[집코노미 박람회 2023] "'새 아파트' 가치 더 오른다…재개발·재건축 물건이 답"

김제경 투미경제연구소 소장이 22일 서울 삼성동 코엑스에서 개막한 '집코노미 콘서트 2023'에서 강연하고 있다. /강은구 기자

"10년 후에도 흔들리지 않을 부동산이 뭘지 생각해볼 시간입니다. 지방에 타운하우스 가서 사실 거면 전세로 살라고 말씀드리고 싶어요. 인구가 줄고 고령화될 수록 서울 새 아파트의 희소성은 더 올라갑니다."

한경 '집코노미 박람회 2023'에서 강연에 나선 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "서울에선 새 아파트를 사거나, 재개발·재건축 밖에는 없다"며 이같이 말했다. 장기적으로 안전한 부동산은 '서울·수도권 핵심지의 새 아파트'로, 새 아파트가 부족한 현실에선 제대로 추진 중인 재개발·재건축 물건에 투자해야한다는 설명이다.

김 소장은 "주거와 투자는 분리해서 보셔야한다"고 했다. 굳이 주거의 가치를 누리고 싶다면 전월세로 살라는 설명이다. 그는 "한국 사람이 5000만명인데 그 사람의 개성은 다 다르다"며 "서울이 복잡해서 싫다, 평화롭게 전원생활을 하고 싶다, 한강뷰가 싫다는 의견도 존중하지만 그런 곳은 전월세로 가라고 말씀드린다"고 했다. 투자 수단으로서 봤을 때 서울 내 아파트가 낫다는 설명으로 풀이된다. "빌라와 달리 정형화된 모양이 존재하기 때문에 전세사기의 가능성이 낮고, 직장이 모여있는데다, 전세로도 내주기 쉬운 '교집합'을 모두 갖춘 게 서울 내 아파트"라고 설명했다.

저출산·고령화로 대표되는 인구구조의 변화에 대비해서도 서울 집중화 현상은 심화될 것으로 내다봤다. 김 소장은 "지방 실버타운을 예로 들면 물 좋고 산 좋은 곳에 몰아놓으면 될까 싶지만, 자녀들도 자주 봐야하고 위급할 땐 병원도 가까워야한다"고 분석했다. 비슷한 사례로 일본을 들어 설명했다. 그는 "인구 감소로 일본 부동산 시세가 다 내린 줄 알았지만 도쿄 신축 맨션들은 인기가 엄청나다"고 말했다. 그는 "'제2의 수도'라는 부산에서도 젊은이들이 다 서울로 온다"며 "'도쿄 1극체제'라는 일본도 전체 국내총생산(GDP) 중에 도쿄권역이 30%인데 한국은 서울 비중이 50%"라고 설명했다.

서울 아파트도 노후도가 전반적으로 높아 '새 아파트'의 희소성이 더 올라갈 것이라는 전망도 내놨다. 그는 "건축비 상승 문제로 민간·공공 개발을 통한 공급은 답이 안 나오는 상황"이라며 "서울에서 될 만한 것은 재개발·재건축 밖에 없다"고 분석했다. 그러면서 "서울이나 수도권 정비사업지도 다 좋다고 볼 순 없다"며 "공사비가 두 배로 뛰면서 예전만큼의 사업성이 안 나오기 때문"이라고 말했다. 재개발·재건축 투자 시 주의사항으로 "사업성과 입지, 분담금 납부 능력을 종합적으로 판단해야한다"고 설명했다.

박진우 기자 jwp@hankyung.com