신축 품귀, 분양가 상승 추세…연내 청약 나서야

올해 들어 건설회사의 아파트 인허가 취득 건수가 급감하는 등 신축 아파트 품귀현상이 빚어질 것이란 우려가 커지고 있다. 3기 신도시로 조성되는 경기 남양주 왕숙지구. /한경DB

올 들어 건설회사의 아파트 인허가 취득 건수가 급감하고 준공 실적이 악화하면서 신축 아파트 품귀현상이 빚어질 것이란 우려가 커지고 있다. 정부가 공급난 해소를 위해 지난달 ‘주택공급 활성화 대책’을 내놨지만, 실질적인 효과를 낼 방안은 많지 않아 당장 우려를 불식하기에는 역부족이라는 평가가 나온다. 금리와 원자재가격 상승 등으로 주택건설 사업성이 예전보다 악화하고 있는 점도 부담이다.

전문가들은 신축 품귀현상과 분양가 인상 추이 등을 감안할 때 연내 청약을 통해 내 집 마련에 나서는 전략이 유효하다고 조언했다. 다만 지역별, 단지별로 청약 흥행 여부가 크게 갈리는 만큼 경쟁력 있는 단지의 여건을 꼼꼼히 따지는 게 중요하다. 특별공급과 공공분양 등 정책적인 혜택을 최대한 활용하는 것도 필요하다는 지적이다.

○정부 공급 활성화 대책 내놨지만…

정부는 지난달 말 인허가와 착공 등 주택공급 위축으로 수급 불균형 우려가 커지고 있다며 ‘주택공급 활성화 방안’을 마련해 발표했다. 정부의 공급 활성화 방안은 크게 두 분야로 나뉜다. 공공 분양 물량을 기존 계획보다 확대하고, 민간 분야에서는 사업자가 더욱 원활하게 주택을 공급할 수 있도록 각종 정책적 인센티브를 제공하는 것이 핵심이다.

정부는 5만5000가구의 공공주택 물량을 늘릴 계획이다. 수도권 3기 신도시 내 토지 이용 효율성을 높이는 등의 방식을 통해 3만 가구를 추가로 확보하고, 신규 공공택지 물량도 당초 6만5000가구 수준에서 8만5000가구로 2만가구 늘리기로 했다. 이후에도 수요가 큰 지역을 중심으로 신규택지 발굴을 계속할 방침이다. 이와 함께 사업 미진행 부지 등을 공공주택 사업 용도로 전환해 5000가구 안팎의 물량을 추가한다. 정부는 기존에 추진하던 공공주택 사전청약 일정은 예정대로 밟아가기로 했다. 3기 신도시 택지지구 사업은 올해 일부 착공하는 등 지연을 최소화할 계획이다.

민간 주택 공급 활성화를 위해선 주택 공사의 사업성을 개선하는 방안을 모색한다. 공사 과정에서 늘어난 공사비를 원활하게 반영할 수 있도록 표준계약서를 활용하도록 하고, 기존 계약도 분쟁이 발생할 경우 표준계약서를 활용하게끔 하는 방식을 적용한다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증 규모를 늘리고 대출 한도를 확대하는 등 사업자의 자금 조달을 원활하게 해주는 금융 지원도 강화한다. 이와 함께 청약에서 무주택으로 취급하는 주택의 범위를 넓혀 소형 주택을 보유한 사람도 생애 최초 특별공급 등의 혜택을 받을 수 있게 했다.

○올해가 청약 적기…입지는 따져봐야

시장에서는 이번 공급 대책에도 불구하고 당분간 공급난 우려가 계속될 것이라는 관측을 내놓고 있다. 민간 분야 사업성을 늘려주고 인센티브를 제공한다고 하더라도 실제 공급까지 이어지려면 시간이 걸리기 때문이다.

올 들어 8월까지 누적 실적 기준으로 주택 인허가는 전년 대비 38.8%, 착공은 56.4% 감소한 것으로 나타났다. 분양을 준비하던 단지 상당수도 분양 시기를 내년 이후로 미루는 실정이다. 올 1~8월 분양 실적은 9만4449가구에 불과해 전년 동기 대비 42.3% 감소했다. 업계는 올해 예정된 물량의 50~70% 수준만 실제 공급으로 이어질 것으로 보고 있다.

전문가들은 이런 상황에서는 청약 제도를 적극적으로 활용해 내 집 마련에 나설 것을 권하고 있다. 정부의 관련 규제 완화로 인해 분양 문턱이 낮아졌고 시장의 선호도가 높은 신축 아파트를 상대적으로 저렴하게 구할 수 있어서다. 건설회사들이 침체한 분양 시장을 감안해 사업성이 좋고 흥행 가능성이 있는 단지 위주로 선보이는 점도 주목할 만하다. 물가 상승세가 지속되는 데다 정부가 이번 공급 대책에 민간 주택 사업의 사업성을 개선해주는 내용을 담은 만큼 당분간 분양가 인상이 이어질 가능성도 크다. 올해가 청약 ‘적기’일 수 있다는 얘기다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “공공 분양이나 특별공급 혜택을 받을 요건이 되는 수요자는 청약에 나서는 것이 좋다”며 “선호도가 높고 호재가 있는 지역과 지방 분양 시장의 결과가 ‘극과 극’으로 갈리는 등 시장이 양극화돼 있어 단지 규모와 브랜드, 입지와 호재 등을 꼼꼼히 따져 청약을 고려해볼 만하다”고 조언했다. 이어 “분양가는 높고 정부가 가계부채 관리에 나서는 등 자금 조달 여건은 상대적으로 좋지 않아 대금 마련을 잘 챙기는 것이 좋다”고 덧붙였다.

○서초 등 연말 공공 사전청약 관심

당장 다음달까지 민간에서는 수도권 2만8000여 가구 등 4만여 가구의 아파트가 쏟아진다. 전문가들은 단지 규모와 입지 여건을 고려해 새 아파트 청약을 적극 노려보라고 조언했다.

정부가 공공분양과 사전청약 물량을 확대하겠다고 밝힌 만큼 이를 활용하는 것도 중요하다. 우선 오는 12월 정부의 공공분양 주택 브랜드 ‘뉴홈’ 4차 사전청약을 통해 4821가구가 공급될 예정이다. 지난 6월 1981가구, 9월 3274가구를 포함하면 올해 사전청약 물량은 1만76가구에 달한다.

12월 사전청약 물량에는 LH(한국토지주택공사)가 분양하는 서울 동작구 대방동 ‘대방동 군부지’(일반형) 836가구와 서울주택도시공사(SH공사)가 공급하는 서초구 방배동 ‘한강 이남’(나눔형) 300가구 등 서울 주요 지역이 포함될 전망이어서 수요자의 관심이 커지고 있다. 대방동 군부지는 일반 공공아파트 분양과 같은 형태로 공급된다. 한강 이남은 공공이 보유한 토지 위에 건물만 소유하는 형태인 토지임대부 형태로 조성될 전망이다.

정부는 또 임대로 살아본 뒤 분양 여부를 결정할 수 있는 ‘선택형’ 아파트 사전청약도 연말께 선보일 예정이다. 경기 부천시 ‘부천대장’ 400가구, 경기 고양시 ‘고양창릉’ 600가구, 경기 남양주시 ‘남양주진접2’ 300가구 등 1300가구다.

김소현 기자 alpha@hankyung.com