신생아 특례 대출·1기 신도시 특별법…내년 바뀌는 부동산 제도

내년 부동산 시장에서 바뀌는 주요 제도에는 무엇이 있을까.

13일 부동산 리서치업체 부동산R114에 따르면 내년 1월엔 신생아 특례 구입 및 전세자금 대출이 도입된다.

대출 신청일 기준 2년 내에 출산한 무주택 가구(2023년 출생아부터 적용, 혼인 여부 관계없음)가 대상이다. 주택 구입자금 대출의 경우 자산 5억600만원 이하, 연 소득 1억3000만원 이하, 연 1.6~3.3% 금리로 최대 5억원까지(주택가액 9억원 이하) 빌려준다.전세자금대출은 자산 3억6100만원 이하, 연 소득 1억3000만원 이하, 연 1.1~3% 금리로 최대 3억원까지(보증금 수도권 5억원, 지방 4억원 이하) 빌려준다.

주택 구입 및 전세자금대출 모두 처음 받은 금리를 5년간 적용한다. 추가 출산 시 1명당 0.2%포인트의 추가 금리 인하 혜택을 제공해 출산 가구의 주거 부담을 덜어준다. 집 걱정 없이 아이를 키울 수 있는 여건을 조성한다는 계획이다.

혼인 증여재산 공제가 도입된다. 신혼부부가 양가에서 결혼자금을 증여세 부담 없이 3억원까지 받을 수 있게 된다. 내년 1월1일 증여분부터 적용된다. 부모나 조부모 등 직계존속으로부터 혼인신고일을 기점으로 전후 각 2년 이내 총 4년간 재산을 증여 받는 경우 기본 공제 5000만원(10년간)에 1억원을 추가로 공제받을 수 있다. 정부는 결혼식을 올리고 1~2년 뒤 혼인신고를 하는 사례가 많다는 점을 감안해 증여세를 공제받을 수 있는 기간을 총 4년으로 넓게 설정했다.

주택청약저축 납입액 소득공제 범위도 늘어난다. 주택청약저축 납입액 소득공제 한도를 연 240만원에서 300만원까지 상향한다. 그동안 주택청약저축 납입액의 소득공제 한도는 연 240만원이었다. 그러나 작년 6월부터 15개월째 청약통장 가입자 수가 감소세를 보이고 있어 청약통장 보유 혜택을 강화하기 위함이다. 조세특례제한법 개정이 필요한 사안으로 법이 통과되면 내년 1월1일 이후 납입분부터 적용될 예정이다.

세법상 주택 개념도 정비한다. 주택 여부에 대한 납세자 혼란 및 조세 회피 방지를 위해서다. 소득세법상 주택은 '허가 여부나 공부 상 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물'로만 규정하고 있어 주택 여부에 대한 납세자의 예측 가능성이 저해되고 있다. 이에 시설 구조상 특성을 반영해 '세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건물'로 '주택'의 개념을 구체화한다.

3월엔 재건축 초과이익 부담금 면제 기준 및 부과 구간 단위 완화한다. 재건축을 한 뒤 집값이 일정 수준 이상 오르면 조합원들은 초과이익에 대해 일부 돈을 내야 한다.

이때 부과되는 초과이익 부담금의 면제 기준이 현행 3000만원에서 8000만원으로 높아진다. 또한 부과 구간을 2000만원에서 5000만원으로 완화한다. 재건축 부담금 부과 개시 시점은 조합 설립 추진위원회 승인일에서 조합설립인가일로 미뤘다.

1주택자는 보유기간(20년 이상 70%, 15년 이상 60%, 10년 이상 50%씩)에 따라 부담금도 감면된다. 개정안이 시행되면 전국적으로 재건축 부담금 부과 단지가 111곳에서 67곳으로 줄어들고, 평균 금액은 8800만원에서 4800만원으로 감소할 것으로 예상된다.

4월엔 1기 신도시 특별법이 시행될 예정이다. 조성된 후 20년 이상 된 100만㎡이상 택지를 대상으로 용적률 규제 완화, 안전진단 면제 등의 혜택을 부여한다. 낡은 신도시 아파트 용적률을 높이고 안전진단을 면제해 재건축 규제를 완화하는 것이 핵심이다. 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(1기 신도시 특별법) 적용이 가능한 지역은 주로 1기 신도시(분당, 일산, 중동, 산본 등)이다. 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등 전국 51개(수도권 24개 지역) 지역, 103만가구에 법이 적용된다.

5월엔 신생아 특별공급 제도 신설한다. 정부는 저출산 극복을 위해서다. 그간 출산 장려 주택정책이 기혼가구에게 혜택을 부여해 간접적으로 출산을 장려했던 것에서 탈피해 혼인 여부와 관계없이 직접적으로 혜택을 준다. 이를 위해 연 7만가구 수준의 공공·민간 주택을 공급하기로 했다. 특히 공공분양(연 3만가구)의 경우 혼인 여부와 무관하게 입주자모집공고일 기준 2년 이내에 임신·출산을 한 가구를 대상으로 특별공급 자격이 주어진다. 민간분양(연 1만가구)은 생애최초·신혼부부 특별공급 물량 중 20%를 출산가구에게 우선 공급한다.

7월엔 등록임대사업자의 임대보증금 반환 보증 가입 요건 강화한다. 등록임대사업자의 임대보증 가입 요건인 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율)이 100%에서 90%로 강화된다. 기존에 등록한 임대주택은 2026년 6월 30일까지 적용을 유예한다.

주택가격 산정 때는 주택 유형 및 가격에 따라 공시가격의 최대 190%를 주택가격으로 인정했으나 140%까지만 인정한다. 이에 따라 임대보증보험도 공시가격의 126%(공시가격 적용 비율 140%×전세가율 90%) 이하로 가입 기준이 강화된다.

임대보증은 민간임대주택법에 따라 등록임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 보증이다. 세입자가 가입하는 전세보증과 유사한 수준으로 가입요건이 강화된다. 반환을 보장하는 금액 기준이 낮아지는 만큼 임대인들이 보증보험 가입 의무를 지키기 위해 전세금을 낮춰야 한다.

이 밖에 하반기에는 출산·양육을 위한 주택 취득에 대한 취득세 감면 신설하고 공시가격 검증센터를 설치한다. 제로에너지 건축 의무 민간 아파트도 확대한다.

한편 내년 일몰 되는 제도도 있다. 특례보금자리론 공급 중단, 전세 보증금 반환 대출, 상생임대인 지원제도와 생활형 숙박시설 유예기간 연장 등이다. 앞서 가계부채가 늘어나면서 대출 증가의 요인으로 지적되면서 지난 9월 일반형 특례보금자리론의 공급을 중단했다. 이에 더해 부부 합산 연 소득 1억원 이하이거나 주택 가격이 6억원 이하를 대상으로 대출해주는 우대형 특례보금자리론은 내년 1월까지 공급한다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com