘어나고 있는 것과 관련해 감당할 수 있는 수준에 부동산 투자를 해야 한다며 “낮은 금리로 갈 것이라는 생각으로 집을 샀다면 상당히 조심하셔야 한다”라고 경고했다.

▲ '주택담보대출' 은행 등 금융권에 몰려있어 문제

전국 주택수는 약 2,100만 호이며, 한국은행 DB의 2023년 1/4분기 기준 주거 관련대출은 1,095조 원으로 가계부채 중 59.4%(주택담보 45.7%, 전세자금대출 13.7%)를 차지하고 신용대출은 19.0% 수준이다.

연간 주택담보대출 취급 건수는 약 105만 건이며 금액은 109조 8천억 원, 건별 주택담보대출금액은 1억 2천만 원 수준이다. 대출 총잔액 중 은행이 60.6%, 저축은행 등 비은행권이 39.4%로 모두 금융권에 몰려있다. 이게 가계부채 문제의 핵심이다

가계부채가 많으면 경기 하락 시 가계부도(파산, 연체율)가 증가하여 서민경제가 어려워져서 소비가 위축되고 실물경기가 침체한다. 진짜 문제는 가계대출 연체 증가는 금융회사의 건전성 악화로 이어지고 국가 경제성장 하락 등 악순환 고리에 들어가게 된다.

정부와 한국은행은 가계부채 연착륙이라는 명분을 앞세워 가계부채를 줄여야 하고 줄이려 한다. 실례로 원금 분할 상환 부담이 비교적 적은 50년 만기 주택담보대출을 줄이려 하다 저항에 부딪혔다. 정부와 금융회사의 행정 편의적 가계부채 특히 주택담보대출 축소는 실수요자에는 큰 불편을 초래한다.

정부는 금융회사들에게 LTV(주택담보대출비율, Loan To Value ratio), DTI (총부채상환비율, Debt To Income), DSR (총부채원리금상환액비율, Debt Service Ratio) 등 규제 강화로 주택담보대출을 억제하려 하나 한계가 있고 실수요자에 주는 피해가 크고 효과도 불투명하다.

▲ '주택매도자금융'으로 금융권 주택담보대출을 개인 간 채권 채무로 분산해야

이제 금융회사에 집중한 가계부채를 분산해야 국가 경제 위협을 줄여야 한다. 주택매매자 간에 채권채무로 처리하는 '주택매도자금융'(필자명명)으로 금융회사에 집중한 주택담보대출을 분산할 수 있다. 예를 들어보자.

10억 원짜리 주택을 매매할 경우 매수자는 계약금과 중도금 등 모두 5억 원을 지급한다. 매매가의 절반인 5억 원은 주택소유권 이전 후 1순위로 매도자 앞으로 근저당권 담보를 제공한 후 이자와 원금을 상환하는 조건으로 매매하면 된다.

매도자는 매매가액의 50%인 5억 원 만 받고 소유권 이전과 동시에 1순위 근저당권자로서 원금 5억 원과 이자를 받는 조건으로 매도한다.

매도자는 1차 및 2차 유동화로 채권화 한 주택 매도자금을 현금화할 수 있고, 매수자는 대출 조건이 충족되면 금융권대출로 전활 할 수 있다.

그러나 주택 매매자 간에 소유권 이전등기, 근저당권설정, 채권 매주 약정, 원금 상환기간, 방법, 이자율, 이자 수납 및 연체 시 경매 등 관리 방법 등을 정하기는 어렵다. 이에 대한 모든 관련 업무는 가칭 '주매금관리회사'가 소정의 수수료를 받고 처리, 관리해 준다.

한강이나 해수를 도시하천과 연결하는 친수도시 사업을 하는 '물빛나라주식회사'는 구축 중인 '물빛나라메타버스' 내에 'MFC (물빛나라메타버스 파이낸스센터)' 플랫폼 안에서 대부분 비대면 원스톱으로 처리하는 '주택매도자 금융' 서비스를 준비 중이다. BM 절차를 진행 중인데, 여기에는 공인중개사, 법무법인, 핀테크회사, 유동화 관련회사들이 참여한다.

현행 법률에 미흡한 부분은 '금융규제샌드박스' 제도를 이용한다. 또 매도자가 가지고 있는 '주택담보부채권(개인 간 ABS, MBS성격)'을 '토큰증권'화하여 유동성을 높이고 개인 및 기업의 건전한 투자시장 확대에도 기여한다.

