이상우 인베이드투자자문 대표가 22일 서울 삼성동 코엑스에서 개막한 '집코노미 콘서트 2023'에서 이상우 '전세가 상승을 바라보는 현명한 시각 만들기'에 대해 강연하고 있다. /강은구 기자
이상우 인베이드투자자문 대표가 22일 서울 삼성동 코엑스에서 개막한 '집코노미 콘서트 2023'에서 이상우 '전세가 상승을 바라보는 현명한 시각 만들기'에 대해 강연하고 있다. /강은구 기자
"지금 서울 송파·강동·강남, 경기 화성·수원 같은 인기지역만 오르고 있습니다. 전셋값도 이 지역에서만 오르고 있어요. 실거주 장세라는 거에요. 전셋값 오르는 게 그대로 매매가에 반영되고 있습니다."

이상우 인베이드투자자문 대표(사진)는 22일 코엑스D홀에서 열린 '집코노미 박람회 2023'에서 "역전세 이슈는 7월에 끝났다"며 이같이 말했다. 작년만 해도 역전세 이슈를 근거로 집값 하락론에 힘이 실렸던 것을 뒤집으면, 최근의 전셋값 상승세는 매매가 상승세로 이어질 것이라는 게 이 대표의 논지다. 그는 "서울 아파트 전셋값은 오르는 게 일관된 현상이며 앞으로도 오를 것"이라고 강조했다.

전셋값 상승세가 이어질 것으로 예상하는 이유로 입주·착공·인허가 물량이 급감했다는 점을 짚었다. 또 신규 주택 공급 감소로 인한 전셋값 상승세를 완화하려면 임대 공급이 늘어야하는데, '전세사기'가 이슈화하면서 전세 공급이 오히려 줄어드는 정반대 현상이 벌어지고 있다고 지적했다. 그는 "전세 자체에 대해 악습이라는 분들도 많고, 전세가 있는 집은 팔기도 어려워졌다"며 "강남3구(강남·서초·송파구)나 용산구 등은 임대를 놓으려는 집주인도 없고 대부분 실거주"라고 분석했다. 이 대표는 "앞으로 좋은 집은 전세를 구하기가 쉽지 않을 것"이라며 "내가 원하는 지역에 살려면 매수 밖에 없으니 매매가도 오르게되는 것"이라고 전망했다.

빌라 회피 현상이 두드러지면서 비(非)아파트 임대시장이 메마르고 있다는 분석도 내놨다. 특히 전세보증보험 한도가 공시가의 150%에서 126%로 축소되면서 임대인들은 집을 내놔야하는 입장이 됐다. 이 대표는 "등록 임대사업자 중에 자동말소되는 사람이 많다"며 "전세로 내놓을 집이 사라지고 있다는 것"이라고 말했다. 국토교통부에 따르면 등록 임대사업자가 보유한 집은 2021년 11만5068가구에서 올해 10만2547가구로 줄어들었다. 서울에서는 동 기간 3만5800가구에서 2만3923가구로 급감했다. 그는 "임대사업자 주택을 누가 받아주겠느냐"며 "실거주 가치가 있느냐로 결정이 될 것"이라고 말했다.

이 대표는 '전셋값'을 향후 매매가를 가늠하는 변수로 꼽으라고 조언했다. 그는 "내가 지금 살고 있는 집이 전세가 안 오를 수도 있겠다는 생각이 들면 빨리 갈아타라"라며 "인구 감소 지역별로 매우 다르게 움직일 것"이라고 내다봤다. 그러면서 "꼭 초·품·아(초등학교를 품은 아파트)가 중요한 게 아니라 초등학생 숫자를 관심갖고 봐야한다"고 말했다.

박진우 기자 jwp@hankyung.com