강남, 그것도 신사동이라는 노른자 땅에 건물을 소유하고 있는 손님의 상담 요청을 받았다. 이런 알짜배기 지역에 건물을 가지고 있는데 어떤 고민을 갖고 계신 걸까?

해당 물건은 이면의 주택 용도 건물로 준공된 지 30년 이상 지난 노후한 건물이었다. 다가구 건물이기 때문에 임차인도 다수 거주하고 있다.

이 물건처럼 노후화되어 건물 가치가 거의 남아있지 않은 건물도 활황기였던 지난 20~21년도에는 입지만 좋으면 매도하는데 어려움이 없었다. 매입 후 리모델링이나 신축을 거친 뒤, 임차 구성을 새롭게 하여 매각하는 방식이 성행했기 때문이다. 일명 밸류애드(value-add)투자 방식이다.
(사진=게티이미지뱅크)
(사진=게티이미지뱅크)
투자 수익과 위험도를 기준으로 투자전략을 구분할 때, 크게 코어(core), 코어 플러스(Core Plus), 밸류애드(value-add), 오퍼튜니스틱(opprtunustic)으로 구분할 수 있다.

'코어' 전략은 저위험 저수익의 안정적인 투자를 말한다.

핵심적인 주요 입지에 위치한 일종의 우량상품으로 안정적인 임대수익이 보장된 자산에 투자하는 것이다. 우량한 임차인들이 입주해 있어 공실의 위험이 적어 관리가 용이하다. 투자난이도가 낮기 때문에 당연히 가격은 이미 높은 편이라 단기 매각 차익보다는 꾸준한 운용 수익을 기대할 수 있다. 물론 입지나 상품이 우수하기 때문에 장기적으로는 자본 차익도 기대할 수 있다.

'밸류애드' 방식은 중위험 중수익 전략이다.

단어 그대로 부동산의 가치가 향상될 잠재력이 있는 물건에 투자하는 것이다. 현재는 구축이거나 핸디캡이 있어 공실율이 높을 수도 있고, 건물 가치도 떨어진다. 하지만 향후 용도변경이나 리모델링을 통해서 가치를 향상시켜 수익을 극대화할 수 있다.

'오퍼튜니스틱'은 고위험 고수익을 추구한다.

직접 개발을 하거나, NPL이나 재개발 등 투자난이도가 높은 상품에 투자하는 전략이다. 투자 지역과 상품도 다양하고 그만큼 불확실성이 높아 리크스가 커진다.

활황기였던 지난 20년~21년도에는 밸류애드 방식이 성행했다. 본 상담 건처럼 건물이 노후하거나 주거용도로 되어 있는 물건을 매입하여, 근린생활시설로의 용도변경 및 리모델링 등을 통해 가치를 높여 단기 매각을 하는 경우도 흔히 볼 수 있었다. 급등하는 시장이었기 때문에 손 바뀜도 수월했다.

이러한 비교적 공격적인 투자를 일반인도 할 수 있었던 데에는 저금리로 자금 조달이 가능하고, 건축비도 지금처럼 급등하기 이전이었기 때문이다.
(사진=게티이미지뱅크)
(사진=게티이미지뱅크)
그러나 지금은 시장 환경이 급변했다. 공사비 상승으로 인해 리모델링이나 신축에 대한 부담이 높아진 데다 지난 활황기에 급등한 가격대는 새로 진입하는 매수자에게 부담스러운 상황이다. 심지어 상업용 부동산의 가격이 오른 속도에 비해, 그 부동산을 채워줄 임차인인 자영업자와 중소규모의 사업장들의 경기회복은 더디기만 하다.

상황이 이렇다 보니 주요입지라도 밸류애드 전략이 필요한 물건들은 매도가 쉽지 않아졌다. 공사비와 향후 공실 해소 리스크를 감안할 수준의 매력적인 가격이 아니라면 매수자가 접근조차 하지 않는다.

손쉽게 밸류애드 투자에 나설 수 있는 시대가 저물었다. 시장환경은 매수자로 하여금 까다로운 선택을 할 수밖에 없도록 한다. 금리는 여전히 높고 경기 전망도 불확실하다. 공격적인 전략을 구사하기에는 모든 시장 상황이 녹록치 않은 것이다.

결국 해법은 시장원리에서 찾을 수밖에 없다.

밸류애드가 필요한 노후 물건의 매각은 입지와 개인의 상황에 따라 장기적인 관점에서 접근하거나, 매수자가 가치 향상을 위해 부가적인 자산과 노력을 투여할 수 있을 만큼 경쟁력 있는 가격을 제시해야만 할 필요가 있다.

박진아 하나은행 WM본부 부동산투자자문센터 부동산전문위원

※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터