60억 단독주택 안 부럽다…대단지 아파트 살아야 하는 이유

울 서초구 반포동 '대장주'로 떠오르는 래미안 원베일리. 2990가구에 달하는 만큼 내부 커뮤니티 공간에는 없는 게 없다. 어린이집(2개)은 물론이고 놀이터(8개)·아이돌봄센터, 경로당(시니어스클럽·2개), 작은도서관(2개), 피트니스클럽(4개)를 갖추고 있다.

지난달말부터 입주를 시작한 서울 서초구 래미안 원베일리 /집코노미 촬영분

사실 래미안 원베일리만 이런 건 아니고, 2000가구 이상 초대형 단지는 모두 이런 시설을 ‘의무적으로’ 갖춰야한다. 영유아교육법, 도서관법, 아동복지법 등 온갖 법령에서 의무 설치 조항을 넣어뒀기 때문이다. 이런 조항을 집대성한 게 주택건설 등에 관한 규정(대통령령)이다. 속칭 ‘커뮤니티 공간’은 주택건설 등에 관한 규정에서 ‘주민공동시설’이라고 부른다.

서울 서초구 반포동 래미안 원베일리의 커뮤니티 공간 배치도 / 삼성물산 제공

20~30년에 걸쳐 재건축을 어렵게 끌고 온 조합원이나 시공사에 주민공동시설은 큰 부담이다. 건축비도 늘고, 시설이 차지하는 면적 때문에 일반분양으로 내놓을 수 있는 가구수가 줄어 조합원의 분담금이 증가한다. (그럼에도 연회장이나 수영장, 사우나, 골프연습장, 카페까지 설치하는 건 그 이상 효용이 있기 때문)

500가구 이상 아파트 커뮤니티, 강남권 안 부럽다

관리비 부담이 따르지만, 주거의 가치를 높이는 게 주민공동시설이기도 하다. 모든 걸 개인이 구해야 하는 단독주택이나 빌라, 소규모 단지보다 대단지가 선호되는 이유 중 하나다. ‘2000가구’를 기준으로 모든 주민공동시설을 설치해야 하는 건 아니다. 가구수가 늘수록 설치해야 하는 주민공동시설도 늘어나는 식이다. 가령 첫 기준은 ‘150가구’로, 어린이놀이터와 경로당을 단지 내에 만들어야 한다.

500가구 이상만 넘어서면 경로당, 어린이놀이터, 어린이집, 피트니스클럽, 작은도서관, 돌봄센터까지 래미안 원베일리 못지 않은 커뮤니티를 갖춰야 한다. 지난 3월까지만 해도 2000가구 이상 아파트는 유치원 의무 설치 규정이 있었다. 아쉽지만 교육청이 불필요하다고 인정하면 안 지어도 되는 것으로 바뀌었다. 지방자치단체에 따라 추가 주민공동시설을 요구할 수도 있다. 서울시는 1000가구 이상 아파트에 재가노인복지시설과 장애인복지시설을 포함할 수 있다고 근거 규정을 이미 만들어 뒀다.

500가구 이상 아파트가 규정에서 정한 주민공동시설을 모두 갖추고 있는 건 아니다. 경로당이나 어린이놀이터는 1992년부터 의무화됐다. 작은도서관(2009년)·돌봄센터(2013년)만 조항이 신설됐다. 이전에 지어진 단지는 이런 커뮤니티 공간이 없을 수도 있다는 뜻이다.

가구수가 따라 차별을 둔 이유는 가구수가 적을수록 건축비 부담이 커지기 때문이다. 요즘 들어서는 대부분의 새 아파트에 피트니스 클럽이나 작은도서관 없는 곳은 없다시피 하다. 하지만 300~500가구까지는 건설사나 조합의 필요에 따른 것이고 꼭 설치할 의무는 없다. 혹은 '재정비촉진지구'에서 아파트를 건축할 때 주변에 주민공동시설이 충분하다고 지방자치단체가 인정하면 짓지 않을 수도 있다.

주민공동시설도 아무렇게나 지으면 안 되니, 어떻게 지으라고 일일이 조건을 달려있다. 가령 경로당은 일조·채광이 양호한 곳에 짓고, 공용 다목적실과 남녀가 따로 사용할 수 있는 공간을 두라는 식이다. 어린이놀이터는 녹지에 어우러지도록 설치하고, 실내 놀이터는 마감재·접착제 등을 모두 친환경 자재로 쓰라고 못박아뒀다. 돌봄센터(아동복지법)는 전용면적이 66㎡ 이상이고, 놀이공간·사무공간·조리공간 등을 갖추도록 했다. 돌봄센터에 고용할 수 있는 인력도 사회복지사, 보육교사, 유치원 교사, 청소년지도사, 간호사 면허를 갖춘 사람에 3년 이상 관련 경력까지 갖춰야한다. 100가구 미만은 이런 규정들을 적용받지 않는다.

주민공동시설의 면적 ‘총량’도 정해져 있다. 100~1000가구는 가구당 2.5㎡, 1000가구 이상은 500㎡에 가구당 2㎡를 더한 면적만큼을 주민공동시설로 채워야 한다는 뜻이다. 서울시는 주택 조례를 통해 가구당 2.5㎡·2㎡에다가 1.25배를 곱하도록 했다. 주민공동시설을 정부 기준보다 1.25배 더 만들라는 의미다. 국토교통부 관계자는 “각각의 주민공동시설이 모두 규모에 대한 기준이 있었는데 지나치게 타이트하다는 비판이 제기됐었다”며 “이제 아파트를 하나의 마을로 보고 주민의 필요에 맞게 커뮤니티 공간을 구성하라는 취지에서 2014년 총량제로 바꾼 것”이라고 설명했다. 이 총량 면적에는 주택건설기준에서 정한 주민공동시설 뿐 아니라 골프연습장이나 수영장 같은 편의시설도 포함된다. 주민이나 시행사가 아파트의 주거 가치를 고려해 유연하게 커뮤니티 공간을 채워넣을 수 있도록 배려한 셈이다.

