“스타벅스 건물주가 되고 싶어요” [한경부동산밸류업센터]

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안녕하세요. 저는 강남구 대치동에서 건물 임대업을 하는 조창식(가명)이라고 합니다.
제가 소유한 건물은 1988년도에 준공된지라 너무 낡고 허름한 상태여서 신축을 검토하고 있습니다. 다행히 임차인들과 명도 협의까지 마무리된 상태여서 신축공사 진행에는 문제가 없습니다. 새로 건물을 지으면 1층에 스타벅스를 입주시키고 싶은데 어떻게 하면 될까요?

(사진=게티이미지뱅크)

상황 분석

대한민국은 ‘커피공화국’이라고 불릴 정도로 커피 소비량이 많은 나라입니다. 전 국민이 한 주에 평균 12잔가량의 커피를 마신다는 통계수치도 있습니다.

그만큼 경쟁 또한 치열한데 이런 와중에 절대적인 마니아층을 구축하며 압도적인 선호도 1위를 차지하고 있는 브랜드가 바로 ‘스타벅스’입니다.

의뢰인뿐만 아니라 수많은 건물주가 자신의 건물에 스타벅스를 들이고 싶어 합니다.

전체 매장을 가맹점 없이 직영점으로만 운영하기 때문에 건물주 입장에서 관리하기가 매우 편하고, 자연스러운 마케팅 효과까지 볼 수 있어서 특히 연예인들이 더욱더 입점을 갈망하기도 합니다.

스타벅스가 입점하면 유동 인구도 늘고 주변 상권도 활성화되므로 궁극적으로는 내 건물의 가치를 높일 수 있다는 장점이 있지만, 뛰어난 집객력을 갖고 있는 만큼 스타벅스를 입점시키는 것은 절차도 까다롭고 매우 어려운 과제로 알려져 있습니다. 스타벅스 홈페이지에서 내 건물에 입점을 검토해 달라는 ‘입점 제의 상담 신청’을 등록해도 왜 입점이 불가한지, 주변 상권이 어떠한지 등등에 대해 별도로 설명해 주지 않습니다.

(사진=게티이미지뱅크)

필자는 다년간의 프로젝트 수행 과정에서 여러 차례 스타벅스를 입점시킨 경험이 있습니다.

제 경험을 토대로 스타벅스 입점 방법을 설명해 드리겠습니다.

단, 제가 설명해 드리는 내용은 프로젝트 수행 경험을 통한 것으로 각 물건이 가진 특성이 반영될 수 있고, 스타벅스 본사의 규정화 된 방침을 소개하는 것이 아니라는 점 미리 양해를 구합니다.

‘실제 사례’를 통해 내 건물의 적용 가능성을 가늠해 보시고, 추후 빌딩 매입을 검토하실 때 참고하시면 좋을 것 같습니다.

서울 을지로에 위치한 한 스타벅스 매장 (사진=조아라 기자)

첫 번째, 우선 스타벅스가 입점할 수 있는 최소한의 조건이 충족돼 있는지 파악해야 합니다.

스타벅스는 모든 매장을 ‘직영점’ 체제로 운영하기 때문에 일반적인 프랜차이즈 가맹점 운영방식과 다르게 전국 모든 매장이 본사의 관리 아래 운영되고 있습니다. 따라서, 가맹점으로는 운영할 수 없고, 직접 부동산을 소유하고 있는 건물주여야 ‘입점 제안’이 가능합니다.

두 번째, 적합한 입지적 조건을 갖췄는지 분석해야 합니다.

입지 판단과 관련해 스타벅스가 공개적으로 밝힌 기준은 없습니다.
그러나, 필자가 여러 차례 스타벅스 관계자들과 소통해 본 바에 따르면 몇 가지 공통된 요인을 분석해 볼 수 있었습니다.

(1) 스타벅스는 골목길보다 대로변을 선호합니다.

이는 유동 인구를 흡수하기에 유리한 점이라든지 눈에 잘 띄는 가시성 측면도 있겠지만, ‘사회적 책임과 기여’를 강조하는 기업인 스타벅스에서는 소상공인들의 생존권을 침해하는 이슈가 발생하는 것을 원치 않기 때문입니다.

