[힘이 되는 부동산 법률] 상가임대차계약 중도해지약정의 효력

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재건축 등을 이유로 임대인이 상가점포 임대차계약을 임의로 중도해지할 수 있도록 하는 약정은 유효할 수 있을까? 계약기간 중 해지라는 점에서 계약기간 종료 후 갱신거절과는 차이가 있는데, 바로 그 때문에 이런 약정의 유무효에 대해 논란이 될 수 있다.

★상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
<1호 내지 8호 중략>
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

★ 동법 제15조(강행규정)이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

2023. 12. 현재 대법원 판결은 아직 없고, 하급심 판결은 통일되지 못하고 있다.

★ 서울중앙지방법원 2005. 12. 29 선고 2005가단234519 판결
☞ 약정이 유효하다는 취지의 판단

1. 기초사실
다음의 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 1, 3, 4호증, 갑 5호증의 1의 각 기재와 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.

가. 원고는 별지 목록 기재 건물(이하 ′이 사건 건물′이라 한다)의 공유자인바, 2002. 12. 4. 피고에게이 사건 건물 중 이 사건 점포에 관하여 임차보증금 2,800만원, 월 차임 70만원, 임대기간 2002. 12.11.부터 2004. 12. 10.까지 2년으로 정하여 임대하는 내용의 계약(이하 ′이 사건 임대차계약′이라 한다)을 체결하였고, 피고는 그 무렵 위 임차보증금을 원고에게 지급한 후 이 사건 점포에 입주하여이 사건 변론종결일 현재까지 이를 점유하고 있다.

나. 이 사건 임대차계약서(갑 3호증)에 의하면 원 ㆍ 피고는 ′이 사건 점포가 추후 재건축되거나 리모델링공사를 하게 될 경우 임차인은 조건없이 이주한다′는 취지로 특약하였다.

다. 원고는 2005. 4. 28. 피고에게 ′이 사건 임대차계약기간이 만료되었고, 점포의 리모델링 시기가도래하였으니 약정대로 이 사건 점포를 반환하라′는 내용이 담긴 내용증명우편을 보냈고, 피고는그 무렵 위 내용증명우편을 송달받았다.

2. 당사자의 주장 및 판단
가. 당사자의 주장
원고가 이 사건 임대차계약기간이 종료되었거나 해지되었음을 이유로 피고에게 임차보증금의 지급과 상환으로 이 사건 건물의 인도를 구하는 데 대하여, 피고는 상가건물임대차보호법에 의하여삼가임차인인 피고는 계약갱신요구를 할 수 있는바, 원고가 주장하는 리모델링은 단순히 수리공사에 불과한 것으로서 피고가 표시한 계약갱신요구에 대항하지 못한다거나, 1.의 나.항 기재와 같은특약은 상가임대차보호법의 편면적 강행규정에 위반되는 약정으로서 무효이니, 원고의 청구에 응할 수 없다는 취지로 주장한다.

나. 관련 규정
(1) 상가건물임대차보호법 제9조 제1항 본문 : 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다.
(2) 같은 법 제10조 제1항 본문 : 임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. 다만 다음 각 호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다.
제7호 : ′임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적건물의 점유회복이 필요한 경우′
(3) 같은 법 제10조 제2항 : 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않은 범위 내에서만 행사할 수 있다.
(4) 같은 법 제10조 제3항 본문 : 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.
(5) 같은 법 제10조 제4항 : 임대인이 제1항의 기간 안에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.
(6) 같은 법 제15조 : 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것을 그 효력이 없다.
(7) 민법 제635조 : 임대차계약의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수있다(제1항). 상대방이 전항의 해지의 통고를 받은 날로부터 다음 각 호의 기간이 경과하면 해지의효력이 생긴다(제2항). ′토지ㆍ건물 기타 공작물에 대하여는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는1월′(제1호)
(8) 민법 제636조 : 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자 일방 또는 쌍방이 그 기간내에 해지할 권리를 보류한 때에는 전항의 규정을 준용한다.

