[힘이 되는 부동산 법률] 기존 포괄양수도 계약, 신규 임차인에게는 치명적일수도

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임대인과 상가임대차계약을 함에 있어 기존 상가임차인의 임대차계약을 포괄양수도하는 형식은 상가임차인의 권리, 특히 상가건물임대차보호법에서 보장된 10년 갱신요구권을 크게 제한할 수 있다. 임대차계약 포괄양수도계약이란 예를 들면 다음과 같다.

갑: 임대인, 을 :기존임차인, 병: 신규임차인

을은 별첨과 같은 임대차계약상 임차인 지위를 병에게 양도하고, 갑은 이를 동의한다. 병은 을로부터 임대차계약상 임차인으로서의 모든 권리의무를 포괄적으로 양수한다.

위와 같은 내용의 임대차계약양수도계약서가 작성되면 상가건물임차인으로서의 병의 지위는 크게 위축될 수 있는데, 10년갱신요구권 기산이 병의 임대차계약 개시시점이 아닌 을의 개시시점이 될 가능성이 클 수 있다. 예를 들어, 을의 임대차개시시점이 2015년 1월 1일, 병의 임대차개시시점이 2018년 1월 1일이면, 갱신요구권을 통해 병이 임대차할 수 있는 10년의 기간이 2024년 말이 될 수 있는 것이다.

