서울 시내 은행 외벽에 걸린 주택청약저축 안내문. /사진=뉴스1
서울 시내 은행 외벽에 걸린 주택청약저축 안내문. /사진=뉴스1
"요즘 오피스텔, 빌라도 서울에서 2억원대는 찾기 힘들죠. 소형 아파트도 최소 3억~4억원은 넘지 않나요?" (30대 직장인 이모씨)

정부가 공시가격 1억6000만원 이하(수도권 기준)의 소형주택을 무주택으로 인정한다는 내용을 발표했지만, 시장은 시큰둥한 모습이다. 서울 시세보다 가격 기준이 턱없이 낮은데다, 실제 공급까지는 최소 수년이 걸리기 때문이다. 실수요자가 즉각적으로 주택 공급이 늘었다고 체감하기엔 정책 효과가 제한적일 것이란 분석이 제기된다.

소형주택 기준 완화…"비아파트 공급 속도 높인다"

지난 26일 정부는 '주택 공급 대책'을 통해 청약에서 무주택으로 간주하는 소형 주택 범위를 확대하는 내용을 발표했다. 전용면적 60㎡ 이하 주택 공시가격을 기준으로 수도권은 1억3000만원에서 1억6000만원으로, 지방은 8000만원에서 1억원으로 각각 상향했다. 공시 대신 시세 기준으로 보면 수도권은 2억4000만원까지, 지방은 1억5000만~1억6000만원가량 주택까지 허용된다. 아파트, 빌라(연립·다세대), 오피스텔, 도시형생활주택 등 모든 주택형이 포함된다.

예비 청약자들은 이번 무주택 조건을 주목했다. 무주택 자격을 유지해야만 '청약'에서 유리한 위치를 선점할 수 있어서다. 또한 장기간 무주택자로 떠돌지 않고, 소형 주택에서 안정적으로 머물면서 내 집 마련을 노릴 수 있다.
주택공급 활성화 방안 설명하는 원희룡 국토교통부 장관. /사진=연합뉴스
주택공급 활성화 방안 설명하는 원희룡 국토교통부 장관. /사진=연합뉴스
이번 무주택 기준 상향은 2015년 청약 무주택 간주 소형주택 기준이 시행된 이후 8년만이었다. 같은기간 집값 상승률을 감안하면 다소 늦었다는 평가가 있었다. 그럼에도 정부가 상향한 주택가격 기준은 기존 대비 23~25%가량 오른 수준이다.

정부는 이번 대책 발표로 소형 주택에 대한 수요가 늘어날 것으로 봤다. 동시에 비(非)아파트 중심의 소형 주택 공급을 늘린다는 계획이다. 특히나 미분양이 심각한 오피스텔이 주택 수 산정에서 빠질 경우 아파트 공급 부족을 일부 해소할 수 있을 것이란 예상이다.

국토부 관계자는 "올해 들어 전세사기 등으로 비아파트 공급이 많이 줄었다"며 "도시형생활주택이나 빌라와 같은 소형 주택은 사회초년생이나 처음 주택 구입을 고려하는 사람들이 저렴한 자금으로 구입할 수 있기 때문에 주거 사다리 역할로 필요하다. 이에 소형 주택 공급을 늘려서 보완한 것"이라고 말했다.

"소형주택 있지만 청약 노려볼 것" vs "가격 보니 '글쎄'"

정부 대책 발표 이후 예비 청약자들 사이에서는 실망감과 안도감이 동시에 나오고 있다. '서울에서 고작 3000만원 상향이 말이 되냐', '그나마 수도권은 잘 찾아보면 있다' 등의 반응으로 분분하다.

서울 지역 수요자들은 시세 기준이 한참 낮다고 말한다. 공시가격이 아닌 시세 기준으로 보면 수도권은 2억4000만원까지, 지방은 1억5000만~1억6000만원 주택까지 허용된다. 그런데 서울 내에서 가격 기준에 부합하는 2억원대 아파트는 아예 없다고 말한다. 그나마 빌라, 단독·다가구의 경우 전세사기, 깡통전세 논란으로 선호도가 떨어진 상태다.

소형주택을 보유한 예비 청약자 김모씨(32)는 "청약에 불이익을 받지 않게 돼 다행"이라고 말했다. 또 다른 예비 청약자 이모씨(35)는 "서울은 소형 주택이라도 가격이 높은 편이라 수도권이나 지방 쪽으로 생각 중"이라고 말했다.
서울 남산에서 바라본 아파트 단지. /사진=연합뉴스
서울 남산에서 바라본 아파트 단지. /사진=연합뉴스
부동산 전문가들은 이번 대책이 시장에 미칠 영향은 제한적일 것이라고 평했다. 예상 공급만큼 수요자들을 움직이게 할 동력이 부족하다는 지적이다. '똘똘한 한채'를 선호하는 예비 청약자들이 소형 주택에 눈길을 돌릴 이유가 없다는 이유에서다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "가액수준이 낮은 비아파트 매입자가 향후 분양시장을 통해 아파트 교체를 할 가능성이 있다"면서도 "수도권은 청약경쟁률이 높은 편이고 기존 아파트의 가액수준도 상당해 매입선택지는 제한적일 수 있다"고 말했다. 이어 "주택 등 부동산 공급시장의 고유속성인 공급 비탄력성을 고려할 때, 연내 즉각적 수요자 주택공급 체감 확대는 제한적일 수 있다"고 덧붙였다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "전국 주택 가격이 오른 데 따른 일부 가격 조정으로 보인다"며 "일부 지역에 한해 소형 주택 공급이 늘어날 순 있지만 단기간 서울 지역에서 공급을 늘리기엔 역부족"이라고 설명했다.

한편 최근 1~2인 가구는 증가하고 있지만, 소형 아파트 등 작은 면적대 주택 공급은 줄고 있다. 부동산 리서치업체 부동산R114 자료를 보면 올해 수도권에서 분양했거나 분양 예정인 소형 아파트는 총 2만2579가구로 전체 물량의 약 18.6%에 불과하다. 이는 지난해 38.3% 대비 절반 넘게 줄어든 수치다.

이현주 한경닷컴 기자 wondering_hj@hankyung.com