다. 판단
(1) 우선 이 사건 임대차계약의 갱신 여부에 대하여 살피건대, 이 사건 임대차계약은 2004. 12. 10.이 그 계약기간 만료일이라 할 것이나, 임대인인 원고가 그로부터 6월 내지 1월의 기간 내에 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절하는 의사표시를 하였다고 보이지 않으므로(갑 5호증의 1의 기재만으로는 원고가 위 기간 내에 갱신을 거절하는 통지를 하였다고 보기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다), 상가건물임대차보호법 제10조 제4항에 의하여 일단 묵시의 갱신이 이루어진 것으로 보아야 할 것이고, 그 계약기간은 같은 법 제9조 제1항 본문에 의하여 그때로부터 1년 후인 2005. 12.10.까지로 보아야 할 것이다.

(2) 그러나 원고가 위 갱신 후인 2005. 4. 28.경 피고에게 ′점포의 리모델링 시기가 도래하였으니 약정대로 이 사건 점포를 반환하라′는 내용이 담긴 내용증명우편을 보냈고, 피고가 그 무렵 이를 송달받은 사실은 앞에서 본 바와 같으므로, 원고는 위 내용증명우편의 송달을 통하여 이 사건 임대차계약 체결 당시 1.의 나.항 기재와 같이 보류하여 두었던 민법 제636조 소정의 해지권을 행사한 것이라고 봄이 상당하니, 결국 이 사건 임대차계약은 민법 제635조 제2항 제1호에 규정된 기간인 6월이경과된 2005. 10. 28.경 적법하게 해지되었다고 할 것이다.

(3) 피고는 이 사건 점포에 대한 리모델링공사가 상가건물임대차보호법상 ′임대인이 목적 건물의전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축′하는 경우에 해당하지 않으므로, 원고의 청구에 응할 수 없다고 주장한다. 그러나, 원고가 이 사건 점포의 반환을 구하는 근거가 이 사건 임대차계약기간 만료에 기한 것이아니라, 이 사건 임대차계약상 보류되었던 해지권의 행사에 기한 것이므로, 임차인의 계약갱신요구권을 규정한 상가건물임대차보호법 제10조 제1항은 일응 이 사안에 적용될 성질의 것이 아니라 할것이다(나아가 위 1.의 나.항 기재와 같은 당사자 간의 해지권 보류 특약이 상가건물임대차보호법제15조에 의하여 무효라고 볼 것도 아니다).

