한강뷰는 다 똑같다? ‘서울시 원픽’ 조망권 갖춘 아파트는

반포한강공원 남단 동쪽서 남산 바라보는 조망이 ‘1등급’
신반포2차·래미안원베일리·아크로리버뷰 단지 등 꼽혀
10곳 한강변 위치 … 한남5구역, 강북서 유일하게 포함

'한강뷰 프리미엄'은 집값의 13%라는 연구(＜한강조망권이 아파트 가격에 미치는 영향 분석＞)가 지난 6월 발표됐다. 분석 대상 단지는 서울 서초구 반포동의 아크로리버파크였다. 한강변을 따라 늘어선 부촌에서 재건축이 끝난 단지다. 남향 위주의 배치 대신 '한강 조망 특화 설계'를 적용했다.

준공 후 2017년 1월부터 지난해 6월까지 거래된 356건을 한강이 보이는 정도에 따라 1~5구간으로 나눠 분석한 결과 1구간(조망 없음) 대비 5구간(전면 조망)이 13.4% 높게 거래된 것이다. 4구간은 가격이 11.3% 높았다.

한강변 최고 조망권은 '반포'

'100% 한강 조망'은 한강변 재건축 단지의 화두 중 하나다. 실제로 설계자 선정 과정에서부터 논란이 많은 강남구 압구정3구역에서도 해안건축과 희림건축이 모두 '100% 한강 조망'을 공약으로 내세웠다. 남향 배치보다 한강 조망을 부각한 것이다. 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구와 신반포2차, 강남구 압구정2~5구역, 송파구 잠실주공5단지, 용산구 한강맨션과 한남뉴타운 등 서울의 고가 아파트가 모두 한강변에 늘어선 만큼 한강 조망에 대한 관심이 높다.

서울 반포대교 남단 동측 / 서울시 제공

이들 아파트 가운데 최고의 조망권을 가진 아파트는 어디일까. 서울의 미관을 관리하는 서울시가 직접 지정한 '조망점'이라는 개념을 통해 한강뷰 프리미엄을 가늠할 수 있다. 조망점은 시내 주요 지점에서 내·외사산(남산·관악산·북한산·아차산 등)을 바라볼 때 미관이 흐트러지지 않도록 서울시가 특별 관리하려고 만든 개념이다. 지금까지도, 앞으로도 서울시가 특별히 관리하는 한강 뷰라는 얘기다. 조망점은 '수변 병풍아파트는 더 이상 안 된다'는 문제의식에서 2016 서울경관계획에서 생겨났다. 2011년 서울시민 설문 조사 결과 시민 10명 중 9명은 서울 경관을 떨어뜨리는 원인으로 '수변의 병풍아파트'를 꼽았다. 2015년 2월 미국 CBS시카고가 세계적으로 스카이라인이 아름다운 도시 20곳을 선정했다. 그 중 서울시는 19위로 나타났을 정도다. 그마저도 한강변이 아니라 강남 지역이 서울의 대표 스카이라인이었다.

서울시 한강변관리기본계획에 나온 경관시뮬레이션 / 서울시 제공

원래 2010년 자연녹지 경관계획에서 서울시는 251개 조망점을 지정했다. 2016 서울 경관계획에서 1~3등급으로 나눠 39개를 추려냈다. 이 중 한강변은 10개다. 조망점 하나하나마다 건축물 심의 가이드라인이 짜여있다. 조망점에서 보이는 건축물의 높이나 스카이라인이 볼썽사납게 세워지는 걸 막자는 취지다. 그중에서도 1등급은 서울을 상징하는 경관, 특히 남산이다. 한강변에서 1등급 조망점은 딱 하나다. 반포한강공원 남단 동쪽에서 남산을 바라보는 경치다. 인천공항에서 내린 여행객이 워커힐 호텔이나 삼성동 코엑스로 향하는 길에서 남산을 봤을 때 가장 잘 보이는 위치이기 때문이다. 아파트 단지로는 서초구 반포동 래미안원베일리나 잠원동 신반포2차, 아크로리버뷰가 꼽힌다. 동작대교 남단 서쪽이나 서래섬(반포주공1단지 1·2·4주구 인근) 등 7개 조망점이 2등급이다. 강북에서는 반포대교 북단 서쪽(한남5구역)이 유일한 2등급 조망점이다.

"남산 7부 능선 위로는 안 돼" 엄격한 심의 적용

'규제'를 위해 도입한 개념이다 보니 재건축이나 재개발에는 큰 장애물로 꼽히기도 한다. 남산 주변으로 한강변 외에도 3개의 1등급 조망점이 존재한다. 어디서 보 남산의 7부 능선, 즉 소월길 위로는 건축물을 세울 수 없다는 가이드라인이 못 박혀 있다. 한강과 남산 사이에 있는 게 한남뉴타운, 그중에서도 2·3·5구역이 꼽힌다. 3구역이 건축심의를 7수 끝에 통과한 이유다. 한남뉴타운의 높이가 위치에 따라 7층 이상으로도 올라가기 쉽지 않은 배경이기도 하다.

2016 서울경관계획에 담긴 한강 조망점 / 서울시 제공

2016 서울경관계획에 담긴 한강 조망점 범례 / 서울시 제공

하나 덧붙이자면 한강변은 정비사업을 추진할 때 '경관심의'를 의무적으로 받아야 한다. 서울시는 한강변에 특히 '한강변 중점경관관리구역'이란 걸 설정해 7층 이상이면 의무적으로 경관심의를 받도록 했다. 총 8개 관리원칙이 있는데 28개 지구별로 적용되는 원칙이 다르다. 가령 한남지구는 5개 원칙이 적용된다. '수변 첫 번째 건축물' 높이를 특별히 관리한다던가 수변과 통경축에 가까울수록 낮은 높이를 적용한다는 계획이다. 조망점에서 남산이 보이도록 조망도 확보해야 하고, 남산에서 한강으로 보이는 열린 시야도 만들어야 한다. 여의도나 용산, 잠실은 '상징적인 수변 중심지'로 지정돼 랜드마크와 주변 건축물을 세워야 한다.

서울시는 오세훈 시장의 '그레이트 한강 프로젝트'를 반영해 연말쯤 새로운 경관관리계획을 발표할 예정이다. 서울시 관계자는 "그레이트 한강 프로젝트는 한강의 자연성 회복과 이동성 강화, 매력을 증진할 수 있는 '서울링 '등의 내용을 담고 있다"며 "지금까지 규제 위주의 내용이었다면 이번에는 매력을 증진시키면서 스카이라인을 창출하는 방식으로 경쟁력을 강화하는 내용이 될 것"이라고 말했다.

박진우 기자 jwp@hankyung.com