마포 대장 아파트인데…8년 째 전세대출 못 받은 사연은

마포 공덕자이, 아직도 미등기 … “이달 소송 해결, 1년내 등기 될 것”
미등기 아파트, 주택담보대출 등 안 나오고 전세 사기 리스크도 커
주변시세보다 낮아 혹하기 쉬워, 분양계약서·특약 등 꼼꼼히 살펴야

내년 전세 만기를 앞둔 직장인 정모씨(43)는 얼마 전 시세보다 1억원 싼 새 아파트를 발견했다. 대단지 신축인 데다 가격까지 저렴하지만, 등기가 돼 있지 않다는 게 마음에 걸렸다. 인터넷을 검색해 보니 전세대출은 물론 보증보험 가입도 어렵다는 얘기도 있었다. 정 씨는 “문제가 될 것이 없다”는 중개업소의 호언장담에도 해당 매물을 포기하려고 고민하고 있다.

아파트 매매나 전셋집을 찾다 보면 멀쩡한 신축이 주변보다 상당히 저렴하게 나온 단지가 있다. 준공 이후 소송 등 저간의 사정으로 등기까지 시간이 지연되고 있는 곳이다. 이른바 ‘미등기 아파트’다.

2015년 준공됐지만 8년째 등기가 나지 않고 있는 서울 마포구 아현동 공덕자이가 대표적이다. 이 단지는 지난 9일 과거 현금청산자와 소송이 해결됐다는 소식이 전해지면서 매매가와 전세가가 오를 수 있다는 전망이 나오고 있다.

2015년 입주한 공덕자이 "내년엔 등기"

아현4구역을 재개발한 공덕자이(1164가구)는 2015년4월 입주했다. 길 하나를 사이에 두고 마주 본 마포래미안푸르지오와 함께 아현동 일대 대장 단지로 꼽힌다. 하지만 마포래미안푸르지오와 매매가 및 전세가 차이가 큰 거래가 적지 않다.

서울 마포구의 아파트 단지. 사진은 기사 내용과 관련 없음. GettyImagesBank

올해로 입주 8년이 됐지만, 이 아파트의 부동산거래 내역은 국토교통부 실거래가시스템이나 서울시 통계에서 찾기가 어렵다. 부동산세를 내는 기준인 공시가격도 없다.

미등기 아파트는 대개 입주한 지 1년 미만인 곳이 대부분이지만, 공덕자이처럼 수년이 지난 곳도 적지 않다. 재개발·재건축 단지는 분담금 산정 등 행정 변수가 많아 길게는 수년 동안 등기가 지연되기도 한다.

2006년 정비구역으로 지정된 아현4구역은 2015년 공사를 마치고 준공인가를 받았다. 하지만 분양 당시 현금 청산자가 거액의 합의금을 요구하면서 소송이 장기화했다.

마포구는 지난 9일 아현4구역 재개발사업과 소송 중이던 구역 내 토지 등 소유자 2인이 소송을 취하하고 ‘공덕자이 미등기 해결을 위한 합의서’를 작성했다고 밝혔다. 8년간 이어지던 미등기 문제가 극적으로 타결되면서 공덕자이는 아현4구역 조합총회, 이전고시 절차 등을 거쳐 1년 내 등기를 완료할 것으로 마포구는 전망했다.

서울 강남구 디에이치퍼스티어아이파크, 서초구 래미안원베일리, 동대문구 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65·청량리역한양수자인그라시엘, 은평구 DMC파인시티자이 등 올해 입주한 아파트의 경우 대부분이 미등기 상태다. 서울시에 따르면 올 3분기 기준 총 167개 조합이 소송 진행(79개), 조합장 또는 청산인의 소재 불명(42개), 잔존업무 처리 등 정상 추진 중(36개)으로 청산이 지연된 것으로 집계됐다.

소송 많은 정비사업 등기 '하세월'

전문가들은 미등기 아파트를 매매하거나 임차 계약할 때 많은 주의가 필요하다고 조언한다. 일반적으로 주변 시세보다 전세가가 낮아 ‘혹하기’ 쉽지만, 숨겨진 리스크가 많기 때문이다.

전세 계약을 할 때는 분양계약자와 임대인(집주인)이 동일한지, 분양 대금 납부가 제대로 되고 있는지, 가압류나 가처분은 없는지 등도 꼼꼼히 살펴야 한다. 이중삼중 거래됐을 가능성도 있기 때문에 분양계약서 원본과 매도인의 재무 상태를 잘 따져봐야 한다.

엄정숙 법도 대표변호사는 “등기가 없으니 이를 대체할 만한 확실한 증거자료 및 소유권자라는 신뢰를 가지고 계약해야 한다”며 “계약서 특약사항에 '본등기가 예상한 기일보다 늦어질 경우 책임을 어떻게 한다'라는 식의 위약금 조항을 넣는 것이 좋다”고 조언했다.

매수자 입장에서도 대출 임차계약 납세 등과 관련해 재산권 행사에 큰 제약을 받는다. 우선 주택자금대출, 전세대출 등 각종 주거 관련 대출이 불가능하다. 특히 입주권이 아닌 일반분양으로 취득한 분양권은 대출 제약이 더 심하다. 노후 대비 상품으로 분류되는 주택연금 가입도 불가능하다.

"권리행사 못해도 세금은 내야"

종합부동산세와 재산세를 내는 기준인 공시가격이 없는 것도 미등기 아파트의 특징이다.

다만 공시가격이 없다고 보유세를 물지 않는 것은 아니다. 지방자치단체별로 공시가격에 준하는 기준을 마련한 뒤 세금을 부과하기 때문이다. 등기가 완료되지 않은 단지에 대해선 매년 한국부동산원의 미공시 자료를 받아 이를 토대로 세금을 매긴다. 미공시 자료란 일반 열람은 불가능하지만, 부동산원이 산정한 사실상 준(準)공시가격이다. 다만 참고 가격으로 제시하기 때문에 어느 정도 수준으로 받아들일지는 지자체 재량이다.

미등기 아파트의 등기가 완료되면 이듬해부턴 공시가격 열람이 가능해진다. 한 세무업계 관계자는 “미등기 상태가 지속되다 가격이 처음 공시될 땐 그동안의 시세 상승분이 한꺼번에 반영되는 경향이 있어 체감하는 세금 부담이 높아지기도 한다”고 말했다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com