★ 서울중앙지방법원 2023. 12. 8. 선고 2021가단5339273 건물인도
☞ 약정이 무효라는 취지의 판단

1) 원고 주장의 요지
원고와 피고는 이 사건 7 임대차계약 당시와 서울중앙지방법원 2020머2263호 임대차보증금조정신청 사건에서 성립된 2020. 9. 25.자 조정조서(이하 ‘이 사건 조정사건’이라 한다)에 재건축을 이유로 한 임대차계약의 중도해지권을 유보하는 약정을 하였는바, 이 사건 7 임대차계약은 원고가 재건축허가를 받은 날로부터 3개월 뒤인 2022. 4. 13. 자동해지되어 종료되었으므로, 피고는 원고에게 이 사건 아 부분을 인도할 의무가 있다.
2) 피고 주장의 요지
이 사건 특약은 강행규정인 상가임대차법 제10조 등에 위반되어 효력이 없고, 피고가 원고에게 이 사건 7 임대차계약의 갱신을 요구하였으므로, 위 임대차계약은 여전히 유효하다. 따라서 피고는 이 사건 아 부분을 사용·수익할 권원이 있다.
3) 판단
가) 살피건대, 갑 제9, 11, 12호증의 각 기재에 의하면, 이 사건 7 임대차계약의 계약서와 이 사건 조정조서에 “이 사건 부동산에 대하여 재건축 허가를 받은 날로부터 3개월 경과 시 임대차계약은 자동해지된다”는 취지의 특약(이하 ‘이 사건 특약’이라 한다)이 기재되어 있는 사실, 원고가 2022. 1. 13. 이 사건 부동산이 있는 대지에 대하여 주상복합건물에 관한 건축허가를 받은 사실이 각 인정되기는 한다.
나) 그러나, 상가임대차법은 상가건물의 임대차에서 고액의 임대료 인상, 임대차기간의 불안정, 보증금의 미반환 등으로 어려움을 겪는 상가임차인들을 보호할 필요가 있다는 사회적 공감대의 형성에 따라 2001. 12. 29. 법률 제6542호로 제정되었다. 상가임차인의 영업활동과 투자는 임차 상가에 투여되거나 그와 밀접하게 결부되어 행해지므로 상가임차인의 영업적 권리와 이익은 임대인의 계약 해지 및 갱신 거절에 의해 침해될 수 있을 뿐 아니라, 그러한 사정 자체가 임대인과의 관계에 있어서 임차인의 교섭상의 지위를 약화시키는 조건이 된다. 그리고 계약의 갱신 교섭에 있어서 임차인의 불리한 지위는, 상가건물 임대차관계의 불공정을 가져올 위험이 있을 뿐 아니라, 상가임차인의 경제활동을 위축시키고, 나아가 국민경제의 균형발전에 장애가 될 수도 있다. 이러한 점을 고려하여 임차인의 교섭지위를 규범적으로 강화시킴으로써 실질적 계약자유 내지 사적자치 실현의 전제조건을 확보하고, 공정한 계약의 형성 내지 법적 정의의 실현을 담보하고자 하는 것 역시 상가임대차법의 주요한 입법목적이다(헌법재판소 2014. 3. 27. 선고 2013헌바198 전원재판부).
다) 이에 따라 상가임대차법 전체 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 하여 상가임대차법 자체를 강행규정으로 정하고 있는데(상가임대차법 제15조), 특히 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보고, 다만 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있고(상가임대차법 제9조 제1항), 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하며(상가임대차법 제10조 제1항 본문), 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있고(상가임대차법 제10조 제2항), 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다(상가임대차법 제10조의4 제1항)고 정하고 있다.

라) 이러한 법의 규정 취지에 비추어 이 사건 특약의 효력에 관하여 보건대, 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들 즉, ① 피고로서는 이 사건 7 임대차계약 체결 당시 시행된 상가임대차법 규정에 따라 최장 10년의 범위 내에서 계약갱신청구권을 보유하고 있었을 뿐만 아니라, 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 회수 기회를 보장받을 권리를 가지고 있었는데, 이 사건 특약으로 인하여 그러한 권리를 잃게 되는 점, ② 상가임대차법에 따르면 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보고 임차인만이 1년 미만으로 정한 기간의 유효함을 주장할 수 있는데, 이 사건 특약에 의하여 임대인인 원고가 임의로 임대차기간을 1년보다 짧게 정할 수 있어서 위 법의 취지에 반하는 점, ③ 이 사건 특약은 임대인인 원고에게 해지권을 부여하는 약정이라 할 것인데, 이에 의하면 원고는 재건축허가 등에 따라 자동해지되거나 아무런 행사시기의 제한 없이 언제든지 해지통보를 할 수 있고 피고는 그로부터 3개월 내에 임차목적물을 인도할 수밖에 없어 임차인의 지위를 현저하게 불안하게 하는 점3), ④ 이 사건 7 임대차계약 상 임차인의 지위에 있는 피고가 이 사건 특약을 거부하기는 어려웠을 것으로 보이는 점 등을 종합해보면, 이 사건 특약은 상가임대차법에 위반하여 무효라고 할 것이므로, 이를 전제로 한 원고의 주장은 나머지 점에 관하여 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

위에서 본 바와 같이 약정해석에 대해 논란의 여지가 있는 만큼, 유효한 중도해지약정을 희망하는 임대인으로서는 중도해지약정 그 자체에 그칠 것이 아니라, 중도해지약정이 유효할 수 있는 근거, 예를 들어 임차인도 중도해지권한을 가진다거나, 중도해지에 따른 임차인 불이익에 대하여 상응한 보상(ex : 저렴한 차임)을 제공하는 등 중도해지약정이 임차인이 불리하지 않다는 점에 대해 상세히 기재할 필요가 있다.

<한경닷컴 The Lifeist> 최광석 로티스 최광석 법률사무소 변호사

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