건물 투자 성공하는 3가지 방법 [김성순의 재밌는 리테일]
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한경닷컴 더 머니이스트
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당신이 야구 스카우트라면 이들중 누구를 택하시겠습니까?
부동산 투자도 마찬가지입니다. 어떤 목적을 가지고 어느 정도의 기간 동안 전체 자산 중 얼마만큼의 비율을 투자하느냐에 따라 전혀 다른 투자가 됩니다.
건물 투자자들과 대화를 나눠보면 이를 고려하지 않고 단순히 투자 수익률이 높아서, 혹은 이 상권이 뜰 것 같아서 건물 매입 후 장기간 자금이 묶여 이자만 발생하거나, 인지되지 못했던 위험에 노출돼 투자 실패로 이어지는 경우를 종종 보게 됩니다. 그렇다면 어떤 상황에서 어떤 유형의 투자를 해야 할까요.
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검증된 에이스 투수 '우량 투자'
투자를 통해 부를 축적한 자산가들이나 안정적인 자금 운용을 추구하는 연기금 등의 펀드들이 투자하는 방식입니다. 리테일 건물의 경우 명품 브랜드나 대기업 브랜드 등 우량 임차인이 장기 계약을 체결해서 공실 리스크가 없는 건물, 혹은 명동이나 청담동처럼 오랜 기간 검증된 상권이 유지돼온 지역의 대로변 건물들이 이에 해당합니다.아주 예외적인 경우가 아니라면 가치가 급격히 떨어질 위험이 적지만 검증된 에이스 투수를 영입할 때와 마찬가지로 높은 가격에서 거래가 되기 때문에 임대 수익률은 가장 낮습니다. 현재와 같은 고금리 시대에는 예금 이자보다도 낮은 경우도 흔히 발생합니다. 청담동 명품 거리의 경우 현재 연간 2~3%대의 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 따라서 투자 시 대출 비중이 적은 자산가들의 포트폴리오 분배 차원이나 장기 투자에 적합한 투자 방식입니다.
미완의 강속구 투수 '가치 부가 투자'
현재 가치는 상대적으로 낮지만, 변화구만 장착하면 타자에게 훨씬 위력적인 투수가 될 수 있듯이 낮은 가치의 건물을 매입해 리모델링, 증축, 임차인 교체, 용도 변환 등을 통해 건물 가치를 올려 되파는 투자 방식입니다.
미래가 기대되는 유망주 '기회 투자'
말 그대로 미래 가치를 보고 투자하는 형태로 대부분의 토지 투자, 현재는 낙후돼 있으나 발전 가능성이 있는 상권의 건물에 대한 투자가 이에 해당합니다. 제2의 성수동과 연남동을 꿈꾸며 낙후된 상권에 투자하는 경우 입니다. 오늘의 신인 투수가 3년 뒤 메이저리거가 될 수 있듯이 막대한 시세 차익을 얻을 수 있으나 그 시기가 올 때까지 수익이 거의 발생하지 않는다는 단점을 가지고 있습니다.따라서 레버리지를 활용한 투자에는 적합하지 않고 여유 자금을 활용한 장기 투자에 적합한 투자 방식입니다. 끝내 빛을 보지 못하고 사라지는 선수들처럼 오랜 시간이 지나도 가치가 상승하지 않는 경우도 많기 때문에 기관투자자들의 경우에는 도시 개발 계획 등을 토대로 단기적인 기회 투자를 진행하기도 합니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 김성순 쿠시먼앤드웨이크필드 전무
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