주택연금에 대한 이해

주택연금이란 주택 소유자가 보유한 주택을 담보로 ‘대출’을 받아 금융기관으로부터 노후 생활자금을 매월 지급받는 제도를 말한다. 즉, 내 집에 평생 거주하면서 연금 지급을 보장하고 가입자가 사망한 후에도 감액 없이 배우자에게 동일한 금액을 지급한다. 부부가 모두 사망하는 경우에는 사후 정산 후에 연금 지급을 종료하게 되는데, 이때 주택을 처분한 가격으로 정산 금액이 부족하면 공사가 부담하고, 남으면 자녀에게 상속하게 된다. 다만, 주택연금은 도중 집값이 오르거나 내려도 연금 지급액은 변동되지 않는다. 연금이라는 말을 사용하지만, 주택을 담보로 매월 생활비를 대출해주는 제도로 이해하면 된다. 장단점이 많이 있으므로 신중하게 가입여부를 검토해야 후회하지 않는다. 은퇴하고 정기적인 소득 없이 국민연금만으로는 생활비가 부족한 경우, 자식에게 손 벌리지 않고 자신의 주택에 거주하면서 매월 일정 금액을 받을 수 있는 장점이 있다. 대출이자가 복리로 계산되고, 물가상승률이나 주택가격 상승률은 감안하지 않는 단점도 있다

주택연금의 가입 조건은 부부 중 1명이 ‘만 55세 이상’이어야 하고, 부부 중 1명 이상이 ‘대한민국 국민’이며, 부부 기준으로 ‘공시가격 9억 원 이하의 주택’을 소유하고 있어야 한다(2023년 10월부터는 공시가격 12억 원). 다주택자도 주택 공시가격을 합친 금액이 9억 원 이하라면 가입이 가능하고, 공시가격 합계가 9억 원을 초과하는 2주택자도 거주하지 않는 주택을 3년 내에 처분하는 조건이라면 가입이 가능하다. 주택연금을 신청하게 되면 공사의 심사를 거쳐 공사가 담보를 취득한 후, 금융기관에 보증서를 발급한다. 보증서가 발급되면 가입자는 해당 금융기관에 방문하여 대출 약정을 체결하고 월 지급금을 받을 수 있다. 이 과정에서 담보 설정 비용 등이 발생하게 되고, 비용은 첫 월 지급금 수령 시 은행에서 정산하게 된다.

주택연금의 담보 취득 방식은 저당권 방식과 신탁 방식이 있다. 가입할 때 어떤 방식으로 가입할지를 선택해야 한다. 저당권 방식은 가입자가 주택의 근저당권을 설정하면, 공사는 금융기관에 보증서를 발급하고, 금융기관은 공사의 보증을 바탕으로 가입자에게 연금 대출을 해주는 방식이며, 신탁 방식은 가입자가 공사에 주택 소유권을 신탁하면, 공사는 금융기관에 보증서를 발급하고, 금융기관은 공사의 보증을 바탕으로 가입자에게 연금 대출을 해주는 방식이다. 신탁 방식의 경우, 주택연금을 받는 동안 주택의 등기상 소유자가 공사로 변경되지만, 언제든 연금 대출을 상환하고 소유권을 회복할 수 있으며, 주택의 관리와 세금은 가입자가 부담하게 된다. 두 방식에는 세 가지의 차이가 있는데, 가입자 사망 시에 배우자의 주택연금 승계 방법, 담보주택을 임대하는 방법, 부부 모두 사망 시 주택 처분 금액에서 그동안 받은 연금을 상환하고 남은 금액을 돌려받는 방법에서 차이가 있다. 주택연금을 신청할 때 두 가지 담보 제공 방식 중 하나의 방식을 택한 후, 연금 지급 기간, 담보주택의 선순위 대출이 있는지 등 신청인의 노후 상황을 고려해 지급 방식과 지급 유형을 결정하면 된다.

