제2의 강남, 성수동의 비상

얼마전 성수동에 위치한 공장을 매각하려는 손님과 상담을 진행했다.

해당 공장은 성수역 역세권이나 메인 상권인 연무장길에도 접해 있지 않고 접근성도 떨어지는 지역이라 3년전 동일 부동산에 대한 상담 시 토지 3.3㎡당 4,000만~5,000만원 수준으로 제안했으나 이번에 지난 3년간의 거래사례들을 재차 확인해보니 그 사이 토지 3.3㎡당 1억5,000만원 전후에 거래되고 있는 것으로 확인됐다.

위 상담 사례뿐만 아니라 전반적으로 성수동은 최근 제2의 강남이라고 불리며 거래량과 가격이 급등하고 있는데, 과거 공장과 자동차 정비소가 즐비했던 공업지역이 지금은 어떻게 명품 브랜드와 각종 팝업 스토어, 잘나가는 기업들이 투자를 아끼지 않는 지역으로 탈바꿈하게 되었는지 알아보도록 하자.

성수동 상권의 역사

성수동은 1970년대부터 2000년대 초반까지 가죽·피혁 공장과 자동차 정비소, 창고 등이 즐비하던 서울의 대표적인 공업 지역이었다. 하지만 산업구조의 변화와 외환위기를 겪으면서 1000곳에 달하는 수제화 공장이 문을 닫으면서 지역 전체가 슬럼화 되기 시작했다.

이렇게 방치되었던 성수동에 변화의 바람이 불기 시작한 건 젊은 예술가들이 저렴한 임대료와 공업 지역만의 분위기에 하나둘씩 모이기 시작했으며 옛날 공장을 리모델링한 감성적인 카페들이 젊은 세대들의 입소문을 타면서 상권이 활성화됐다.

물류 창고를 카페로 개조한 대림창고, 염색 공장을 리모델링한 할아버지공장 등이 대표적인 사례인데 기존 공장 건축물의 골조를 그대로 노출시키거나 깨어진 콘크리트를 그대로 방치한 채 카페로 재탄생한 모습들에 MZ세대들이 열광하면서 성수동 상권은 점차 확대되고 있다.

쇠퇴의 길을 걷던 공장지대에서 핫플레이스로 바뀌었다는 점에서 성수동은 미국 브루클린과 비교되는데 브루클린 역시 과거 산업단지 등이 몰락하면서 지역 전체가 슬럼화 되었으나 맨해튼의 비싼 임대료를 감당하기 어려웠던 예술가들이 공장시설을 작업실과 예술공간 등으로 활용하면서 ‘핫플’로 탈바꿈했기 때문이다.

성수동의 특·장점

① 팝업스토어의 성지

최근 성수동에는 팝업스토어들이 눈에 띄게 늘었다. 팝업스토어는 며칠 또는 몇 달 정도의 단 기간만 운영하는 임시 매장으로, 기업이나 신규 브랜드들을 홍보하는 공간을 의미하는데, 최근에는 단순히 상품을 홍보하는 장소가 아닌 인지도 상승과 고객 반응을 미리 테스트해보는 공간으로 발전하고 있다.

특히, 요즘 주 소비층인 MZ세대들이 경험과 공유를 중요시 여기면서 유통 기업들은 팝업스토어를 활용한 마케팅을 점차 확대하고 있는데 이러한 MZ세대들이 많이 찾는 성수동에 팝업스토어 수요가 급증하면서 성수동은 ‘팝업스토어의 성지’로 떠오르고 있다.

‘디올성수’가 대표적인 사례인데 세계적인 명품브랜드인 디올이 성수동 수제화거리에 프랑스 파리의 분위기를 연상시키는 독특한 팝업스토어를 오픈하면서 젊은이들 사이에선 ‘인생 샷의 성지’라 불리고 있다.

그 외에도 샤넬·에르메스·루이비통 등 명품 브랜드와 하나은행, 삼성전자, GS25, 젠틀몬스터 등 많은 기업들이 성수동 팝업스토어를 통해 홍보하고 있다.

② 기업들의 관심 확대

이러한 뛰어난 입지와 유동 인구 유입으로 인해 여러 기업들도 성수동을 주목하고 있다.
이마트 성수점과 본사 사옥을 게임회사인 ‘크래프톤’이 약 1조2,200억원에 매수해 2027년을 목표로 신사옥을 건축할 예정이며 무신사와 젠틀몬스터, SM엔터테인먼트 등이 본사를 성수동으로 옮겼다.

이처럼 국내외 기업들이 성수동으로 진출하면서 성수동에는 일자리가 늘어나고 상권도 확장되는 효과를 기대할 수 있으며 성수동은 향후 패션·엔터·F&B 등 문화 트렌드를 선도하는 지역으로 거듭날 것으로 전망된다.

③ 다양한 개발 호재

이처럼 성수동에 많은 기업과 사람들이 몰린다는 건 다양한 호재가 있기 때문인데 여러 개발 계획 중 가장 눈 여겨 봐야하는 지역은 ‘성수전략정비구역’이다.

성수전략정비구역은 2014년 수립된 '2030 서울도시기본계획'에 따라 '35층 룰' 규제를 받으며 사업 진행에 어려움을 겪었으나 지난해 3월, 해당 규제가 폐지되며 사업 기대감을 높이고 있다. 만약, 해당 지역에 50층 이상의 초고층 아파트가 지어진다면 '성수동 3대장'으로 불리는 트리마제 · 아크로포레스트 · 갤러리아 포레를 뛰어넘을 랜드마크가 될 것으로 기대된다.

또한, 2만2770㎡ 규모의 삼표레미콘 부지를 첨단산업 분야 기업들을 위한 글로벌 업무지구로 조성할 계획이며 부영그룹이 건립하는 최고 48층 높이 5성급 관광호텔부지와 성수동 일대에 '글로벌 스타트업 밸리’ 조성 계획도 성수동의 호재로 작용할 전망이다.

성수동 상권의 거래 시세

성수동에 이처럼 각종 호재들이 많다 보니 거래시세도 가파르게 상승하고 있는데, 성수동의 메인 상권인 연무장길의 경우 토지 3.3㎡당 2억원에 거래된 사례가 있고 호가로는 평당 2억5,000만원까지 형성되어 있으며 성수역 인근 대로변도 토지 3.3㎡당 2억원 정도에 거래되고 있다.

성수동 초창기 모습을 보는 듯한 송정동의 경우에도 유명 연예인들의 매수세가 이어지면서 최근 주목을 받고 있는데 이 지역의 호가 역시 토지 3.3㎡당 7,000만~9,000만원 수준까지 형성돼 있다.

성수동 상권의 향후 전망

성수동은 법인들의 사옥 및 개인 투자자 수요 등이 겹치면서 단기간 내 가격이 급등한 상황이다.
따라서, 최근 금리 상승으로 대출 이자를 감당하기 어려운 상황인 점을 감안하면 높은 가격이 형성되어 있는 성수동의 경우 무리한 대출을 활용한 투자는 지양할 필요가 있어 보인다.

하지만 성수동은 준공업지역이라는 지역 특성상 토지 효율성이 뛰어나고 각종 개발 호재들로 인한 토지 가치가 상승할 여력이 큰 지역인만큼, 급매물이나 잠재력이 높은 송정동 위주로 꾸준히 관심을 가져볼 만한 지역이라고 생각된다.

김웅 하나은행 WM본부 부동산투자자문센터 부동산 전문위원

* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

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제2의 강남, 성수동의 비상 [한경부동산밸류업센터]