'강남 꼬마빌딩 월수익 3000만원'…투자했다 '날벼락' [힘이 되는 부동산 법률]
건물 수익률을 부풀리는 사기성 마케팅이 적지 않다. 예전부터 상가점포 분양 과정에서 수분양자가 혹할만한 임대차 조건을 미끼로 고가분양하는 수법이 횡행해왔다. 진성임차인도 있지만, 들러리 임차인으로 의심되는 경우도 많았다. 수분양자 입장에서는 계속 높은 임대료를 받을 수 있다는 기대로 분양받지만, 예상과 달리 임대차기간 1-2년이 끝나기 무섭게 계약이 종료되고 만다. 5년 이상의 장기계약이라고 하더라도 건물주(임대인) 변경을 이유로 임대차계약 중도해지권 행사라는 예상치 못한 상황을 맞이하기도 한다.

★ 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결[임대차보증금]

☞ 피고에서 소외인 앞으로 건물이 이전등기된 후 경매로 처분되자, 임대차계약 당사자인 피고를 상대로 임차인이 보증금반환청구소송을 제기한 사안

대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.

들러리 임차인으로 의심되더라도 진위 여부를 판별하기란 쉽지 않다. 가까운 지인과 통모해 보증금과 차임을 지급하는 식이라 사기로 단정하거나 조사하기 어렵기 때문이다.

최근 언론 보도에 의하면, 서울 서초동에 5층짜리 꼬마빌딩이 매매된 직후, 해당 건물 전층을 임차한 임차인이 소유주 변경을 이유로 중도해지권을 행사하는 일이 발생하면서 건물 공실률이 순식간에 0%->100% 로 떨어졌다. 월 3천만원 차임을 기대하고 건물을 매수한 건물주는 황당한 처지에 놓이게 됐다. 월 2400만원에 새로운 임차인을 구하고 있지만 문의가 없다고 한다. 더구나, 이 건물은 유명 부동산 유투버가 투자자금을 유치해 토지 매입부터 임차인 선정까지 진행하고 매매 후 수억원의 컨설팅 보수까지 챙겨 구설수에 휘말려 있다.

필자 역시, 서울 양천구 꼬마빌딩 매수자로부터 자문요청을 받았는데, 기존 임차인의 임대차 조건을 바탕으로 한 수익률을 근거로 매입을 결정했으나 계약 후 건물 1개층의 임차인이 건물주의 딸이었고 시세에 비해 과도한 임대료라는 사실을 알게 되었다고 한다. 속았다는 생각에 법적인 구제책을 필자에게 문의해왔지만, 가족이라는 관계 그 자체만으로는 허위 임대차라고 단정할 수 없다는 점에서 법적인 해결이 쉽지 않은 케이스였다.

따라서 계약과정에서 임대차계약서 확인은 물론, 임대인과의 관계, 실제 임대료 지급내역, 계약연장, 중도해지 의사 등 수익률에 영향을 미치는 여러 요인을 정확히 파악할 필요가 있다. 그리고 상황을 고려해 실제 수익률 저감, 중도해지의 경우 매매대금 감액, 계약해제 등을 면밀하게 합의해야 한다. 정확한 합의가 없을 경우 법적분쟁이 복잡해질 수 있기 때문이다.

특히, 상가점포의 경우 분양회사 '무자력'으로 분양회사와의 약속이라는 것이 무의미할 수 있다는 점까지 고려해야한다.

<한경닷컴 The Lifeist> 최광석 로티스 최광석 법률사무소 변호사

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