주택연금 지급 방식은 크게 연금 수령 기간에 따라 종신 방식과 확정 기간 방식으로 구분된다. 종신 방식은 담보주택에 평생 거주하며 평생 연금을 받을 수 있고, 확정 기간 방식은 담보주택에 평생 거주하지만 연금을 미리 정한 기간 동안 받게 된다. 매월 연금을 받는 방식과 목돈을 쓰기 위해 인출 한도를 설정하는 방식을 혼합하여 이용할 수도 있으며, 이를 혼합 방식이라고 한다. 여기서 인출한도란 주택연금을 받는 중 목돈이 필요할 때 수시로 인출하여 사용할 수 있도록 앞으로 받을 연금 일부를 미리 떼어 설정해둔 금액을 말한다. 인출 한도는 가입 후에도 설정할 수 있으며, 주택 구입 및 임차자금, 도박 등 2개 등의 용도로는 이용할 수가 없다. 만약 기초연금 수급권자며 부부 기준 2억 원 미만의 1주택만 소유한 경우에는 종신 방식보다 최대 약 21% 많은 월 지급금을 받을 수 있는 우대 방식을 이용할 수 있고, 담보주택의 대출을 받은 금액이 있는 경우에는 이를 상환하는 용도로 보다 많은 인출 한도 설정이 가능하다. 지급 방식과 별개로 지급 유형에는 여러 다양한 월 지급금 유형이 있다. 지급 유형에는 매월 동일한 월지급금을 받는 정액형, 초기에 월 지급금을 많이 받고 나중에는 적게 받는 초기 증액형, 최초 월지급금은 적지만 3년마다 월 지급금이 증가하는 정기 증가형이 있다. 이 중 초기 증액형과 정기 증가형은 종신 방식의 경우에만 선택할 수가 있고, 확정 기간 방식, 우대 방식, 대출 상환 방식은 정액형으로만 이용할 수 있다.

내가 받을 주택연금액은 어떻게 결정될까? 연금액, 즉 월 지급금을 결정하는 기준은 부부 중 연소자 기준으로 주택연금에 가입하는 시점의 연령, 담보주택 가격에 따라서 결정된다. 담보주택 가격은 부동산테크 인터넷 시세, kb 인터넷 시세, 국토교통부 주택공시가격, 공사와 협약한 감정평가의 6개월 이내 감정평가액을 순차적으로 적용할 수 있다. 이런 과정들을 거쳐서 이 주택연금을 받게 되면 이후로는 연금을 받는 동안 이 보증료와 대출 이자를 납부해야 한다. 주택 가격의 1.5%에 해당하는 초기 보증료는 가입 시에 한 번, 보증 잔액의 0.75%의 연 보증료는 1월 계산하여 매월 대출로서 납부돼 보증 잔액에 자동으로 더해지기 때문에, 현금으로 직접 납부할 필요는 없다. 여기서 보증 잔액은 대출 잔액과 같은 의미로, 현재까지 지급받은 월 지급금, 개별 인출금, 보증료, 대출 이자를 합한 금액을 말한다. 보증료는 가입자가 오래 생존하거나 주택 가격이 하락했을 때 공사가 입는 손실에 대한 보험료와 유사한 성격을 가진다. 따라서 주택연금을 해지하더라도 이미 납부한 초기 보증료와 연 보증료는 환급되지 않는다. 그러나 최초 대출 실행일로부터 3년 이내에 받은 주택연금을 전액 상환하여 해지하거나, 또 재난으로 주택이 멸실될 경우에는 초기 보증료 일부를 환급받을 수 있다. 예를 들어 4억짜리 아파트를 가지고 있는 65세의 경우, 95세까지 30년 동안 매월 102만원의 연금을 받는다고 가정하면 총 3억7천만 원을 받게 된다. 그리고 이자가 2억1천만 원, 보증료가 7천만 원이다.

