거래 족쇄 풀린 '반값 아파트'…10년 살면 건물 사고 판다

토지임대부 분양주택
개인 간 거래 허용

주택법 개정안 통과
고덕강일3·마곡16 수혜

건물 시세차익 '매력'
2012년 분양가 2억대
LH강남브리즈힐 84㎡
2020년 11.3억 손바뀜

토지는 공공이 소유하고 건물만 분양계약자가 갖는 ‘토지임대부 분양주택’을 입주 10년 뒤부터 개인끼리 사고팔 수 있게 된다. 민간분양 단지에 비해 절반 이상 낮은 분양가로 살다가 10년 뒤 건물의 시세차익을 보고 팔 수 있게 된 것이다. 이전에 공급된 토지임대부 분양주택의 시세가 10년 만에 두 배 뛰었다는 점을 고려하면 투자 가치 차원에서도 매력이 있다는 분석이다. 연내 서울 강서구 마곡 택시 차고지 사전신청이 곧 진행될 예정이다. 하지만 본청약까지 2년이 남아 있어 현재 산정된 추정 임대료보다 오를 수 있고, 아직 은행 주택담보대출이 안 된다는 점은 걸림돌로 남아 있다.

입주 10년 후에는 건물만 매매 가능

지난 8일 국회 본회의에서 토지임대부 분양주택의 전매제한 기간(10년)이 지나면 개인 간 거래를 허용하는 내용의 주택법 개정안이 통과됐다. 전매제한 기간에는 LH(한국토지주택공사)에만 환매할 수 있게 돼 있었다. 이를 서울주택도시공사(SH공사)를 포함한 지방공기업에도 팔 수 있게 됐다. 원래는 전매제한 기간이 지나도 감정가 수준으로 LH에 매각할 수 있어 시세차익을 기대할 수 없었다. 사전신청 때 경쟁률이 높아도 막상 계약 때는 포기하는 사람이 많았던 이유다.

지난 6월 2차 사전예약을 받은 서울 강동구 강일동의 고덕강일3단지(사진 왼쪽 투시도)는 590가구 모집에 특별공급 14 대 1, 일반공급 34 대 1의 높은 경쟁률을 기록했다. 계약 때는 부적격자를 제외한 491명 중 152명(31%)이 포기하는 등 부진을 면치 못했다. 계약한 사람은 이번 법안 통과로 개인 간 거래가 허용되면서 입주 10년 뒤인 2037년에는 건물값만 받고 팔 수 있게 된 것이다.

연내 서울에서는 강서구 마곡의 택시 차고지를 개발한 마곡 16단지(마곡동 753 일대)에 토지임대부 분양주택이 사전신청 방식으로 공급될 예정이다. 마곡 택시 차고지 부지는 서울시 서남물재생센터와 물재생공원 남쪽, 지하철 9호선 마곡나루역에서 북쪽에 있다. SH공사는 여기에 총 608가구 중 절반인 304가구는 공공분양, 나머지 절반은 공공임대주택으로 내놓을 예정이다.

SH공사 관계자는 “뉴홈(공공주택) 나눔형과 토지임대부 분양주택으로 이뤄질 예정인데 아직 정확한 가구수는 정해지지 않았다”고 말했다.

시세차익 두 배 가능하지만…

건물만 파는 건데 시세 차익을 누릴 수 있을까. 이전에 공급된 사례를 보면 최대 두 배의 시세차익을 거둘 수 있는 것으로 나와 있다. 다만 거래량은 적다. 예컨대 2012년 공급된 강남구 LH강남브리즈힐은 전용면적 84㎡ 분양가가 2억원 안팎이었고, 2020년 3월 11억3000만원에 손바뀜했다. 또 2011년 공급된 서초LH5단지는 2017년 5억3500만원에 팔렸다. 더 이전으로 올라가면 1971년 입주한 용산구 이촌동 중산1차시범 전용 59㎡가 2017년 4억6000만원에서 최근 9억8000만원에 팔린 것으로 전해졌다.

분양가와 임대료 모두 인근 시세에 비해 저렴한 편이다. 강서구 마곡10-2단지 (오른쪽 조감도)전용 59㎡ 타입은 지난 10월 사전신청 때 분양가가 3억1119만원에 임대료 70만원으로 추정됐다. 남쪽으로 인접한 마곡13단지 같은 평수가 지난달 15일 보증금 3억5000만원에 월세 80만원으로 계약됐다.

강동구 고덕강일3단지의 경우 사전신청 때 전용 59㎡의 경우 40만원으로 안내된 추정임대료가 본청약 때는 큰 폭으로 뛸 전망이다. 토지임대료 산정 기준이 조성원가에서 조성원가 혹은 감정평가 가격으로 책정하는 것으로 바뀌어 사전신청을 받았기 때문이다. 3년 만기 은행 정기예금 평균 금리를 고려하게 돼 있어 향후 금리 인하에 따라 임대료는 조정될 수 있다.

전매제한 기간이 끝나고 건물만 처분할 때 토지임대료도 주변 시세에 맞춰 재산정하기 때문에 투자가치가 바뀔 수 있다는 점은 변수다. 아직 은행 주택담보대출 이용이 불가능해 분양대금 마련이 어렵다는 점도 숙제로 남아 있다. 은행 주택담보대출은 토지·건물을 합산한 담보인정비율(LTV)을 기준으로 대출 한도를 계산하기 때문이다. 다만 중산1차시범 등은 건물에 대한 담보가치를 온전히 인정받아 대출이 가능하게 돼 있다. SH공사 관계자는 “LH브리즈힐 공급 당시 대출상품을 바탕으로 대출 모델을 구상하고 있다”고 말했다.

박진우 기자 jwp@hankyung.com