★ 대구지방법원 2017. 9. 12. 선고 2016가단29446 건물명도등
1. 기초사실
가. 원고와 원고의 배우자인 이%%는 2013. 4. 30. 별지 부동산의 표시 기재 부동산을 매수하면서 종전 소유자가 배##에게 별지 부동산의 표시 기재 부동산의 2층 중 별지 도면 표시 1, 2, 8, 9, 6, 7, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 “가”부분 156.51㎡(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)를 아래와 같은 내용으로 임대하는 임대차계약의 임대인의 지위를 승계하였다.
- 임대차계약체결일: 2012. 9. 6.
- 임대차보증금: 2,000만 원
- 임대차기간: 2016. 9. 5.까지
- 차임: 월 70만 원 (다만 위 임대인 지위 승계 당시 원고, 이%%와 배##는 2013. 9. 5.부터 차임을 월 100만 원으로 증액하기로 약정하였다.
나. 배##는 위 임대차계약 체결 이후 이 사건 건물에서 ‘000가요주점’이라는 상호로 유흥주점(이하 ‘이 사건 주점’이라고 한다)을 운영하였다.
다. 피고는 어머니인 곽00의 명의로 2013. 12. 19. 배##로부터 이 사건 주점에 관한 시설 및 영업권을 권리금 8,700만 원에 양수하기로 하는 계약을 체결하였다.
라. 원고는 2013년 12월경 피고와 사이에 이 사건 건물에 관하여 아래와 같은 내용의 임대차계약서를 작성하였다.
- 임차보증금: 2,000만 원
- 차임: 월 100만 원
- 임대차기간: 2013. 4. 30.부터 2016. 9. 5.까지
마. 피고는 2014. 1. 6. 배##에게 임차보증금 2,000만 원을 지급하고, 원고에게 배##로부터 교부받은 임차보증금 영수증을 교부하였다.
바. 원고와 이%%는 피고에게 2016. 5. 11, 같은 달 23., 2016. 8. 26. 총 3차례에 걸쳐 이 사건 건물에 관한 임대차계약의 기간만료일인 2016. 9. 5. 이후에는 임대차계약의 갱신을 거절한다는 취지의 통지를 하였다.
사. 피고는 2016. 5. 30. 원고에게 원고의 위 갱신거절통지에 관하여 이 사건 임대차계약에 기하여 이 사건 건물에서 이 사건 주점 영업을 계속하겠다는 취지의 통지를 하였다.
【인정근거】다툼 없는 사실, 갑1, 2, 3, 4, 6호증, 갑 제5호증의 1, 2, 3, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 건물에 관한 임대차계약의 기간만료일
가. 당사자의 주장
1) 원고의 주장
피고는 종전 임차인 배##로부터 이 사건 건물에 관한 종전 임대차계약 상의 임차인의 지위를 양수하였다. 그러므로 이 사건 건물에 관한 임대차계약은 그 최장 갱신요구기한인 5년이 경과된 2017. 9. 5.에는 기간만료로 인하여 종료되었다.
2) 피고의 주장
피고는 종전 임차인 배##로부터 이 사건 건물에 관한 임차인의 지위를 양수한 것이 아니다. 피고는 2014. 1. 6. 원고와 사이에 이 사건 건물에 관한 임대차계약을 새로 체결하였고 그때부터 이 사건 건물을 점유․사용하기 시작하였으므로, 그 임대차기간은 2014. 1. 6.부터 기산되어야 하고, 그 때로부터 계약갱신요구권이 인정되는 최장 임대차기간 5년이 만료되는 시점은 2019. 1. 5.이다. 그러므로 원고와 피고 사이의 이 사건 건물에 관한 임대차계약의 기간이 만료되지 아니하였다.
나. 판 단
1) 관련 법리
임대인이 기존의 임대차계약 후 제3자와 임대차계약을 체결하는 행위를 한 때에도, 실제로는 임차인이 기존의 임대차계약상의 지위를 제3자에 양도하는 등 임대차계약상의 권리의무를 포괄적으로 양도하거나, 오로지 기존의 임대차보증금 반환채권을 타인에게 귀속시키는 것에 해당하는 경우가 있을 수 있다. 여기서 위 행위가 기존의 임대차계약관계 및 임대차보증금 반환채권을 완전히 소멸시키고 제3자의 새로운 임대차보증금 봔환채권을 발생시키는 것인지, 아니면 기존의 임대차계약상의 권리의무를 포괄적으로 양도하거나 기존의 임대차보증금 반환채권을 양도하는 것인지는, 행위를 이루고 있는 계약 내지 의사의 해석 문제에 해당한다. 따라서 행위가 이루어진 동기와 경위, 당사자가 행위에 의하여 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙에 따라 행위에 담긴 의사를 해석함으로써, 법률관계의 성격 내지 기존의 임대차보증금 반환채권의 소멸 여부에 관하여 합리적으로 판단하여야 하며, 결국 기존의 임차인과 제3자와의 관계, 새로운 임대차계약의 체결 경위 및 기존의 임대차계약과 새로운 임대차계약의 각 내용, 새로운 임대차계약과 기존의 임대차계약의 각 보증금 액수가 같은지 여부 및 같지 않을 경우에는 차액의 반환 내지 지급관계, 새로운 임대차계약을 전후한 부동산의 점유․사용관계, 새로운 임대차계약에 따른 월 차임의 지급관계 등의 여러 사정을 모두 종합하여 의사를 해석․판단하여야 한다(대법원 2017. 1. 25. 선고 2014다52933 판결 참조).
2) 이 사건에 관한 판단
앞서 기초사실에서 실시한 각 증거에 의하여 인정되는 아래의 사정들을 종합하여 보면, 피고는 종전 임차인 배##로부터 이 사건 건물에 관한 시설, 영업권과 아울러 기존 임대차계약상의 임차인의 지위를 포괄적으로 양수하였다고 인정된다. 그러므로 피고의 이 사건 건물에 관한 임차권의 임대차기간은 종전 임차인 배##의 최초임대차 시점인 2012. 9. 6.부터 기산되고, 피고는 위 최초임대차 시점으로부터 5년이 경과된 후인 2017. 9. 6. 이후에는 이 사건 건물에 관한 임대차계약의 갱신요구를 할 수 없다.
① 종전 임차인 배##의 이 사건 건물에 관한 임대차기간은 2016. 9. 5.까지로 약정되어 있었는데, 피고는 위 임대차기간 중인 2013. 12. 19. 배##로부터 이 사건 주점의 시설 및 영업권을 양수하기로 하는 계약을 체결하였다.
② 피고는 2013년 12월경 원고와 사이에 이 사건 건물에 관한 임대차계약서를 작성하면서 그 임대차기간(2016. 9. 5.까지), 임차보증금의 액수(2,000만 원), 월 차임 액수(100만 원), 차임 지급일(매월 30일)을 종전 임대차계약과 같은 내용으로 약정하였다. 위 임대차계약서에는 그 작성일자가 기재되어 있지 않고 임차보증금의 지급일자나 지급기한도 기재되어 있지 않다.
③ 피고는 2014. 1. 6. 배##에게 임차보증금 상당액 2,000만 원을 지급하였다.
④ 피고는 배##로부터 이 사건 주점의 시설과 영업권을 양수한 이후, 그 양수한 시설을 그대로 사용하여 종전과 같은 상호(00주점)로 이 사건 건물에서 주점을 운영하고 있다.