주택연금에 가입한 후 최초 월 지급금 실행일로부터 30일 이내에 가입을 철회할 수 있다. 이를 위해 철회 기한까지 철회 신청서를 공사에 제출하고, 연금 대출 전액을 상환해야 한다. 이런 경우에는 초기 보증료와 연 보증료를 전액 환급해 준다. 대출 이자는 대출 잔액의 가입자가 금융기관과 약정한 금리를 적용하여 납부한다. 이때 기준이 되는 금리를 코픽스로 선택하면 대출 금리가 6개월마다 변경이 되고, cd 금리로 선택하면 3개월마다 변경된다. 대출 이자 또한 매월 납부할 이자가 대출 잔액에 자동으로 더해지기 때문에 이자는 복리로 계산된다. 가입자와 배우자가 살아있는 동안 주택연금은 평생 지급되며, 변제할 필요가 없다. 하지만 특정한 사유가 발생한다면 연금 지급이 정지되거나 연금 이용 자체가 종료될 수 있다. 연금이 지급 정지되는 대표적인 사유는 가입자가 돌아가거나, 주택 소유권을 상실하거나, 고객이 직접 지급 정지를 요청하는 경우 등이 있다.

변제 시기 및 방법에 대해서 살펴보면, 부부가 모두 사망한 경우, 가입자 사망 후 배우자에게 채무 인수가 되지 않은 경우, 부부 모두 다른 장소에 주민등록을 이전한 경우, 부부 모두 담보주택에 실제로 거주하지 않은 경우 등 사유에 하나라도 해당하여 변제 시기가 도래하면 그동안 받으신 주택연금을 상환해야 한다. 위와 같은 변제 시기가 되지 않아도 가입자는 언제든지 임의로 변제하고 연금을 해지할 수 있다. 다만, 임의로 연금을 해지하게 되면 원칙적으로는 3년간 동일 주택으로는 다시 주택연금에 가입할 수 없게 된다. 만약 현금으로 변제가 어려운 경우에 주택을 매각해 변제할 수 있다. 변제 시기가 되었는데 일정 기간 내에 현금으로 변제하거나 매각하지 못하면 주택을 경매나 공매로 처분해야 할 수도 있다. 변제할 금액은 변제일 현재 주택 가격과 대출 잔액 중 적은 금액이다. 따라서 주택 처분 대금이 대출 상환에 부족하더라도 부족한 부분을 추가로 상환할 필요가 없다. 그러나 사망 후 지급된 월 지급금, 조세, 주택의 고의 훼손 등으로 공사가 변제받지 못한 금액이 있으면 공사에서 추가적으로 부족분을 청구할 수도 있다.

주택연금을 받으려면 근저당권 설정 또는 신탁 등기의 방법으로 공사의 담보를 제공해야 한다. 평생 연금을 지급하기 위해서는 안정적인 담보가 바탕이 되어야 하므로, 주택연금을 받는 중 주택을 다른 곳에 담보로 제공하거나 그 밖에 공사의 담보를 침해하는 행위를 할 수 없다. 이를 위해 저당권 방식의 경우에는 담보주택의 부기 등기를 해야 한다. 또한 연금을 계속 지급하기 위해 필요한 경우 공사는 담보 설정 금액의 상향을 요청할 수도 있다. 가입자가 연금을 안정적으로 지급받을 수 있도록 월 185만 원 이하의 금액에 대해서는 압류가 금지되는 주택연금 전용계좌를 이용할 수도 있다. 주택연금을 이용 중에 요양원에 입소하거나 자녀로부터 봉양을 받으시는 등 공사에서 정한 경우에는 공사의 승인을 받아 다른 곳으로 주소를 이전할 수도 있다. 주소를 이전한 경우 담보주택 전부를 임대하실 수도 있으나 보증금이 있는 전부 임대는 신탁 방식의 경우에만 가능하다.

<한경닷컴 The Lifeist> 구건서 심심림 대표

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[구건서의 은퇴사용설명서] 주택연금에 대한 이해