[부동산 절세시대] 상속주택 취득세 계산시 주택수

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안녕하세요, 부동산 절세시대 김리석 회계사입니다.

이번 시간에는 상속주택의 취득세 계산시 주택수 계산방법에 대해 알아봅니다.

상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔로서 상속개시일(사망일)부터 5년이 지나지 않은 경우에는 1세대의 주택 수를 계산할 때 제외하도록 하며, 해당 주택을 취득하더라도 취득세가 중과되지 않습니다.

해당 내용은 2020년 8월 12일부터 시행하되, 2020년 8월 11일 이전에 상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔에 대해서는 2020년 8월 12일 이후 5년 동안 주택 수 산정 시 소유주택 수에서 제외하도록 합니다.

Case를 나누어 설명하겠습니다.

Case1) 상속주택을 보유하고 있는 경우에 다른 주택 취득하는 경우 취득세
만약, 내가 2주택을 보유하고 있는데 이 중 주택 1채는 상속받은 주택이라고 할 경우 조정대상지역에 있는 주택 1채를 더 산다면 나는 3주택에 대한 취득세 12%를 내야 하는 게 아니라 상속받은 주택을 뺀 2주택에 대한 취득세 8%를 부담합니다.

예를 들어, 2020년 7월 10일에 주택을 상속받았다면 2020년 8월 12일 이후 5년이내인 2025년 8월 12일까지 상속주택을 주택수 계산할 때 고려하지 않고 계산을 하고, 만약 주택을 2022년 6월 10일에 상속 받았다면 상속개시일로부터 5년이내인 2027년 6월 10일까지는 주택수 계산할 때 고려하지 않습니다.

만약, 5년이 지난 다음에도 상속받은 주택을 계속 보유하고 있다면 그 때는 주택수에 포함하여 내가 다른 주택을 살 때 주택수에 영향을 미치게 됩니다.

즉, 2020년 7월 10일에 주택을 상속받았다면 2020년 8월 12일 이후 5년이내인 2025년 8월 12일까지 상속주택을 주택수 계산할 때 고려하지 않는데 2025년 8월 12일 이후에도 계속 이 상속주택을 보유하고 있는 상태에서 내가 다른 주택을 사게 된다면 그 때는 상속주택이 주택수에 포함하게 되어 다른 주택 취득시 주택수에 포함하여 취득세율에 영향을 미칩니다.

Case2) 다른 주택을 보유하고 있는 경우에 상속받은 주택에 대한 취득세

내가 2주택을 보유하고 있고 조정대상지역에 있는 주택 1채를 상속받아 취득세를 내야 하는 경우 3주택에 대한 취득세 12%를 부담한다고 생각할 수 있지만 상속받은 주택은 취득세가 중과되지 않기 때문에 기본세율인 2.8%(원시취득에 대한 취득세율)의 취득세율을 부담하게 됩니다.

상속인들이 공동으로 소유하는 경우는 어떻게 주택수를 계산할까요?
상속주택을 여러명의 상속인들이 공동으로 소유한 경우에는 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유주택으로 판단합니다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상일 경우에는 1순위로는 '당해 주택에 거주하는 사람' 2순위로는 '최연장자'순으로 판단합니다.

예를 들어, A주택에 대해서 상속인인 A씨, B씨, C씨가 있고 A씨가 상속지분이 가장 높다면 A씨가 A상속주택을 보유한 것으로 판단합니다. 만약 A씨와 B씨가 지분이 높은 경우 B씨가 당해 주택에 거주한다면 B씨, A씨와 B씨 모두 A주택에 거주했고 최연장자가 A씨라면 A씨의 상속주택으로 판단합니다.

이번 시간에는 상속주택의 취득세 계산시 주택수 계산방법에 대해 알아봤습니다.

다음 시간에도 부동산 세금과 관련된 유익한 내용으로 찾아뵙겠습니다.

<한경닷컴 The Lifeist> 김리석 세정회계법인 이사(leesuk1020@naver.com)

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