3. 피고의 건물인도 등 의무
이 사건 건물에 관한 임대차계약은 결국 2017. 9. 5. 기간만료로 인하여 종료되었다 할 것이므로, 피고는 원고로부터 임차보증금 2,000만 원을 반환받음과 동시에 원고에게 이 사건 건물을 인도할 의무가 있다.
<중략>

★ 대구지방법원 서부지원 2022. 2. 10. 선고 2020가합54108(본소) 건물인도, 2021가합52345(반소) 손해배상(기)
1. 기초사실
가. 원고들과 피고 사이의 임대차계약과 갱신계약
1) 피고는 2015. 6. 25. 원고들과 사이에, 원고들 소유의 별지 목록 기재 부동산(다음부터 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 임대차보증금 50,000,000원, 월차임 5,000,000원(부가가치세 별도), 임대차기간 2015. 6. 25.부터 2017. 12. 15.까지로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약(다음부터 ‘이 사건 임대차계약’이라 하고, 당시 작성된 계약서를 ‘이 사건 계약서’라 한다)을 체결하였다. 이 사건 계약서에는 다음과 같은 특약사항(다음부터 ‘이 사건 특약사항’이라 한다)이 기재되어 있다.

특 약 2. 최초 임대차 기간은 5년으로 하여, 전 임차인으로부터 승계를 받았으므로 최초 임대일인 2012년 12월 16일부터 2017년 12월 15일까지로 한다(다음부터 ‘이 사건 승계조항’이라 한다). 5. 임대인과 임차인은 최초계약기간 5년 만료일인 2017년 12월 15일로부터 6개월 전인 2017년 6월 15일에 임대 부동산 명도 공증을 하기로 한다. 9. 최초 계약기간 5년 만료 후 임대료를 조정 후 재계약(1년)을 합의한다. 단 쌍방이 합의하지 못하면 계약은 만료된다. 15. 소유자 3인 중 원고 이00이 대표로 본 임대차계약을 전적으로 책임진다.

2) 그 후 원고들과 피고는 이 사건 임대차계약에 관하여 2018. 2. 6. 및 2018. 12. 13. 임대차보증금과 차임의 변경 없이 임대차기간만 연장하는 갱신계약을 체결하고, 2019. 12. 18. 다시 임대차보증금과 차임의 변경 없이 임대차기간을 2019. 12. 25.부터 2020. 12. 24.까지로 1년 연장하는 내용의 갱신계약(다음부터 ‘이 사건 최종 갱신계약’이라 한다)을 체결하였다.
나. 피고의 계약갱신 요구 및 원고들의 이 사건 임대차계약 해지 통지
1) 피고는 2020. 9. 24. 원고 이00에게 ‘곧 연말인데 내년에도 장사좀 할수있게 재계약 부탁드리겠습니다’라는 문자메시지를 전송하였다(다음부터 ‘이 사건 갱신요구’라 한다).
2) 원고들은 2020. 10. 5. 피고에게 ‘더 이상 이 사건 계약을 유지할 수 없으니 임대차기간 만료일 다음날인 2020. 12. 25.까지 이 사건 부동산을 인도하여 줄 것을 통보한다’는 취지의 이 사건 임대차계약 해지의 통지를 하였고, 위 통지는 그 무렵 피고에게 도달하였다.
다. 피고는 이 사건 변론종결일 현재까지 이 사건 부동산에서 ‘00숯불’이라는 상호로 음식점을 운영하면서 이를 점유⋅사용하고 있다.