왜 대단지 아파트는 ‘의무’고, 100가구 미만은 아닐까. 필요한 사람도 적다는 문제도 있고, 관리비 문제도 있다. 지난 3월 의무 설치대상에서 빠진 유치원은 저출산 때문에 준공 시점의 유치원생 숫자가 사업시행계획 인가 시점보다 줄면서 설립허가가 나지 않는 사례가 종종 있다. 유치원생수도 얼마 안 되는데 유치원을 꼭 설치해야 하는지 막상 건축비·관리비를 내야하는 입장이 되면 생각이 달라진다는 설명이다.

“적어도 40년은 가야지” 각종 인증도 적용

대단지 아파트는 품질이 떨어지지 않도록 각종 기준을 세세히 규정해 뒀다. 장수명 인증이 대표적이다. 장수명 인증은 1000가구 이상 아파트를 대상으로 구조적으로 얼마나 아파트가 오래 유지될 수 있는지, 내부 구조를 얼마나 쉽게 바꿀 수 있는지를 기준으로 점수(50~100점)로 매기는 인증 방식이다. 인증 결과에 따라 건축물을 더 높이, 더 넓게 지어 사업성을 높일 수 있도록 용적률 인센티브를 주기도 한다.

친환경 자재 활용 여부를 고려한 녹색건축물 인증이나 에너지 절감 비율 등으로 점수를 주는 제로에너지빌딩(ZEB) 규제도 있다. 각종 소음이나 리모델링·소방 등에 대비한 공동주택성능등급 표시(500가구 이상) 의무도 있다. 건강친화형 주택 건설기준이라는 이름으로 500가구 이상 아파트에 대해 실내 오염된 공기가 없도록 건축 자재나 환기 등 시공 과정에서 각종 의무 기준도 마련해뒀다. 심지어는 500가구 이상 아파트의 경우 국토부 기준에 따라 결로 방지 성능까지 의무적으로 갖추라는 규정까지 있다.

전기차 충전기도 의무 설치 규정이 있다. 작년부터 100가구 이상 아파트에 대해 설치가 의무화됐다. 원래는 500가구 이상 새 아파트에만 적용되던 것을 100가구 이상 구축에도 확대한 것이다.

골치 아픈 관리비, 대단지는 이렇게 해결

대단지 아파트는 주민공동시설을 많이 갖추고 있어서 관리가 쉽지 않을 것 같지만 그렇지 않다. 150가구 이상 엘리베이터가 있는 아파트는 ‘의무관리대상 공동주택’으로 분류된다. 공동주택관리법의 적용을 받아 법의 테두리 안에서 관리가 된다는 것이다. ‘아파트 입주자대표회의의 임원을 누가 맡을 것이냐’, ‘관리비는 투명하게 쓰이느냐’를 두고 워낙 많은 분쟁이 있었다. 공동주택관리법은 2016년 이같은 문제를 해결하기 위해 제정된 법이다. 공공·민간 임대아파트는 의무관리대상 아파트가 아니라는 점 고려해야 한다.

입주 때부터 대단지 아파트는 ‘특별 관리’를 받게 된다. 건설사와 조합 등 사업 주체는 입주예정자 과반수가 입주할 때까지 아파트를 책임지고 관리해야 한다. 지방자치단체가 공동주택품질점검단이란 걸 만들어 300가구 이상 아파트를 관리하기도 한다. 그냥 형식상의 점검단이 아니라 건축사, 기술사, 주택관리사, 공무원, 교수 등으로 구성된다.

요즘 문제가 많은 철근 콘크리트 등 하자도 의무관리대상 아파트는 특별히 관리된다. 하자가 드러나면 시공사나 시행사는 최대 10년까지 하자보수 책임을 지게 돼 있다. 도배 등 마감공사는 2년, 급수·난방·홈네트워크 등은 3년, 요즘 문제가 된 철근콘크리트·철골·방수 등은 5년, 내력구조는 10년이다.

관리비만 내면 아파트가 관리되고, 관리비를 떼먹힐 걱정도 줄어든다. 일단 아파트를 관리하는 ‘주체’가 생긴다. 의무관리대상 아파트는 입주자대표회의나 입주자대표회의가 지정한 주택관리업자가 아파트를 의무적으로 관리하도록 했다.

이런 사업주체는 일반관리비와 청소비, 경비비, 소독비, 승강기 유지비, 지능형 홈네트워크 유지비, 난방비 등을 모두 월마다 내는 관리비에서 충당한다. 아파트 관리주체가 관리비를 쓴 내역은 모두 국토교통부 공동주택관리정보시스템이나 단지의 홈페이지에서 볼 수 있다. 관리비 내역을 공개하거나 거짓으로 공개하면 500만원 이하 과태료도 부과된다.

의무관리대상이 아닌 나홀로 아파트나 빌라도 몇 가지 규제는 있다. 입주자대표회의나 주택관리업체에 대한 감사를 지방자치단체에 요구할 수 있다. 시행·시공사의 하자보수 의무도 있다. 한 구청 관계자는 “가구수가 적은 공동주택은 가구별 부담액이 증가하는 등의 문제가 있다”며 “의무관리대상이 아니면 공동주택관리법의 일부 조문만을 적용한다”고 설명했다.

박진우 기자 jwp@hankyung.com