▲ '주택매도자금융' 기대 효과

1) 연간 신규 109조 원의 주택담보대출 약 25%인 25조 원 이상의 금융회사에 몰려있는 가계부채를 분산시킬 수 있다. 윤석열 정부기간 동안 '주택매도자금융' 시행으로 약 100조 원 이상의 가계부채를 분산시킬 수 있다. 경기하락으로 인한 가계부채 부실화에 따른 금융시스템 불안정을 막을 수 있고 실물경제 2차 충격을 차단할 수 있다. 사실상 '주택매도자금융'이 가계부채 증가로 인한 위험 대비에 효과있는 유일한 예방책이다.

2) 주택매수자가 부담한 은행이 취하는 예대마진의 일부를 줄여 주택매매자의 비용절감 또는 수익증대 효과가 있다. 금융권이 독식하는 이익을 국민이 공유하는 셈이다. 2023년 4월 기준 예대금리차는 1.58% p (대출금리와 저축성수신금리의 차)에서 2.58% p( 잔액 기준)이다. 주택매매자 간 '주택매도자금융'으로 이론상으로 매수자는 최소 1.5%의 이자부담을 줄 일 수 있다.

3) 2023년 기준 월 5만 건 정도의 주택거래가 30% 이상 증가하여 활성화할 가능성이 있다. 가계부채가 '100'이 늘면 아파트거래량이 서울기준 '5'0(전국 30)이 증가하는 상관관계가 있다는 분석(2018 한은)이 있다. 현재 주택거래에 가장 큰 영향을 주는 요인은 정부(금융권) 규제 정책, 소득과 부채 등으로 떠지는 주택담보대출 가능여부, 대출한도, 금리 등이다.

주택을 매수하려면 먼저 은행 등에서 대출부터 확실히 알아보아야 한다. 그러나 '주택매도자금융'으로 매매자 간 합의만 이루어지면 은행 대출 여부와 관계없이 주택거래가 쉬워진다. 주택거래활성화는 세수증대는 물론이고 가계부채와 부동산 연착률 등 집값 안정에 긍정적 역할을 한다.

▲ 진정한 DAO는 '주택매도자금융'

디지털시대에 들어선 현재 전 세계적으로 참여자의 주권을 강화하는 탈 중앙화한 다오(DAO, Decentralized Autonomous Organization) 확산 노력이 있다.

하지만 현실세계(기득권, 법, 관습, 제도 등)와 정리해야 할 문제가 많아 큰 성과를 내려면 아직 갈길이 멀다. 하지만 '주택매도자금융'은 은행 등 금융회사에 집중한 주택담보대출을 개인 간 채권채무로 분산화한다. DAO가 추진하는 실질적인 효과를 내는 제도다.

아울러 주택매도자가 가지고 있는 우량한 채권( LTV 50% 수준, 주택 1순위 근저당권 담보채권)은 현 정부가 추진하고 디지털경제와 금융이 추진하는 토큰증권 등 디지털금융자산으로 최적의 조건을 가지고 있다.

다만 '주택매도자금융'이 현실 세계에서 부동산신탁 수익권증서, 법원 등기라는 칸막이가 블록체인과 효과적으로 융합한다면 '비트코인' 등 실용성 없는 허상 같은 가상자산(가상화폐, 암호화폐)에 비할 바 없는 유용한 디지털자산이 된다. '주택매도자금융' 토큰증권은 확실한 실물자산과 연계된 디지털자산으로 우량한 투자대상이 된다.

▲ 비대면 거래 능숙한 디지털 세대가 주택매매 시장 주도

'주택매도자금융'이 활성화하려면 프롭테크(PROPTECH) 부동산 중개활용, 전자계약, 전자등기, 저당권 양도, 디지털자산거래 등을 인터넷 또는 메타버스내에서 비대면으로 능숙하게 활용하는 세대가 많아야 한다.

60세 이상은 젊은 세대에 비해 디지털활용 능력이 떨어지고 주택이라는 대상물의 무게 때문에 노년층이 '주택매도자금융' 시스템을 이용하기란 쉽지 않다.

그런데 2022년 3월 말 기준 주택담보대출 보유자 635.6만 명 중 60세 이상은 23.7%에 불과하다. 비대면 거래를 선호하고 디지털 활용 능력이 일상화한 20대에서 40대가 50% 수준이다. 50대까지 포함하면 76.3%이다.

따라서 한국은 주택 중개, 주택담보대출, 부동산 등기, 채권매매 등 유동화 거래 등을 플랫폼에서 비대면으로 원스톱으로 처리가 가능한 시대가 되었다.

따라서 '주택매도자금융'은 금융회사에 집중되어 국가 경제 및 정부 정책에 부담이 되는 것을 막으며, 중앙 집중에서 분산형 탈중앙화시대를 선도하고, 건전한 디지털부동산 투자시장을 창출하고, 블록체인 등 디지털시대, 디지털 세대에 맞는 혁신적인 주택금융시스템이다.

<한경닷컴 The Lifeist> 박대석

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