2. 당사자들의 주장
가. 원고들의 주장
1) 이 사건 부동산에 대한 임대기간은 이 사건 최종 갱신계약에서 정한 2020. 12. 24.까지이고, 원고들은 피고의 이 사건 갱신요구에 대하여 2020. 10. 5. 갱신거절을 통지하였으므로 위 계약은 기간만료로 종료하였다. 따라서 피고는 원고들에게 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있다.
2) 피고는 이 사건 부동산의 전 임차인이 2012. 12. 16. 최초 체결한 임대차계약을 승계하여 이 사건 임대차계약을 한 것이므로 이 사건 부동산에 관한 임대차계약의 최초 기산일은 2012. 12. 16.이고, 이 사건 갱신요구 당시에는 이 사건 특약 및 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 상가건물 임대차보호법(다음부터 ‘구 상가임대차법’이라 한다)에서 정한 의무임대차기간 5년이 도과하였으므로 피고는 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정된 상가건물 임대차보호법(다음부터 ‘개정 상가임대차법’이라 한다)에 따른 10년을 초과하지 아니하는 범위에서의 계약갱신요구권을 행사할 수는 없다.
나. 피고의 주장
1) 이 사건 부동산에 관한 임대차계약은 개정 상가임대차법 시행 이후인 2019. 12. 18. 이 사건 최종 갱신계약에 의하여 갱신되었으므로 피고는 개정 상가임대차법에 따라 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 원고들은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다. 그런데 피고는 2020. 9. 24. 원고 이00에게 이 사건 최종 갱신계약의 기간 만료일(2020. 12. 24.)의 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 내에 이 사건 갱신요구를 하였으므로 이 사건 임대차계약은 개정 상가임대차법 제10조 제1항에 의하여 2020. 12. 24. 이후 전 임대차계약과 동일한 조건으로 갱신되었다.

3. 판단
가. 관련 법리
상가건물 임대차보호법(다음부터 ‘상가임대차법’이라고 한다)은 제10조 제1항과 제3항의 규정에서 계약갱신요구권에 관하여 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보도록 정하고 있다. 구 상가임대차법 제10조 제2항은 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하였는데, 개정 상가임대차법 제10조 제2항은 이에 대해 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하고, 그 부칙 제2조는 “제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”라고 정하고 있다.
위 규정들의 문언, 내용과 체계에 비추어 보면, 개정 상가임대차법 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다. 따라서 개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다(대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결 참조).
나. 피고가 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간에 대한 판단
관련 법리에 비추어 살피건대, 개정 상가임대차법 시행 이후 피고가 이 사건 갱신요구를 하기 이전에 이미 원고들과 피고가 여러 차례 갱신계약을 하였으므로 피고는 이 사건 부동산에 관한 임대차계약에 대하여 개정 상가임대차법 부칙 제2조에 따라 이 사건 부동산에 관한 최초 임대차계약일로부터 최대 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 위 법 제10조 제1항의 계약갱신요구권을 행사할 수 있다 할 것이다.
다. 이 사건 부동산에 대한 최초 임대차계약일에 대한 판단
한편 앞서 본 증거들 및 을 제2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정들에 비추어 보면 원고들과 피고 사이에는 2012. 12. 16. 체결되었던 기존 임대차를 승계하는 내용으로 이 사건 임대차계약을 체결하기로 하는 합의가 있었던 것으로 봄이 상당하므로 이 사건 부동산에 관한 최초 임대차계약일은 2012. 12. 16.로 보아야 할 것이다.
1) 이 사건 승계조항에는 “최초 임대차 기간은 5년으로 하여, 전 임차인으로부터 승계를 받았으므로 최초 임대일인 2012년 12월 16일부터 2017년 12월 15일까지로 한다”고 기재되어 있다.
2) 피고는 이 사건 임대차계약을 체결하기 2일 전인 2015. 6. 23. 이 사건 부동산에서 ‘###’라는 상호로 일반음식점을 운영하던 나00와 사이에 종전 임차인의 임대차계약 관계에 따른 포괄적 권리의무를 양수하여 피고가 그 계약상 지위를 인수하기로 하는 내용의 권리 양수⋅양도 계약(다음부터 ‘이 사건 양도계약’이라 한다)을 체결하였다.
3) 피고는 2015. 6. 25. 원고들과 사이에 이 사건 부동산에 관한 임대차계약을 최초로 체결하였고 이 사건 부동산의 전 임차인과는 아무런 관계도 없으며 이 사건 승계조항은 원고들의 요구에 따라 기재된 것이므로 2012. 12. 16. 체결된 임대차계약을 피고가 승계한 것인지 의문이 있고, 이 사건 승계조항은 임차인에게 불리한 내용이므로 상가임대차법 제15조에 따라 효력이 없다고 주장한다. 그러나 민법상 임대차의 편면적 강행규정인 민법 제643조(임차인의 지상물매수청구권 규정) 등과 마찬가지로, 상가건물 임대차보호법 제10조에 따른 계약 갱신요구권의 제한 역시 계약체결 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인 등에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 강행규정에 저촉되지 않는 것으로 해석함이 타당하다 할 것인데(대법원 2011. 5. 26. 선고 2011다1231 판결 등의 취지 참조), 이 사건 승계조항은 이 사건 부동산의 소유자인 원고들이 이 사건 양도계약에 동의하는 과정에서 체결된 것인 점, 실제로 피고는 전 임차인의 지위를 포괄적으로 양수하여 이 사건 부동산에 관한 임대차계약을 체결한 점 등에 비추어 보면 이 사건 승계조항이 상가임대차법 제15조에 따라 무효라고 볼 수 없다.

