전국 공공주택 사업에서 공사비 부담으로 준공이 늦어지는 단지가 속속 나오고 있다. 사진은 공사비 갈등을 겪은 경기 성남시 위례신도시 내 민간참여 공공주택사업 단지. /이솔 기자
전국 공공주택 사업에서 공사비 부담으로 준공이 늦어지는 단지가 속속 나오고 있다. 사진은 공사비 갈등을 겪은 경기 성남시 위례신도시 내 민간참여 공공주택사업 단지. /이솔 기자
정부가 주택 공급을 확대하기 위해 세금 금융 등 전방위 규제 완화 방안을 검토 대상에 올린 것은 주택 공급이 절박한 위기 상황이고, 중견 건설사의 자금난이 심각하다고 판단했기 때문이다. 당장 올 들어 7월까지 전국 누적 분양 물량은 7만9631가구로 전년 동기 대비 44.4% 급감했다. 2~3년 뒤 주택 공급량의 선행지표인 착공 물량 역시 같은 기간 반토막(-54.1%) 났다. 3년 뒤 전국적으로 주택난이 현실화할 가능성이 커지자 정부는 민간의 주택 공급 역량을 강화할 수 있는 공급대책 마련에 나섰다.

○공사비에 발목 잡힌 공공주택

"주택 공급대란 막아라"…공사비 올려주고, 오피스텔 주택수 제외
공급을 가장 빨리 늘릴 수 있는 방안은 공사비 갈등으로 차질을 빚고 있는 전국 ‘민간참여 공공주택사업’의 정상화다. 2014년 시작된 민간참여 공공주택사업은 공공이 토지를 제공하면 민간이 분양·임대주택을 공급하는 사업이다. 최근 발주처와 시공사 간 공사비 갈등으로 전국 39개 사업장, 3만8609가구의 적기 공급이 불투명해졌다.

국토교통부가 지난 3월 ‘민간참여 공공주택사업 시행지침’을 개정해 급격한 물가 변동에 따른 사업비 조정 근거를 마련했지만 아직 사업비를 상향한 곳은 없다. 이번에 공사비 현실화 등 민간의 주택 공급 참여 지원안을 확정할 계획이다.

건설사에 대한 공공의 연대보증 강요도 공급을 가로막는 요인이다. 주택도시보증공사(HUG)는 재건축·재개발사업뿐 아니라 일반 대출 보증에서도 관행적으로 건설사의 연대보증을 요구하고 있다. 최근 서울 등 사업성이 좋은 수도권 사업장에까지 연대보증을 요구해 아예 시공을 포기한 건설사까지 나왔다. 건설업계 관계자는 “책임준공을 하고 있는데 연대보증까지 요구하니 건설사의 재무 부담이 가중될 수밖에 없다”고 했다.

○지방 미분양 ‘위기’…세제 완화 등 거론

민간 건설사의 부담을 가중하는 미분양 문제에 대한 해법도 공급 확대에 필수적이다. 정부는 미분양이 심각한 지역에만 5년간 양도소득세를 면제하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 민간 리츠를 활용해 지방의 미분양 주택을 매입하는 방안도 거론되는 대책 중 하나다. 미분양 해소로 민간 건설사에 자금을 돌게 해 주택 사업을 추가로 할 수 있게 하려는 것이다.

건설업계 관계자는 “전국적으로 미분양이 6만 가구를 웃도는 데다 지방에선 여전히 증가세를 보이고 있다”며 “특히 ‘준공 후 미분양’이 늘어나고 있어 세제 혜택을 포함해 적극적인 위기 대응 방안 마련이 필요한 시점”이라고 지적했다. 이에 대해 원희룡 국토부 장관은 지난달 29일 “시장에서 소화하는 방법이 원칙이지만 최후의 부분에 대해 공공의 역할이 있을 수 있다”고 했다.

정부는 고사 상태에 있는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 다시 활성화하기 위한 금융대책도 논의하고 있다. 구체적으로는 현재 연평균 10%가 넘는 PF 대출 금리를 연 5~6%까지 낮추는 방안 등이 검토되고 있다. 투자금융업계 PF 관계자는 “전국 대부분의 PF 사업장이 산소호흡기를 끼고 연명하는 상태”라며 “미분양이 해소되거나 금리가 내려가지 않으면 연내 지급불능을 선언하는 사업장이 줄줄이 쏟아질 수 있다”고 말했다.

공사 기간이 짧아 공급 효과가 큰 중소규모 주택 공급을 확대하는 방안도 거론된다. 주거용 오피스텔과 도시형생활주택 등 전용면적 85㎡ 미만 중소형을 주택 수에서 제외하고, 종합부동산세에 합산하는 것을 배제하는 게 골자다. 역세권 등 도심에 주거시설 공급을 늘리기 위해 건축 규제와 학교용지부담금을 완화하는 방안도 검토 대상이다.

그동안 시장을 모니터링하는 데 그친 국토부도 대책 마련에 적극적이다. 국토부 관계자는 “상반기 분양 등 공급이 감소한 데 문제의식을 갖고 있다”며 “주택 공급을 가로막는 불필요한 규제는 적극적으로 완화할 방침”이라고 설명했다.

유오상/서기열 기자 osyoo@hankyung.com