'연봉만으론 내 집 마련 어려운데…' 주담대 한도 높이는 방법은

부채 다이어트 어렵다면 주담대 만기 늘리는 것도 방법
금리 상승기엔 고정금리, 하락기엔 변동금리가 유리
대환까지 고려해 ‘중도상환수수료율’ 체크는 필수

MZ세대(밀레니얼+Z세대)는 자금력이 부족하다. 내 집 마련을 할 때 다른 세대에 비해 대출 의존도가 더 클 수밖에 없다. 어느 금융사의 대출을 이용하는지, 고정금리와 변동금리 중 무엇을 선택하는지, 만기는 얼마로 가져가는지 등에 따라 유불리가 크게 달라질 수 있다. 대출 전략을 잘 세우기 위해 필요한 여러 기초 개념과 규제 등을 짚어봤다.

고정금리 비중 70~80%

가장 중요하게 살펴봐야 하는 게 금리다. 물론 가장 낮은 금리를 제시하는 금융사의 대출 상품을 선택하면 된다. 그런데 금리에는 크게 변동금리와 고정금리가 있다. 둘 중 하나를 골라야 해 고민이 필요하다.

고정금리는 말 그대로 대출을 받을 당시 정해진 금리가 만기까지 이어진다. 하지만 실제론 5년간 고정금리 적용 후 변동금리로 전환되는 혼합형 상품이 대부분이다. 변동금리는 6개월이나 1년 등 특정 주기마다 시장금리 변화에 따라 소비자가 부담하는 대출금리가 바뀐다.

통상 금리 상승기엔 고정금리(혼합형)가, 하락기엔 변동금리가 유리하다. 다른 사람들은 향후 시장금리 전망을 어떻게 보고 있을까. 아직까진 고정금리가 절대적으로 우세하다. 그러나 최근 들어선 변동금리를 택하는 비중이 늘어나는 추세다. 시중은행 주담대의 신규취급액 대비 고정금리 비중은 지난 4월 80.7%에서 6월 73.1%까지 낮아졌다. 지난 7월엔 73.7%로 소폭 오르긴 했다.

기준금리가 더 이상 오르기 힘들 것이라 보고 변동금리에 베팅하는 사람이 조금씩 늘어나고 있다는 얘기다. 하지만 불확실성은 많다. 미국 중앙은행(Fed)이 기준금리 인상 기조를 이어가고 있다. 한국은행의 기준금리 결정에 직간접적으로 영향을 미칠 수밖에 없다.

시장금리가 결정될 때 기준금리의 영향 만을 받는건 아니다. 고정형 주담대의 지표금리에 해당하는 은행채 금리와 변동형 주담대의 지표 격인 예적금 금리 모두 최근 조금씩 오르고 있는 추세다.

카뱅, 중도상환수수료 ‘0’

이처럼 미래의 시장금리 전망을 정확히 예측하기가 쉽지 않다. 따라서 애당초 대출을 받을 때, 향후 대출을 한번 갈아탄다고 생각하고, 중도상환수수료율을 잘 체크하는 게 중요하다는 평가다. 통상 중도상환금액의 0.7~1.4% 사이에서 수수료가 부과된다.

시중은행들은 보통 대출 실행 후 3년이 지나면 중도상환수수료를 면제해 준다. 하지만 3년 이내 중도상환을 하더라도 별다른 패널티를 물리지 않는 상품들도 있다. 가령 인터넷전문은행인 카카오뱅크는 올해 말까지 중도상환수수료 ‘제로(0)’를 이어간다. 정책금융 상품인 특례보금자리론도 별다른 중도상환수수료가 없다.

변동금리를 선택하되 금리 인상폭의 ‘캡(상한선)’을 씌우는 방법도 있다. 은행권에서 판매하고 있는 ‘금리상한형 주담대’를 선택하면 된다. 시중금리가 아무리 오르더라도 소비자가 부담하는 연간 인상분은 최대 0.75%포인트다. 5년 동안은 2%포인트까지만 오를 수 있다.

대신 연 0.2%의 가산금리를 물어야 한다. 따라서 최초 대출을 받는 시점부터 1년 안에 금리가 0.95%포인트 넘게 오른다면, 금리상한형 주담대를 골랐던 게 좋은 선택이 될 수 있다.

LTV, DSR이 무슨 개념이지?

금리 못지 않게 중요한 게 한도다. 먼저 금융당국이 가계대출 총량 관리 차원에서 시행하고 있는 여러 대출규제들을 이해할 필요가 있다. 먼저 담보인정비율(LTV) 규제가 있다. 집값 대비 얼마까지 대출받을 수 있는지를 뜻하는 가장 간단한 규제다. 지역과 보유주택 수에 따라 30~70%의 LTV 규제가 적용되는데, 청년층 대다수가 해당하는 생애최초 주택 구입자에 대해선 80%가 적용된다.

LTV가 80%라면 10억원짜리 아파트를 매입할 때, 최대 8억원까지 대출받을 수 있다는 뜻이다. 하지만 “2억원만 들고 있으면, 대출을 최대한 땡겨서 10억원 아파트를 장만할 수 있겠구나”라고 쉽게 생각한다면 오산이다. 총부채원리금상환비율(DSR)이란 강력한 규제가 작동하고 있어, 실제 은행에서 내주는 대출한도는 이보다 훨씬 적을 수밖에 없다.

DSR이란 개인이 보유하고 있는 모든 금융권 대출의 연간 원리금 총액이 연소득의 일정 비율을 넘지 않도록 하는 규제다. 1금융권은 DSR 40%, 2금융권은 50%가 적용된다. DSR을 따질 때 주담대와 신용대출, 마이너스통장, 카드론 등이 모두 포함된다. 다만 전세대출, 특례보금자리론 등 정책상품, 중도금 대출, 소액 신용대출 등은 DSR에서 제외된다.

보험사 주담대도 고려해볼 만

분모에 해당하는 연소득을 늘리면 한도가 늘어날 수 있지만, 연봉을 높이긴 현실적으로 여럽다. 따라서 분자에 해당하는 원리금 총액을 줄여야 한다. 먼저 마이너스통장을 청산하는 등 불필요한 ‘부채 다이어트’가 방법이 될 수 있다. 그래도 여의치 않다면 주담대 만기를 늘리는 게 가장 현실적인 방법이다.

동일한 금액을 더 오래 나눠갚는다고 할 때, 매년 내야 하는 원리금이 줄어들 수밖에 없다. 따라서 대출이 더 나온다. 기타 대출이 없는 연봉 5000만원인 직장인이 연 4.45% 금리로 주담대를 받는다고 할 때, 30년 만기는 3억3000만원이 나오지만 50년 만기로 설정하면 4억원까지 빌릴 수 있다.

금융당국이 최근 50년 만기의 초장기 주담대를 ‘가계부채 증가의 주범’으로 꼽으면서, 은행들이 50년 주담대를 중단하거나 허들을 높일 움직임을 보이고 있다. 따라서 이 상품이 없어지기 전에 막차를 타려는 개인들도 증가하고 있는 것으로 알려졌다.

한도를 이유로 보험사 주담대를 고려하는 사람들도 있다. 보험사 등 2금융권의 DSR은 50%로 1금융권(40%)보다 규제가 덜 빡빡해, 한도를 늘릴 수 있기 때문이다. 물론 만기를 길게 잡을수록 당장 한도는 더 받을 수 있지만, 개인이 내야 하는 이자 총액은 더 늘어난다는 점은 감안해야 한다.

이인혁 기자 twopeople@hankyung.com