라. 이 사건 부동산에 대한 임대차계약의 갱신여부
따라서 피고는 이 사건 부동산에 관한 최초 임대차계약일인 2012. 12. 16.로부터 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신을 요구할 수 있다 할 것인데 피고가 2020. 9. 24. 원고 이00에게 이 사건 갱신요구를 하였음은 앞서 본바와 같으므로, 이 사건 임대차계약은 개정 상가임대차법 제10조 제1항 및 제3항에 의하여 2021. 12. 24.까지 연장되었다 할 것이다. 그렇다면 이 사건 변론종결일(2021. 9. 16.) 당시 이 사건 부동산에 관한 임대차계약은 유효하게 존재한다 할 것이므로 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 이유 없다(피고의 예비적 반소는 원고의 본소 청구가 받아들여질 것을 조건으로 하는 예비적 청구인데 원고의 본소 청구를 받아들이지 않았으므로 피고의 예비적 반소청구에 대하여는 따로 판단하지 아니한다).

★ 대구지방법원 서부지원 2023. 5. 18. 선고 2023가합50039 부동산명도청구의 소
1. 인정사실
가. 별지 목록 기재 부동산에 관한 임대차계약과 갱신계약
1) 나##가 2012. 12. 16.에 원고로부터 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 임차하여 ‘000’라는 상호로 일반음식점을 운영하고 있었다.
2) 피고는 2015. 6. 23.에 나##와 사이에 이 사건 부동산에 관하여 ‘종전 임차인의 임대차계약 관계에 따른 포괄적 권리의무를 양수하여 피고가 그 계약상 지위를 인수하기로 하는 내용’의 권리 양수⋅양도 계약을 체결하였다.
3) 그로부터 2일 후인 2015. 6. 25.에 피고는 원고와 사이에, 원고 등 3인 소유의 이 사건 부동산을 임대차보증금을 50,000,000원, 월차임을 5,000,000원(부가가치세 별도), 임대차기간을 2017. 12. 15.까지로 정하여 피고가 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다. 그 임대차 계약서에는 다음과 같은 특약사항이 기재되어 있다.

특 약 2. 최초 임대차 기간은 5년으로 하여, 전 임차인으로부터 승계를 받았으므로 최초 임대일인 2012년 12월 16일부터 2017년 12월 15일까지로 한다(다음부터 ‘이 사건 승계조항’이라 한다). 5. 임대인과 임차인은 최초계약기간 5년 만료일인 2017년 12월 15일로부터 6개월 전인 2017년 6월 15일에 임대 부동산 명도 공증을 하기로 한다. 9. 최초 계약기간 5년 만료 후 임대료를 조정 후 재계약(1년)을 합의한다. 단 쌍방이 합의하지 못하면 계약은 만료된다. 15. 소유자 3인 중 원고가 대표로 본 임대차계약을 전적으로 책임진다.