(2) 스타벅스에서는 지역별로 배정된 점포개발 담당자가 있는데 이들은 입지 요인을 다음과 같이 나열합니다. 따라서, 의뢰인께서 소유한 건물이 어떠한 입지에 위치했는지 먼저 파악해야 합니다.

특수상권
▶ 대형쇼핑몰
▶ DT 드라이브 스루 매장
▶ 주상복합 1층

로드상권
▶ 대학가 밀집지역
▶ 회사 밀집지역
▶ 두터운 배후세대 밀집지역

스타벅스 더양평DTR점(사진=스타벅스코리아)

세 번째, 스타벅스의 임대료는 2가지 방식 中 대부분 스타벅스의 판단 하에 정해집니다.

(1) 정액 방식(고정 임대료)

정액 지급방식은 말 그대로, 인근지역에 형성된 임대료 수준에 맞춰 보증금과 월세를 정하는 방식을 말합니다. 고정임대료 방식은 매월 확정된 임대료를 받기 때문에 건물주가 선호하기는 하지만 이 방식의 채택을 위해 건물주와 스타벅스가 협상하는 경우는 매우 드물고 대부분 스타벅스 측에서 결정한다고 보시면 됩니다.

(2) 정률 방식(수수료 지급)

정률 지급방식은 대다수 스타벅스 매장에 적용된 형태로 스타벅스가 선호하는 방식입니다.
월 순매출액의 일정 비율(10%~13% 사이)을 임대인에게 임대료로 지급하는 것을 말합니다.

예를 들어 2억원의 매출이 발생했다고 하면 2,000만원~2,600만원을 임대료로 받는 것입니다. 실무에서는 월 매출 수준이 2억원을 넘기면 A급 매장으로 평가하고, 월 매출이 1억원 중반이면 B급 매장으로 분류하니 이 점 참고하시기를 바랍니다.

네 번째, 스타벅스의 임대차 계약 기간은 최소 5년~10년의 형태로 이뤄집니다.

스타벅스는 건물주와 임대차 계약서를 작성할 때, 대부분 스타벅스 본사에서 원하는 형태의 계약서 문구로 작성하고 최초 인테리어 등 투자비 등의 감가상각 등을 고려하여 최소 5년에서 10년 사이의 임대차계약을 희망합니다.

이때, 주의해야 할 점은 임대료 인상 시기에 따른 임대료 인상을 어느 정도로 합의할 것인지도 미리 생각해야 한다는 점입니다.

서울 용산구에 위치한 한 스타벅스 매장(사진=이현주 기자)

그렇다면, 내 건물에 스타벅스를 유치할 때 주의해야 할 점은 무엇일까요?

아침부터 저녁까지 손님이 끊이지 않는 덕분에 스타벅스가 입점한 건물은 비교적 높은 가치를 인정받기 때문에 매각 시 더 높은 몸값을 받을 수 있습니다.

이런 장점 덕분에 반드시 주의해야 할 점이 있습니다.

바로 스타벅스 입점을 유치시켜 주겠다며 활동하는 일명 ‘스타벅스 브로커’들입니다. 이들은 스타벅스 유치에 혈안이 되어있는 수많은 건물주에게 온라인 커뮤니티나, 오프라인 모임 등을 통해 적게는 수천만 원에서, 많게는 수억 원의 컨설팅 비용을 받고 유치 업무를 맡는다고 합니다.

결과적으로 스타벅스 유치에 성공하면 다행이겠으나 해당 브로커의 ‘실력’으로 입점한 것인지 애당초 그 건물이 스타벅스가 원하는 입지 여건을 갖췄던 것인지 확인할 길이 없는 경우가 태반입니다.

게다가 착수금을 건넸지만, 입점이 성사되지 않으면 상당한 손실이 발생할 수도 있으니 반드시 주의를 기울일 필요가 있습니다.

배준형 수석전문위원 landvalueup@hankyung.com

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