4) 그 후 원고와 피고는 이 사건 임대차계약에 관하여 2018. 2. 6. 및 2018. 12. 13.에 임대차보증금과 차임의 변경 없이 임대차기간만 연장하는 갱신계약을 체결하였고, 2019. 12. 18.에 다시 임대차보증금과 차임의 변경 없이 임대차기간을 2019. 12. 25.부터 2020. 12. 24.까지로 1년 연장하는 내용의 갱신계약을 체결하였다.
나. 원고의 이 사건 임대차계약 해지 통지 및 명도소송의 결과
1) 피고는 위와 같이 갱신된 임대차계약의 재갱신을 요구하였으나 원고는 이를 거부하면서 오히려 2020. 10. 5.에 피고에게 이 사건 임대차계약의 해지를 통지하고 이 사건 부동산의 명도를 요구하였다. 피고가 이를 거절하자 원고를 비롯한 이 사건 부동산의 소유자들은 2020. 12. 7. 피고를 상대로 대구지방법원 서부지원 2020가합54108호로 건물인도소송을 제기하였다.
2) 위 소송에서 이 법원은 ‘이 사건 부동산에 대한 최초 임대차계약일을 2012. 12. 16.로 보고, 피고는 2019. 10. 16. 법률 제15791호로 개정된 상가건물 임대차보호법(이하 ’상가임대차법‘이라고만 한다) 제10조에 따라 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신을 요구할 수 있으므로, 이 사건 임대차계약은 피고의 갱신 요구에 따라 마지막 갱신 계약의 기한 종료일 다음날인 2020. 12. 25.에 다시 기한을 1년으로 하여 재갱신되었고, 때문에 그 계약기한도 2021. 12. 24.까지 연장되었다고 보아야 한다’는 이유로 원고 등의 청구를 기각하였다(그 사건의 변론종결일은 2021. 9. 16.로 아직 계약기간 만료 전인 상태였다). 그리고 이 판결은 그대로 확정되었다.
3) 이후 위와 같이 피고의 요구로 재갱신된 이 사건 임대차계약은 그 기한 만료일 다음날인 2021. 12. 25.에 묵시적으로 다시 갱신되었는데, 원고는 2022. 10. 19.에 이르러 피고에게 ‘최초 임대차계약일로부터 10년이 되는 2022. 12. 15. 계약이 만료되는 바, 더 이상 피고와의 임대차계약을 유지할 의사가 없으니 계약을 해지하고 2022. 12. 15.까지 부동산을 명도해줄 것을 통보한다’는 취지의 이 사건 임대차계약 해지의 통지를 하였고, 2022. 11. 17.에도 같은 내용의 내용증명우편을 발송하였다. 위 통지는 그 무렵 피고에게 도달하였다.

2. 청구원인에 관한 판단
앞서 본 사실관계와 상가임대차법의 관련 규정에 의하면, 원고와 피고 사이의 이 사건 임대차계약의 계약기간은 여러 차례의 갱신계약, 피고의 갱신요구 및 묵시적 갱신 등으로 연장되다가 이 사건 임대차계약의 최초 시작일인 2012. 12. 16.부터 10년이 지난 2022. 12. 15.에 최종적으로 만료된 것으로 판단된다.
따라서 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있다.
3. 피고의 주장에 관한 판단
가. 피고의 주장 요지
피고는 원고와 2015. 6. 25.에 이 사건 부동산에 관한 임대차계약을 최초로 체결하였을 뿐이고 이 사건 부동산의 전 임차인 나##와는 아무런 관계도 없으므로 나##가 2012. 12. 16.에 체결하였던 종전 임대차계약을 피고가 승계한 것인지 의문이 있다.
설령 원고와 피고 사이에 승계약정이 있었다 하더라도, 이 사건 승계조항은 임차인에게 불리한 내용이므로 상가임대차법 제15조에 따라 효력이 없다. 따라서 피고의 임대차기간이 시작된 2015. 6. 25.부터 아직 10년이 경과하지 아니한 상태이므로 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약에 관한 갱신요구를 할 수 있다.
나. 판단
1) 상가임대차법 제10조 제2항의 해석
상가임대차법 제10조 제2항은 “임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.”라고 정하고 있다.
위 규정은, 상가건물의 경우 임차인이 영업을 위하여 임차목적물에 시설비, 인테리어 비용 등 상당한 자본을 투자하는 것이 일반적이므로, 임차인이 투자한 자본을 회수하는 데 필요한 최소한의 임대차 존속기간 10년을 보장함으로써 임차인의 지위를 보호함과 동시에, 임대차기간이 10년을 초과하는 경우 임대인으로 하여금 갱신거절을 할 수 있게 함으로써 임대인 또는 소유자의 임대차목적물에 대한 사용ㆍ수익권한이 과도하게 제한되는 상황을 막기 위한 취지로 해석된다.
위와 같이 단순히 ‘임대차기간’이 아닌 ‘최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간’이라는 위 법률 규정의 문언 및 입법 취지에 비추어 볼 때 ‘최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간’이라 함은 당해 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 포함하는 의미이고, 최초 임대차계약 체결 이후 상가건물의 소유자나 임차인이 변경되었다고 하더라도 최초의 임대차계약이 실질적으로 계속 유지ㆍ갱신되어 왔다면, 임차인의 계약갱신요구권은 당해 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약을 기준으로 하여 전체의 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다고 봄이 타당하다.
2) 구체적 판단
가) 앞서 인정한 사실, 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 등을 종합적으로 고려하여 보면, 이 사건 임대차계약은 나##의 이 사건 부동산에 관한 종전 임대차계약을 승계한 것이고, 나##가 이 사건 부동산에 관하여 최초로 체결한 임대차계약에서 정한 임대차기간의 시작시점인 2012. 12. 16.부터 피고의 전체 임대차기간을 산정함이 마땅하다. 그리고 원고와 피고 사이의 이 사건 임대차계약이 종전 임차인 나##와의 임대차계약의 승계임을 밝힌 이 사건 승계조항이 임차인에게 불리한 약정으로 상가임대차법 제15조에 따라 무효로 보아야 할 약정에 해당한다고 볼 수도 없다.
(1) 이 사건 부동산의 종전 임차인인 나##는 2012. 12.경 이 사건 부동산의 소유자인 원고와 최초로 임대차계약을 체결한 다음 이 사건 부동산을 인도받아 ‘000’라는 상호로 일반음식점을 영업하고 있었다.
(2) 피고는 2015. 6. 23. 나##의 이 사건 부동산에 관한 임대차계약에 따른 보증금 및 권리 의무를 승계하고, 그로부터 2일 후 이 사건 임대차계약을 체결하면서 이 사건 승계조항을 특약사항으로 기재하였다. 반면, 각 계약의 체결과정에서 종전 계약에 따른 법률관계를 소멸시키고 새로운 임대차계약을 체결하는 것으로 해석될 문구는 전혀 없다.
(3) 피고는 앞서 본바와 같이 임대차계약을 갱신하면서 이 사건 부동산에서 나##가 운영하였던 것과 동일한 음식점 영업을 계속하고 있다.
(4) 이 사건 승계조항은 이 사건 부동산의 소유자인 원고 등이 나##와 피고의 임차권 양수․양도계약에 동의하는 과정에서 만들어진 것으로, 실제로 피고는 전 임차인인 나##의 지위를 포괄적으로 양수하여 이 사건 부동산에 관한 임대차계약을 체결하였으며, 그 같은 승계로 피고는 3년 전 나##가 체결하였던 계약과 동일한 액수로 임차보증금, 월차임을 지급하게 되었다. 이들 사정을 종합적으로 고려하면 이 사건 승계조항이 실질적으로 임차인인 피고에게 불리하다고 볼 수 없다.
나) 따라서 피고의 위 주장들은 모두 이유 없다.

아직 대법원 판결이 없어 단정하기는 어렵지만, 임대차계약의 포괄양수도 형식으로 임대차할 경우 신규임차인의 지위는 크게 약화될 수 있다는 점에서 주의가 요망된다. ‘차임연체 등 문제가 없으면 임대차개시일로부터 10년을 보장받는다’는 기대는, 부지불식간에 체결된 임대차 포괄양수도계약으로 인해 산산조각날 수 있다. 임대차보증금승계 등 지극히 일반적 의미로 보이는 “임대차계약상 임차인으로서의 모든 권리의무를 포괄적으로 양수한다”는 문구 때문에 신규임차인의 권리관계가 크게 제한될 수 있는 것이다.(바로 이 점 때문에, 임차인 보호 차원에서 '포괄양수도'라는 추상적인 문구가 아니라 보다 구체적이고 분명한 문구가 아니면 신규임차인 권리를 제한할 수 없도록 상급심 법원판단과정에서 보다 엄격하게 해석될 여지도 있다고 본다). 특히, 임대차 포괄양수도계약서는 재건축을 앞둔 노후건물에서 임차인 조기 명도를 염두에 둔 임대인 요구로 작성되는 경우가 많다는 점에서, 이런 상태의 건물을 임대차계약하는 임차인일수록 더 주의할 필요가 있다.

<한경닷컴 The Lifeist> 최광석 로티스 최광석 법률사무소 변호사

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